Przepisy o cenach deweloperów i rękojmi do poprawki

Ledwo weszły w życie przepisy o jawności cen mieszkań i domów oferowanych przez deweloperów, a już jest petycja do Senatu, aby obowiązujące przepisy poprawić. Adwokat Rafał Dębowski proponuje, aby informacje o cenach stosowanych w ramach deweloperskiej grupy kapitałowej przez spółki celowe można było znaleźć w jednym miejscu. Podawane informacje miałyby być też bardziej precyzyjne – chodzi np. o powierzchnię użytkową. Ten sam wnioskodawca złożył też do Senatu petycję, aby poprawić niedawno uchwalone przepisy o rękojmi za wady mieszkań, domów i części wspólnych nabywanych od deweloperów albo firm zajmujących się sprzedażą na rynku pierwotnym.

Chodzi o ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695). W miesiącach letnich zmieniły się w niej przepisy o rękojmi za wady (dodany art. 41a zacznie obowiązywać 9 września br.). Weszły też już w życie regulacje dotyczące podawania cen mieszkań (11 lipca br.). Budzą one dużo wątpliwości praktyków (pisaliśmy o tym w tekście Obowiązki deweloperów: ustawa o jawności cen). Sam mec. Dębowski uczestniczył jako ekspert samorządu adwokackiego w pracach parlamentarnych i był poirytowany i sfrustrowany, że parlamentarzyści bezrefleksyjnie i szybko przyjmowali niedopracowane i nieprzemyślane propozycje pisane „na kolanie”. Już podczas prac w senackich komisjach obiecywał, że zgłosi – jako zwykły obywatel – propozycje poprawienia nowych przepisów i stąd teraz dwie jego petycje.

Sprawdź również książkę: Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Komentarz >>

Ceny jawne i przejrzyste

Co zawiera propozycja Dębowskiego? Deweloperzy podawaliby na stronach internetowych ogólne dane o sobie i o realizowanych inwestycjach, jak również – do wyboru - ceny jednego metra kwadratowego lokalu w poszczególnych inwestycjach wraz z jego metrażem (Dębowski podkreśla, że zgodnie z obecnymi przepisami deweloperzy nie muszą podawać precyzyjnych danych o powierzchni użytkowej), albo cenę całkowitą. Oczywiście musiałoby się pojawić wyliczenie ceny wraz z podatkiem VAT. Sprzedający musieliby też publikować precyzyjne informacje o cenach pomieszczeń przynależnych, czyli np. garaży, miejsc postojowych, piwnic, komórek lokatorskich itp., o ile nie są one już wliczone do ceny mieszkania albo domu. Dane te musiałyby być uaktualniane wtedy, gdy się zmieniają, a adres strony internetowej z cenami trzeba byłoby umieszczać w materiałach reklamowych i marketingowych. To samo dotyczyłoby przedsiębiorców, którzy prowadzą sprzedaż lokali nabytych od deweloperów.

Co ciekawe, w przypadku deweloperów, miejscem publikacji nie musiały być konieczne ich własne strony www. Wiele firm deweloperskich to bowiem spółki celowe w ramach większej grupy kapitałowej – wtedy ceny ich lokali i domów byłyby publikowane na stronie spółki-matki albo tego podmiotu z grupy, który zajmuje się sprzedażą. Klienci o miejscu publikacji informowani byliby w materiałach marketingowo-reklamowych.

Ceny nadal pojawiałyby się na portalu rządowym - zaciągałby on sobie dane od deweloperów w miarę potrzeb, albo dokonanych przez nich zmian w ofercie, a sprzedający musieliby zapewnić możliwość automatycznego zaciągania tych danych na urzędowe serwery.

Dębowski zwraca też uwagę, że obecne – literalnie odczytywane – przepisy nakazują deweloperom publikacje cen wszystkich lokali, których własności jeszcze nie przeniesiono na nabywców. Dotyczy to więc również mieszkań, na które zawarto już umowy rezerwacyjne, umowy deweloperskie albo przedwstępne, czyli mieszkań, które nie są już dostępne w ofercie dewelopera. Gdyby propozycje Dębowskiego stały się prawem, ten obowiązek zniknie, a sprzedawcy musieliby informować jedynie o lokalach i domach, które aktualnie są u nich do wzięcia.

Usterki w przepisach o rękojmi

Druga petycja mec. Dębowskiego do Senatu dotyczy zmiany przepisów o rękojmi mieszkań, lokali użytkowych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym. Autor proponuje precyzyjne uregulowanie odbiorów nieruchomości, zgłaszania i usuwania wad, kosztów ewentualnych ekspertyz rzeczoznawców budowlanych itp. ). Uprawnienia te objęłyby również osoby przejmujące budujące się lokale w ramach cesji.

Dębowski chciałby też jednoznacznie rozstrzygnąć istotny w praktyce problem dochodzenia roszczeń za wady, niedoróbki i partactwo w wykonaniu nieruchomości wspólnych (wind, klatek schodowych, korytarzy, tarasów dachowych, podwórek, placów zabaw, ogólnodostępnych miejsc postojowych, śmietników, a niekiedy tez i garaży). Uprawnienia właścicieli lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne bądź prawne w – najczęściej mających kilka procent, albom ułamek procenta nieruchomości wspólnej – wykonywałyby wspólnoty mieszkaniowe, już bez konieczności pełnomocnictw, cesji roszczeń itp. Ułatwiłoby to w nowych budynkach mieszkalnych będących wspólnotami mieszkaniowymi mającymi niekiedy po kilkuset właścicieli lokali egzekwowanie od deweloperów poprawek, napraw itp.

Petycje trafiły do Senatu 29 i 30 sierpnia. Nie wiadomo jeszcze, kiedy senatorowie zajmą się propozycjami Dębowskiego i czy Senat wystąpi z odpowiednią inicjatywą legislacyjną (taką możliwość daje art. 118 Konstytucji RP).

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.