Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami , najemcy lokalu mieszkalnego, z którym najem został zawarty na czas nieoznaczony przysługuje pierwszeństwo w jego nabyciu. Przysługuje ono zarówno osobom fizycznym jak i osobom prawnym, jednak warto zauważyć, iż z mocy przytoczonego przepisu, pierwszeństwo nabycia obejmuje jedynie lokale mieszkalne, z pominięciem lokali o innym przeznaczeniu - użytkowych. W piśmiennictwie ten rodzaj pierwszeństwa jest określany mianem ustawowego, dla odróżnienia od pierwszeństwa uznaniowego wynikającego z ust. 6 art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami . W myśl tego przepisu wojewodowie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednie rady lub sejmiki w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom. Warto zauważyć, iż swoboda w dysponowaniu mieniem będącym własnością danej jednostki nie ogranicza się w tym przypadku jedynie do lokali mieszkalnych i obejmować może także lokale o innym przeznaczeniu.

Wskazać należy, iż pierwszeństwo jako instytucja prawna nie jest w polskim systemie prawnym jednolite, choćby z uwagi na różnie określane skutki jego naruszenia. Zgodnie z ciągle aktualnym poglądem Sądu Najwyższego, wyrażonym w uchwale z dnia 23 lipca 1992 r. III CZP 62/92 treścią pierwszeństwa jest "eliminacja innych podmiotów ubiegających się o tą samą rzecz". Naruszenie przez gminę prawa najemcy do pierwszeństwa w nabyciu zajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego, którego uprawnienie wynika z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami , powoduje powstanie po stronie właściciela komunalnego odpowiedzialności odszkodowawczej na ogólnie pojętych zasadach. Wynika to wprost z art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Ogólną zasadę odpowiedzialności Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego należy wywodzić z normy art. 417 § 1 kodeksu cywilnego, z tym wyróżnieniem, że "wykonywanie władzy publicznej" o której mowa w dyspozycji tego przepisu należy wiązać z czynnościami prawnymi mającymi swe źródło w uprawnieniach właścicielskich, nie zaś w działaniami o charakterze władczym. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego art. 36 ustawy bezsprzecznie wyłącza przyjęcie nieważności, jako skutku naruszenia normy z art. 34 ust. 1 pkt. 3 tej ustawy (tak SN w wyroku z 07.03.2003 r., IV CKN 1842/00 oraz wyroku z 25.03.2004 r., II CK 268/03).

Niejednolitość instytucji pierwszeństwa znajduje swój wyraz w odniesieniu do skutku jego naruszenia w przypadku zastosowania art. 34 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami . W tej sytuacji jedynie właściwy organ może zadecydować o sankcji z tytułu naruszenia pierwszeństwa nabycia przyznanego na podstawie stosownego aktu prawa miejscowego. W praktyce może to oznaczać, iż odpowiednio zarządzenia bądź uchwały wspomnianej sankcji mogą w ogóle nie zawierać, przez co naruszenie pierwszeństwa z art. 34 ust. 6 nie wywrze żadnych skutków cywilnoprawnych. Zgoła odmiennie ukształtowane zostały skutki naruszenia pierwszeństwa i pierwokupu przy oddaniu w użytkowanie wieczyste i przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego bądź sprzedaży nieruchomości, w tym także nieruchomości lokalowej, w ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich. Zgodnie z art. 4 ust. 4 tego aktu prawnego sprzedaż, przeniesienie użytkowania wieczystego lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości z naruszeniem prawa pierwokupu bądź pierwszeństwa są bezwzględnie nieważne.

Należy podnieść, iż uprawnienie najemcy lokalu wynikające z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w równym stopniu odnosi się do domu jednorodzinnego, jeżeli jest on w całości przedmiotem umowy najmu z gminą bądź Skarbem Państwa (tak SN w uchwale z 15.09.1995 r. III CZP 109/95).

Stosownie do treści art. 34 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami , właściciel komunalny bądź skarbowy winien zawiadomić na piśmie najemcę lokalu o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym pierwszeństwie w jej nabyciu. Warunkiem skorzystania z uprawnienia jest złożenie stosownego wniosku o nabycie w terminie oznaczonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. W przypadku skorzystania z pierwszeństwa wykupu najemca - poza złożeniem wniosku - winien także złożyć oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określony zgodnie z ustawą.

Cezary Chabel

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Wkrótce:
Nabycie lokalu od gminy - pierwszeństwo najemcy to nie roszczenie (cz. 2)