Pomoc państwa - Niemcy - Pomoc państwa SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) - Sprzedaż i leasing zwrotny budynków mieszkalnych w Neubrandenburg - Zaproszenie do zgłaszania uwag zgodnie z art. 108 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej.

POMOC PAŃSTWA - NIEMCY

Pomoc państwa SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) - Sprzedaż i leasing zwrotny budynków mieszkalnych w Neubrandenburg

Zaproszenie do zgłaszania uwag zgodnie z art. 108 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej

(Tekst mający znaczenie dla EOG)

(2012/C 141/07)

(Dz.U.UE C z dnia 17 maja 2012 r.)

Pismem z dnia 21 marca 2012 r., zamieszczonym w autentycznej wersji językowej na stronach następujących po niniejszym streszczeniu, Komisja powiadomiła Niemcy o swojej decyzji w sprawie wszczęcia postępowania określonego w art. 108 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej dotyczącego wyżej wspomnianego środka pomocy.

Zainteresowane strony mogą zgłaszać uwagi w terminie jednego miesiąca od daty publikacji niniejszego streszczenia i następującego po nim pisma na adres:

European Commission

DirectorateGeneral for Competition

State aid Greffe

J-70 3/232

1049 Bruxelles/Brussel

BELGIQUE/BELGIË

Faks [phone]

Otrzymane uwagi zostaną przekazane władzom niemieckim. Zainteresowane strony zgłaszające uwagi mogą wystąpić z odpowiednio uzasadnionym pisemnym wnioskiem o objęcie ich tożsamości klauzulą poufności.

TEKST STRESZCZENIA

PROCEDURA

(1) W dniu 30 marca 2007 r. spółka Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft (zwana dalej "skarżącym") skierowała do Komisji skargę dotyczącą domniemanej bezprawnej pomocy państwa przyznanej spółce Bavaria Immobiliengesellschaft (zwanej dalej "Bavarią"), będącą funduszem dokonującym inwestycji budowlanych, poprzez umowy zawarte między Bavarią i skarżącym.

(2) W 2007 r. skarżący wszczął również analogiczne postępowanie przed regionalnym sądem niższej instancji w Rostoku, wnosząc o unieważnienie umów. W dniu 28 listopada 2008 r. sąd oddalił wniosek, stwierdzając, że umowy nie naruszały ani krajowych przepisów dotyczących dobrych obyczajów ani przepisów UE dotyczących pomocy państwa.

(3) W piśmie z dnia 29 lipca 2009 r. Komisja przedstawiła skarżącemu ocenę wstępną, stwierdzając, że, w oparciu o dostępne wtedy informacje, środek nie stanowi pomocy w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.

(4) W dniu 9 października 2009 r. skarżący zakwestionował ocenę wstępną Komisji przed Sądem. Ponadto skarżący złożył skargę przeciwko Komisji w sprawie zaniechania działania zgodnie z art. 265 TFUE, ze względu na to, że nie wszczęła ona formalnego postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 108 ust. 2 TFUE. W dniu 12 stycznia 2012 r. Sąd oddalił wniosek jako niedopuszczalny.

(5) W dniu 19 stycznia 2012 r. skarżący wezwał Komisję do podjęcia działań w tej sprawie w ciągu dwóch miesięcy i zagroził złożeniem kolejnej skargi w sprawie zaniechania działania.

OPIS ŚRODKÓW POMOCY

(6) W 1998 r. skarżący zawarł szereg umów sprzedaży i leasingu zwrotnego dla 12 bloków w Neubrandenburg, w których łącznie znajduje się 557 mieszkań.

(7) W ujęciu bardziej szczegółowym transakcja obejmowała dwa główne elementy, tj. umowę dotyczącą leasingu budynków (Erbbaurechtsvertrag, zwaną dalej EBV) oraz umowę administracyjną (Generalverwaltervertrag, zwaną dalej GVV):

– EBV stanowi pierwszy element transakcji i zawiera zapis, że Bavaria nabywa budynki objęte umową i płaci stałą opłatę (częściowo w formie skapitalizowanej zaliczki) za użytkowanie gruntu, na którym wzniesiono budynki,

– GVV jest drugim elementem transakcji i zawiera zobowiązanie Bavarii do przeprowadzenia całkowitej renowacji budynków. W zamian skarżący wyraża zgodę na wzięcie budynków w długoterminowy leasing, płacąc miesięczne raty, których wysokość wzrośnie podwójnie po zakończeniu prac renowacyjnych.

STANOWISKO SKARŻĄCEGO

(8) Skarżący utrzymuje, że umowy zawarte między nim a Bavarią przyznawały tej ostatniej nieuzasadnioną korzyść gospodarczą. Skarżący argumentuje, że warunki obydwu umów nie spełniły zasady prywatnego inwestora oraz że umowy te zawarto nie przestrzegając przepisów dotyczących pomocy państwa, skupiając się jedynie na regionalnych celach politycznych i naciskach, aby uzyskać finansowaną przez państwo redukcję długów przewidzianą w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów (Altschuldenhilfegesetz)⁽¹⁾.

(9) Skarżący twierdzi, że obie umowy przysparzają mu znaczących strat. Jeśli chodzi o GVV, skarżący argumentuje, że stałe raty leasingowe wynikające z umowy administracyjnej są znacznie wyższe niż dochód, który skarżący jest w stanie osiągnąć z budynków objętych umową. Jeśli chodzi o EBV, skarżący jest zdania, że cena sprzedaży budynków była znacznie poniżej rzeczywistej wartości budynków, co stało się przyczyną dalszych strat.

STANOWISKO WŁADZ NIEMIECKICH I ANALOGICZNE POSTĘPOWANIE PRZED SĄDAMI KRAJOWYMI

(10) Władze niemieckie odnoszą się do art. 20 ust. 2 rozporządzenia proceduralnego z 1999 r.⁽²⁾ i twierdzą, że z powodu braku publicznie dostępnych informacji Komisja powstrzymuje się od zajęcia stanowiska w tej sprawie. Władze niemieckie podkreślają, że jedynie skarżący mógłby dysponować materiałami niezbędnymi do przeprowadzenia takiej analizy.

(11) Wraz z zawiadomieniem Komisji skarżący wszczął również postępowanie na szczeblu krajowym przed sądem krajowym w Rostoku, wnosząc o unieważnienie umowy lub jej elementów składowych stwierdzając: 1) naruszenie krajowych przepisów dotyczących dobrych obyczajów zgodnie z §138 niemieckiego kodeksu prawa cywilnego (BGB) oraz 2) naruszenie art. 107 ust. 1 TFUE.

(12) W listopadzie 2008 r. sąd krajowy w Rostoku oddalił wniosek w całości stwierdzając, że umowę należy utrzymać w mocy. W sprawie pierwszego zarzutu sąd stwierdził, że umowy nie wykazują dysproporcji zobowiązań umownych skarżącego i pozwanego w wysokości równej poziomowi ustalonemu w prawie niemieckim, tj. 200 %⁽³⁾ powyżej rzeczywistej wartości rynkowej towarów i usług otrzymanych przez skarżącego⁽⁴⁾. W odniesieniu do drugiego zarzutu sąd krajowy w Rostoku zastosował podobne podejście przy dokonywaniu oceny pomocy państwa, stwierdzając, że umowy nie przyznały Bavarii korzyści, która stanowiłaby naruszenie zasady inwestora rynkowego.

OCENA

(13) Aby środek stanowił pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE należy udowodnić, że: 1) przyznaje on korzyści przedsiębiorstwu; 2) jest finansowany przez państwo z zasobów państwowych; 3) rzeczywiście zakłóca konkurencję lub może ją zakłócić w taki sposób, że 4) wymiana handlowa między państwami członkowskimi zostanie rzeczywiście zakłócona lub może zostać zakłócona.

(14) Aby stwierdzić istnienie korzyści w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE, należy wykazać, że beneficjent środka osiągnął korzyść, której nie osiągnąłby w normalnych warunkach rynkowych oraz że poprawia ona jego sytuację finansową lub pozbawia go obciążeń, które inaczej musiałby ponieść⁽⁵⁾. W sprawach, w których domniemany środek pomocy polega na działalności handlowej prowadzonej przez przedsiębiorstwo państwowe, właściwym sposobem ustalenia, czy istnieje korzyść, o której mowa powyżej, jest sprawdzenie, czy w danym przypadku spełniona jest zasada inwestora rynkowego, zgodnie z którą środek stanowi pomoc w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE, jeżeli warunki umowy wykraczają poza warunki, na jakie zgodziłby się inwestor w normalnych warunkach gospodarki rynkowej, uwzględniając dostępne informacje i wydarzenia, które można przewidzieć w tym czasie⁽⁶⁾.

(15) Tym samym, aby wykazać naruszenie zasady inwestora rynkowego, Komisja musi ustalić, czy warunki obydwu umów stanowiących domniemany środek pomocy wykraczają poza warunki, na jakie zgodziłby się inwestor prywatny w 1998 r.

(16) Jeżeli chodzi o zakres środków, Komisja uważa, wbrew opinii skarżącego, natomiast zgodnie z opinią sądu krajowego w Rostoku, że zarówno EBV, jak i GVV stanowią jedno działanie gospodarcze, stwierdzając, że żadna z obu umów nie zostałaby zawarta bez zawarcia drugiej, towarzyszącej jej umowy. W związku z tym jakakolwiek ocena pomocy państwa musi obejmować umowę sprzedaży i leasingu zwrotnego jako całość, a nie analizować oddzielnie jej elementy składowe, ponadto musi ona uwzględnić korzyści uzyskane w drodze państwowej redukcji długu zgodnie z Altschuldenhilfegesetz.

(17) Jeśli chodzi o warunki rynkowe w 1998 r., Komisja uważa za stosowne dokonanie oceny domniemanego środka pomocy w porównaniu z podobnymi umowami zawartymi w tym samym czasie, z zamiarem ustalenia, czy warunki umowy między skarżącym i Bavarią wykroczyły poza warunki ustalone w innych podobnych przypadkach.

(18) W oparciu o orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości⁽⁷⁾ Komisja dokonała analizy podobnych umów, które zawarto w tym samym czasie w Niemczech Wschodnich. Na podstawie wstępnej oceny tych umów na tym etapie Komisja jest zdania, że warunki umowy sprzedaży i leasingu zwrotnego w przedmiotowej sprawie są odzwierciedleniem warunków rynkowych. Skarżący nadal jednak twierdzi, że warunki obu umów wyraźnie wykroczyły poza warunki ustalone w innych porównywalnych umowach, a jednocześnie wysuwa on zastrzeżenia co do prawidłowości podejścia Komisji opartego na analizie podobnych umów, z uwagi na szczególne cechy rynku mieszkaniowego w Neubrandenburg, takie jak odległe położenie miasta oraz struktura wiekowa społeczeństwa.

(19) W związku z tym, w celu dopełnienia obrazu, jaki Komisja obecnie posiada na temat rynku umów sprzedaży i leasingu zwrotnego obejmujących duże osiedla mieszkaniowe w Niemczech Wschodnich w 1998 r., Komisja wzywa zainteresowane strony do przedstawienia uwag na temat przeprowadzonego przez nią dochodzenia oraz przekazania wszelkich stosownych informacji, zwłaszcza na temat informacji rynkowych dostępnych w 1998 r.

TEKST PISMA

grafika

______

⁽¹⁾Altschuldenhilfegesetz (AltSchG) stanowi przepis szczególny opracowany w celu częściowego umorzenia długów gmin z Niemiec Wschodnich, wynikających ze strukturalnych pozostałości z czasów Niemieckiej Republiki Demokratycznej (NRD) występujących w sektorze mieszkalnictwa. Zgodnie z tą ustawą w celu redukcji długów gmina musi w określonym terminie dokonać prywatyzacji pewnej części swojego majątku (Altschuldenhilfe-Gesetz z dnia 23 czerwca 1993 r. (niemiecki dziennik ustaw BGBl. I s. 944, 986)).

⁽²⁾ Rozporządzenie (WE) nr 659/1999.

⁽³⁾ §138 niemieckiego kodeksu prawa cywilnego - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

⁽⁴⁾ Zob. np. Armbrüster, Münchner Kommentar zum BGB (komentarz do niemieckiego kodeksu prawa cywilnego), wydanie szóste, "§ 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher", nr brzegowy 113-115.

⁽⁵⁾ Zgodnie ze sprawą C-379/98 Preussen Elektra oraz uwzględniając sprawę C-482/99 Francja przeciwko Komisji(Stardust Marine) [2002] Rec. I-4397.

⁽⁶⁾ Zob. m.in.: sprawa C-234/84 Belgia przeciwko Komisji (Meura), Rec. 1986, s. 2263; sprawa C-301/87 Francja przeciwko Komisji (Boussac), Rec. 1990, s. I-307, pkt 39; sprawa C-303/88 Włochy przeciwko Komisji (ENI Lanerossi), Rec. 1991, s. I-1433, pkt 21–24; sprawa C-42-93, Hiszpania przeciwko Komisji (Merco), Rec. 1994, s. I-4125 [1996].

⁽⁷⁾ Sprawa 83/01 P, etc. Chronopost przeciwko UFEX, Rec. 2003, s. I-6993.

• Identyfikator: Dz.U.UE.C.2012.141.28
• Rodzaj: Ogłoszenie
• Tytuł: Pomoc państwa - Niemcy - Pomoc państwa SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) - Sprzedaż i leasing zwrotny budynków mieszkalnych w Neubrandenburg - Zaproszenie do zgłaszania uwag zgodnie z art. 108 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej.
• Data aktu: 17/05/2012
• Data ogłoszenia: 17/05/2012