Cezary Chabel

Popularną obecnie formą uzyskania własności mieszkania w atrakcyjnej, często zabytkowej lokalizacji, jest adaptacja strychu. Jest to długotrwały i pracochłonny proces, który może przynieść wiele korzyści zarówno inwestorowi, wspólnocie mieszkaniowej budynku, jak i gminie jako członkowi wspólnoty. Jednak nieumiejętne i niedoprecyzowane warunki inwestycji, mogą generować wiele obustronnych zagrożeń.

Od wielu lat gminy borykają się z określeniem własnej podmiotowości podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług. Przeszkodą w ustaleniu statusu podatkowego jednostek samorządu terytorialnego są rozbieżne, czasem wzajemnie wykluczające się interpretacje organów podatkowych oraz brak jednolitego stanowiska judykatury.

Ustawa z dnia 20 stycznia 2011 r. o odpowiedzialności majątkowej funkcjonariuszy publicznych za rażące naruszenie prawa, w zamyśle ustawodawcy ma zmniejszyć wadliwość rozstrzygnięć administracyjnych i nieuzasadnioną bierność urzędniczą oraz zwiększyć autorytet organów Państwa i usprawnić ich działanie.

Niezależnie od przytaczanego niejednolitego charakteru prawnego pierwszeństwa nabycia lokalu stanowiącego własność komunalną lub skarbową, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mogą stanowić podstawy do żądania złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży i nie są podstawą obowiązku jej dokonania.

Powszechne przekonanie o obowiązku sprzedaży lokali komunalnych przez gminy, prowadzi niejednokrotnie do skierowania przez najemców sprawy na drogę postępowania sądowego. Podstawowym bodźcem takiego zachowania są podwyżki czynszów najmu, znaczne nakłady poczynione na nieruchomość bądź przewlekłość postępowania zmierzającego do wyodrębnienia i sprzedaży lokalu z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości. Jednak zarówno orzecznictwo sądów, jak i piśmiennictwo potwierdzają nieroszczeniowy charakter prawa nabycia lokalu od gminy.

Działka (bądź działki) gruntu przyległego do budynku, nabyta w drodze umowy sprzedaży włączana jest do gruntowej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i przez to wchodzi w skład nieruchomości wsplnej. Właściciele wyodrębnionych lokali są jej wspłużytkownikami wieczystymi lub wspłwłaścicielami, zgodnie z dotychczas posiadanym udziałem w nieruchomości wsplnej.

Nabycie gruntu przyległego do budynku, ktry jest posadowiony na działce nie będącej działką budowlaną następuje w drodze bezprzetargowej. W odniesieniu do omawianej sytuacji przeprowadzenie przetargu jest wyłączone z mocy prawa.

Normalizację stosunkw właścicielskich we wsplnotach mieszkaniowych w stosunku do gruntu stanowiącego część nieruchomości wsplnej, zapewnia nie tylko regulacja art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przytoczonym przepisem koresponduje art. 32a ustawy o własności lokali.

Skutkiem uregulowań obowiązujących w polskim systemie prawnym na przestrzeni lat, dopuszczających wydzielenie działki gruntu jedynie pod budynkiem, na ktrym jest on posadowiony, jest stan gdzie właściciele lokali w budynku decydują o bycie działki dookoła budynku, nie posiadając do niego jakiegokolwiek tytułu prawnego. Art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza możliwość swoistego uwłaszczenia, ktre jest niewątpliwie korzystne zarwno z punktu widzenia właścicieli lokali w budynku jak i komunalnego bądź skarbowego właściciela gruntu.

Odrębny problem, ktry w praktyce może powodować wiele nieporozumień pomiędzy właścicielami lokali oraz gminą, jeśli posiada w nieruchomości niewyodrębnione lokale, wywołuje stan, w ktrym lokal użytkowy, znajdujący się w budynku, jest położony na dwch kondygnacjach parterze oraz piwnicy. Jest to sytuacja często występująca w rzeczywistości, w szczeglności w odniesieniu do lokali o charakterze gastronomicznym i rozrywkowym.