Przepis ten nakłada na zarząd bądź zarządcę wspólnoty mieszkaniowej, obowiązek przedstawienia właścicielom lokali projektów uchwał w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych, pod warunkiem, że grunt dotychczas wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla takiej działki, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych.
Ponadto ustęp 2 tego przepisu wprowadza obowiązek przedstawienia projektu uchwały dotyczącej udzielenia zarządowi lub zarządcy pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczyć one będą jednak tylko podejmowania czynności niejako wstępnych (wszelkie czynności przed organami administracji, przygotowanie lub uzgodnienie treści umowy), gdyż sama czynność prawna nabycia prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu przyległego nastąpić może tylko przy osobistym działaniu właścicieli lokali lub ich pełnomocników, którym pełnomocnictwo udzielono do tej czynności w formie aktu notarialnego.
Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na pewne wątpliwości interpretacyjne, dotyczące podejmowania uchwał w sprawie nabycia gruntu przyległego do nieruchomości przez wspólnoty mieszkaniowe. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali , do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a taką jest niewątpliwie nabycie nieruchomości, zgodnie z brzmieniem ust. 3 tego przepisu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności. W myśl art. 23 ust. 2 przywołanej ustawy, uchwały podejmowane w tym trybie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej analogicznym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Choćby więc uchwała w sprawie nabycia gruntu przyległego do danego budynku zawierała zgodę większości właścicieli lokali (według udziałów), a nie zawierała zgody jednego z nich, to uchwałę taką należy uznać za bezskuteczną w świetle art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchwała taka, mimo że została podjęta i jest ważna, nie wywiera skutków w niej przewidzianych, a to z powodu niepozostawiającego wątpliwości zapisu art. 209a ust. 1 ustawy, który nakłada obowiązek zgłoszenia roszczenia przez wszystkich właścicieli lokali łącznie. W przypadku braku zgody któregokolwiek z właścicieli można stosować art. 199 kodeksu cywilnego, w myśl którego współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać sądowego rozstrzygnięcia. Orzekając, sąd uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jeżeli jednym z właścicieli lokali w budynku jest jednostka samorządu terytorialnego bądź Skarb Państwa, a do tych podmiotów należy grunt, który zostanie włączony do nieruchomości wspólnej, biorą one udział w podejmowaniu wyżej wymienionych uchwał wraz z całą wspólnotą.
Zgodnie z art. 209a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku, gdy dla budynku, w którym wyodrębniono własność lokali, wydzielono działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, także Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub ustanowienia prawa użytkowania wieczystego przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części. Z redakcji całego przepisu art. 209a jasno wynika, iż skorzystanie z roszczenia przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, winno nastąpić dopiero po bezczynności zarządu lub zarządcy budynku co do propozycji podjęcia stosownej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową, bądź niechęci jej podpisania przez właścicieli lokali w budynku. Dochodzenie przez wspomniane podmioty swoich roszczeń na drodze postępowania sądowego powoduje, że w przypadku ich uznania, wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli złożone przez strony i stanowi podstawę wpisu do ksiąg wieczystych. Wydaje się jednak, że jest to rozwiązanie ostateczne, zaś właściciele gruntów wokół budynków posiadają także inne, prawem przewidziane formy "nacisku" na wspólnoty mieszkaniowe. Jednym z nich jest żądanie zawarcia umowy dzierżawy, najmu lub użytkowania gruntu zajmowanego bez tytułu prawnego. Spotykane są chociażby przypadki umów o nieodpłatne korzystanie z zajmowanego gruntu, jeśli wspólnota mieszkaniowa nie chce lub nie może uzyskać doń innego tytułu prawnego.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)
Pisaliśmy o tym również:
Przyległe nieruchomości gruntowe - roszczenie o przeniesienie własności lub oddanie w użytkowanie wieczyste
Przyległe nieruchomości gruntowe – określenie ceny
Przyległe nieruchomości gruntowe – księgi wieczyste i ustanowienie użytkowania wieczystego