Małżonkowie zajmujący wspólnie komunalny lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy najmu, którego stroną jest tylko jedno z nich, z mocy prawa są najemcami tego lokalu.

Niezależnie od panującego w małżeństwie ustroju majątkowego, w razie wspólnego zamieszkiwania małżonków, obojgu przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przeznaczonego do zbycia (tak SN w wyroku z 07.03.2003 r., IV CKN 1842/00). Ponadto w przypadku śmierci najemcy lokalu, z uprawnienia wynikającego z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami skorzystać mogą dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Zgodnie z art. 691 kodeksu cywilnego osoby te wstępują w stosunek najmu po zmarłym, po tym jednak warunkiem, że stale zamieszkiwały w wynajmowanym lokalu do chwili śmierci najemcy.

Najważniejszym jest, iż treść przepisu art. 34 ust. 1 nie przyznaje najemcy roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu wynajmowanego od gminy lub Skarbu Państwa. Niezależnie od przytaczanego niejednolitego charakteru prawnego pierwszeństwa nabycia lokalu stanowiącego własność komunalną lub skarbową, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mogą stanowić podstawy do żądania złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży i nie są podstawą obowiązku jej dokonania. Nie stanowi jej także uchwała rady gminy w sprawie zasad sprzedaży lokali znajdujących się w zasobie komunalnym. Zgodnie z aktualnym, choć wydanym pod rządami nieobowiązującej już ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, poglądem Sądu Najwyższego wspomniana uchwała nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 kodeksu cywilnego (tak SN w wyroku z dnia 22.08.1997 r. III CKN 154/97).

Art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jasno formułuje uprawnienie najemcy lokalu, ale tylko w przypadku gdy właściciel komunalny bądź skarbowy podejmie decyzję o zbyciu lokalu. Zgodnie z art.4 pkt 3b ustawy zbywaniem nieruchomości dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z powszechnym poglądem wyrażanym w piśmiennictwie, dopiero w chwili przeznaczenia nieruchomości do zbycia następuje "aktualizacja pierwszeństwa". Fizycznym wyrazem powzięcia zamiaru sprzedaży jest sporządzenie i podanie do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu (art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Ustawowe pierwszeństwo nie jest równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie "przymuszające" właściciela do sprzedaży nieruchomości. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwałoby uprawnionemu z tytułu pierwszeństwa dopiero w sytuacji, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy (tak WSA w Gdańsku w wyroku z 24.07.2008, II SA/Gd 359/08).
Reasumując, należy podkreślić swobodę gminy w dysponowaniu lokalami, będącymi przedmiotem najmu. Do czasu podania do publicznej wiadomości wykazu lokali przeznaczonych do zbycia w formie prawem przewidzianej, ich najemcom nie przysługuje roszczenie o nabycie zajmowanych nieruchomości. Żaden inny akt prawny, w szczególności ustawa oraz uchwała organu stanowiącego gminy, nie stanowią podstawy do wystąpienia na drogę postępowania sądowego, z żądaniem złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży. Uregulowane w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo nabycia lokalu w przypadku jego zbywania, jest instytucją diametralnie różną od prawa pierwokupu, odkupu bądź wykupu nieruchomości. Stanowisko takie znajduje szerokie uzasadnienie w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych oraz piśmiennictwie prawniczym.

Cezary Chabel

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Nabycie lokalu od gminy - pierwszeństwo najemcy to nie roszczenie (cz. 2)