Kobierzyce to dwutysięczna wieś leżąca blisko stolicy Dolnego Śląska (cała gmina liczy ok. 22.000 stałych mieszkańców). Powstają hale magazynowe i zakłady produkcyjne, natomiast brakuje m.in. bazy noclegowej dla zatrudnianych osób. Jak grzyby po deszczu wyrastają więc „kwatery dla firm” i „hotele pracownicze”. - Na naszych osiedlach agencje pracy i pośrednicy masowo wynajmują domy jednorodzinne, które następnie służą za zakwaterowanie dla 20-30, a czasem nawet większej liczby pracowników tymczasowych – piszą mieszkańcy w specjalnej petycji do samorządu, premiera i parlamentu. W ciągu zaledwie kilku dni – również dzięki internetowi – udało im się już zebrać ponad 600 podpisów.
Sprawdź również książkę: Prawo budowlane. Komentarz >>
Uspołeczniają koszty, prywatyzują zyski
- Takie domy sąsiadują bezpośrednio z normalnymi gospodarstwami domowymi, w których mieszkają rodziny z dziećmi i seniorzy – skarży się Tomasz Ostaszewski, pomysłodawca i autor petycji, radny powiatu będącego „obwarzankiem” Wrocławia. Podkreśla, że budynki te nie spełniają wymagań sanitarno‑technicznych ani przeciwpożarowych do tak intensywnego użytkowania, przekształcenia odbywają się poza jakąkolwiek kontrolą planistyczną i bez wymaganych zgód. Gęstość zaludnienia na osiedlach rośnie kilkukrotnie, co powoduje poczucie przeludnienia, utratę bezpieczeństwa i prywatności, a mieszkańcy zgłaszają obawy o hałas, zwiększoną ilość odpadów, braki miejsc parkingowych i spadek jakości życia.
Powstają getta pracownicze w środku osiedli domów jednorodzinnych, co sprzyja napięciom społecznym i dezintegracji. Podpisani pod petycją wzywają samorząd, parlament i rząd, aby jednoznacznie zabroniły intensywnego wykorzystywania domów jednorodzinnych do celów zbiorowego zamieszkania (w tym prowadzenia hoteli pracowniczych bez zgód, przekształceń i nadzoru).
Nasyłajcie kontrole aż do skutku
Być może inicjatywę legislacyjną ws. kwater pracowniczych dałoby się przeprowadzić razem z zapowiadaną przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) zmianą przepisów ograniczającą patologie w najmie krótkoterminowym. Jednym z postulatów protestujących jest bowiem m.in. wyposażenie gmin w odpowiednie instrumenty planistyczne blokujące – bądź poważnie ograniczające - powstawanie hoteli pracowniczych, czyli analogiczne uprawnienie, które miałyby otrzymać samorządy do przeciwdziałania patologii najmu krótkoterminowego. W petycji postuluje się zaostrzenie kar pieniężnych, wprowadzenie limitów np. maksymalnej liczby osób mogących zamieszkać w jednym domu w zabudowie jednorodzinnej lub uzależnienie tej ilości od pokrewieństwa. Protestujący chcą też, aby nadzór budowlany mógł przeprowadzać niezapowiedziane kontrole takich kwater.
Wywołane do tablicy MRiT zna problem. Tomasz Lewandowski (wiceminister w tym resorcie) pół roku temu odpowiadał na interpelację nr 6390 kilku posłów PiS w podobnej sprawie (tam jeszcze doszły obawy o zachowanie pracowników-migrantów). Lewandowski przytacza kilka przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, które nakazują użytkować budynki zgodnie z ich przeznaczeniem, występować o zmianę sposobu użytkowania itp. Lewandowski przypomina również, że – w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – może być konieczne wystąpienie o odpowiednią decyzję o warunkach zabudowy. Z odpowiedzi na interpelację wynika, że resort nie jest zwolennikiem zmiany przepisów budowlanych, a co do uprawnień policji i sanepidu – odsyła do resortów za to odpowiedzialnych. MRiT jest też sceptyczne co do rozszerzenia kompetencji gmin i dawania im instrumentów do kontroli liczby osób przebywających na tych kwaterach.
Obecnie sąsiedzi niechcianych kwater pracowniczych mają kilka sposobów, aby utrudnić życie ich właścicielom. Jeden z głównych powodów kontroli nadzoru budowlanego to brak zmiany sposobu użytkowania budynku. Nakazuje to art. 71 ust. 1-2 prawa budowlanego. Zmianę sposobu użytkowania – czyli zamianę domu dla jednej rodziny w kwaterę dla tłumu nieznających się zupełnie pracowników z magazynów, fabryk i budów – należy zgłosić w lokalnym starostwie bądź urzędzie miejskim (wydziale architektoniczno-budowlanym). Niekiedy będą potrzebne pozwolenia na zmianę użytkowania, zwłaszcza gdy budynek wymaga większej adaptacji. Obiekt zamieszkania zbiorowego musi spełniać też odpowiednie normy przeciwpożarowe i sanitarne. Najbardziej zdeterminowanym sąsiadom kwater pracowniczych pozostają pozwy w postępowaniu cywilnym o tzw. immisje, na co pozwala art. 144 kodeksu cywilnego.
Sądy nierychliwe
Autorzy petycji podkreślają, że kontrole nadzoru budowlanego nie zawsze są skuteczne, gdyż są zapowiedziane wcześniej, a ponadto nierzadko brakuje inspektorów. Interwencje policji dotyczą zaś głównie sytuacji spornych – zakłócanie porządku i hałas – a nie zajmuje się ona samowolną zmianą sposobu użytkowania budynku.
Sprawdziliśmy los kilku spraw z całej Polski, w których nadzorowi budowlanemu udało się zakwestionować. Od razu rzuca się w oczy długość ich trwania, gdyż niezadowoleni właściciele kwater, którzy przegrywają po skargach sąsiadów do nadzoru budowlanego, odwołują się nierzadko aż do NSA. W podwarszawskim Michałowie (gmina Nieporęt) inspektorzy zakwestionowali lokalizację kwater dla 22 osób na pierwszym piętrze i poddaszu małego domu jednorodzinnego. Od pierwszej kontroli do prawomocnego wyroku minęło aż 8 lat. W analogicznej sprawie szybciej poszło na Podlasiu. Właściciele kwatery pracowniczej w Białymstoku doczekali się końcowego wyroku po 19 miesiącach od pojawienia się na posesji inspektorów (wyrok NSA z 25 kwietnia 2025 r., II OSK 501/25). Co istotne, sądy za niezgodne z przepisami uznają już „zintensyfikowanie” użytkowania domu, gdyż jest to de facto zmiana sposobu użytkowania, gdy na małej działce i okolicznych uliczkach zaczyna parkować po kilkanaście aut osób wynajmujących pokoje na tej samej posesji.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
