Urzędy gmin są zasypywane wnioskami o wuzetki i obawiają się kar za nieterminowe ich wydanie. W niektórych urzędach wzrost liczby wniosków przekracza 100 procent. Gminy próbują się bronić, uchwalając przystąpienie do planów miejscowych. Kto do końca 2025 roku nie zdąży uzyskać prawomocnej bezterminowej wuzetki, w przyszłym roku dostanie ważną tylko pięć lat.

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wydłuża nie tylko czas na przygotowanie planów ogólnych, ale i możliwość wystąpienia o warunki zabudowy na starych zasadach. To rodzi obawy o dalsze pogłębianie chaosu przestrzennego i sens całej reformy.

Senat bez poprawek przyjął w czwartek nowelizację ustawy Prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz innych ustaw, która wydłuża o trzy lata, do 31 grudnia 2027 r., termin, który dopuszcza nadal możliwość prowadzenia przez starostów mapy zasadniczej w postaci wektorowej lub w postaci rastrowej uzupełnianej systematycznie danymi wektorowymi.

Przepis specustawy, który miał przyśpieszyć budowę kluczowych dróg, m.in. na mistrzostwa Euro 2012, został w porządku prawnym na stałe. Pozwala on prezydentowi miasta na prawach powiatu, wykonującemu jednocześnie prawa i obowiązki starosty, nie uwzględniać postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i samodzielnie decydować, gdzie ma przebiegać droga.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. W praktyce jednak przepisy te budzą wiele wątpliwości - pisze Joanna Nogala, radca prawny.

Miasto coraz bardziej wchodzi w wieś. Liczba skarg na uciążliwość zapachową rośnie, a inspektoraty ochrony środowiska nie mają narzędzi, aby wszczynać postępowania. Kolejne rządy do uchwalenia ustawy odorowej zabierają się jak do zepsutego jajka. Eksperci wskazują, że przepisy są potrzebne, ale ich stworzenie jest wyzwaniem - zarówno prawnym, jak i politycznym.

Z końcem 2024 r. przedawnią się roszczenia mające podstawę w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które zostały uchwalone 31 grudnia 2014 r. lub w latach 2015-2018. Obecnie przedawniają się już roszczenia z planów, które weszły w życie na początku 2014 r. Tak więc ten rok to ostatni dzwonek na odszkodowanie planistyczne lub wykup nieruchomości.

W przypadku szkody planistycznej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje odszkodowanie za brak możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem lub związane ze sprzedażą nieruchomości, której wartość została obniżona przez przyjęcie planu miejscowego. Ten rok jest ostatnim rokiem zgłaszania gminie roszczeń związanych ze sprzedażą dla tych nieruchomości, dla których plan miejscowy był przyjęty w 2019 r.

Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowana uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ustalana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Procedurę można wszcząć w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W tym czasie właściwy organ ma obowiązek doręczyć zbywcy zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Ustalenie jej wysokości to kolejny etap.

W czwartek, 16 maja rozpoczął się nabór wniosków dla gmin na działania w zakresie wdrożenia reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego. Gminy mogą przeznaczyć pieniądze na przygotowanie i uchwalenie planu ogólnego gminy, gminnego programu rewitalizacji oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Łącznie na pomoc w wdrożeniu reformy zaplanowano ponad 868 mln złotych.

Reforma planistyczna ostro namieszała w warunkach zabudowy. Ich uzyskanie po wejściu zmian w życie nie jest takie proste. Winne są kiepskiej jakości przepisy. Chaos pogłębia brak nowego rozporządzenia dotyczącego warunków zabudowy oraz sprzeczne interpretacje, w tym także te ministerstwa rozwoju. Brak jednoznacznych regulacji powoduje, że ważność warunków zabudowy może być podważana.

We wrześniu 2023 roku weszła w życie duża nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei od 1 stycznia 2018 r. obowiązują nowe przepisy tej ustawy, które nadal budzą duże emocje i wątpliwości interpretacyjne. Czy nadal można powoływać się na potencjalne przeznaczenie nieruchomości - zastanawia się Marek Foryś, radca prawny.

Renta planistyczna to potoczna nazwa opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest ona ustalana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sam wzrost wartości nieruchomości z powodu uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu nie jest jedyną przesłanką do naliczenia renty planistycznej. Drugim warunkiem jest zbycie nieruchomości w terminie pięciu lat.

Gminy ostrożnie podchodzą do możliwości stworzenia planu zagospodarowania wspólnie z inwestorem. A przedsiębiorcy na razie starają się wykorzystywać stare metody - warunki zabudowy i specustawę mieszkaniową. Ale bez zintegrowanych planów inwestycyjnych niektóre inwestycje trudno będzie przeprowadzić. Zdaniem prawników rola tego narzędzia będzie rosnąć.

Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej planuje renegocjować część kamieni milowych - także ten dotyczący reformy planistycznej. Już od dawna trafiają do resortu apele, żeby przesunąć w czasie obowiązek uchwalenia planów ogólnych. Narzucone bowiem przez przepisy terminy trudno będzie gminom dotrzymać, co grozi paraliżem inwestycyjnym. Od 1 stycznia 2026 r. nie będzie można już budować na obowiązujących dziś zasadach. Dla gospodarki będzie to prawdziwa katastrofa.

Samorządy obawiają się tego, czy mogą procedować i przyjmować plany miejscowe, gdy plan ogólny nie został jeszcze uchwalony. Gdyby tak było, dla większości jednostek samorządu terytorialnego oznaczałoby to blokadę zmiany w przestrzeni przez najbliższe dwa lata. Ministerstwo Rozwoju i Technologii i eksperci tłumaczą jednak: zmiany są dozwolone.

Działkowicze obawiają się, że przy okazji tworzenia planów ogólnych gmin, część rodzinnych ogrodów działkowych będzie zagrożona likwidacją. Według ekspertów obawy są nieco na wyrost, ale rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy warto by jednak poprawić. Chodzi m.in. o wyodrębnienie ROD ze strefy np. przemysłowej - zwłaszcza, że nie ma ograniczeń wielkości stref, które ustala się w planie ogólnym.

Planowane przesunięcie przygotowania planów ogólnych na koniec 2027 roku, to zdecydowanie za mało. Trzeba zastanowić się nad terminami ważności warunków zabudowy i umożliwieniem zmian studiów zagospodarowania przestrzennego. Może się okazać, że nie będzie jak planować. Bo samorządom grozić będą roszczenia odszkodowawcze.

Posłowi Koalicji Obywatelskiej i Polski 2050 - Trzeciej Drogi wykreślili z projektu ustawy o przedłużeniu tarcz energetycznych poprawkę, która miała przesunąć do końca 2027 r. termin uchwalenia planów ogólnych i wygaśnięcia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Wyboista droga czeka samorządy, przygotowujące plany ogólne. Nie dość, że czasu jest mało, to będzie znacznie drożej niż przewidywał rząd, a gminy mogą mieć kłopoty. Najpierw z nadmiarem wniosków o warunki zabudowy, a później z niemożliwością zlokalizowania inwestycji mieszkaniowej. Czeka je także masa innych problemów.