21 maja 2025 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, powszechnie określaną jako „ustawa o jawności cen”. Zmiany, które wprowadza nowelizacja, mogą istotnie wpłynąć na codzienne funkcjonowanie firm deweloperskich – zarówno tych największych, jak i mniejszych inwestorów lokalnych.
Nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej wprowadzająca obowiązek ujawniania cen mieszkań, to wyraz rosnącej dojrzałości rynku nieruchomości i roli państwa jako strażnika przejrzystości. Reforma ta wychodzi naprzeciw kilku istotnym problemom, które przez lata pozostawały nierozwiązane. Przede wszystkim: braku symetrii informacyjnej między stronami transakcji, nieczytelnych zasad kształtowania ceny i możliwości dowolnego operowania promocjami, rabatami czy pakietami dodatkowych świadczeń.
Czytaj także: Deweloper będzie musiał rzetelnie informować o cenach mieszkań
Nowe obowiązki – więcej jawności, więcej formalności
Zasadniczym celem ustawy jest zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych. Od 11 lipca 2025 r. każdy deweloper będzie musiał prowadzić własną stronę internetową z informacjami o inwestycji. Strona musi działać już od dnia rozpoczęcia sprzedaży lokali, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych – jeszcze przed zawarciem pierwszej z nich.
Na stronie trzeba będzie udostępniać m.in.:
- część ogólną prospektu informacyjnego,
- dane kontaktowe i adresy prowadzenia działalności,
- lokalizację inwestycji,
- ceny za m kw. wszystkich oferowanych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych,
- ceny całych nieruchomości oraz pomieszczeń przynależnych,
- informacje o innych świadczeniach, jakie kupujący musi spełnić na rzecz dewelopera.
Wszystkie ceny będą musiały uwzględniać podatek VAT. Co istotne, każda zmiana cen musi być odnotowana na stronie internetowej z podaniem daty zmiany. Wcześniejsze dane trzeba zachować, tak aby nabywcy mogli prześledzić historię cen od momentu rozpoczęcia sprzedaży. Co więcej - w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną wskazaną na stronie internetowej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy z uwzględnieniem ceny dla niego najkorzystniejszej. Deweloperzy muszą również pamiętać, że adres strony internetowej powinien znaleźć się w każdej reklamie, ogłoszeniu i ofercie sprzedaży kierowanej do potencjalnych klientów.
Zobacz wzór w LEX: Umowa deweloperska - nabycie lokalu mieszkalnego i prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego (akt notarialny)>
Dzięki obowiązkowi publikowania aktualnych i pełnych danych o cenach oraz warunkach sprzedaży, nabywcy zyskują dostęp do rzeczywistego obrazu oferty – bez konieczności odbywania wizyt, negocjacji czy domyślania się mechanizmów ustalania ceny. Dodatkowo, publiczny rejestr umożliwi porównywanie ofert pomiędzy inwestycjami, lokalizacjami, a nawet deweloperami – co w dłuższej perspektywie może przynieść pozytywne skutki również po stronie podaży: wymusi większą konkurencyjność i bardziej transparentne polityki handlowe.
Z punktu widzenia państwa, ustawa pozwala budować precyzyjniejsze analizy rynku mieszkaniowego, na podstawie rzeczywistych danych, a nie deklaratywnych ogłoszeń. To narzędzie, które – przy odpowiednim wdrożeniu – może przysłużyć się zarówno polityce mieszkaniowej, jak i przeciwdziałaniu patologiom rynku.
Codzienny obowiązek raportowania i jego konsekwencje
Nowelizacja przewiduje także nowe obowiązki informacyjne wobec państwa. Deweloperzy będą zobowiązani do codziennego przekazywania danych o cenach i innych świadczeniach do ministra cyfryzacji. Raport musi być wysyłany raz na dobę – nawet jeśli w ofercie nie nastąpiły żadne zmiany. Zebrane dane będą publikowane na portalu rządowym dane.gov.pl, co oznacza konieczność integracji wewnętrznych systemów (CRM, CMS czy baz danych) z mechanizmami udostępnionymi przez państwo.
W zderzeniu z praktyką, legislacja ta pozostawia wiele pytań bez odpowiedzi. Zasadniczy problem polega na tym, że zakres i sposób wdrożenia obowiązków nie uwzględnia wystarczająco realiów operacyjnych branży deweloperskiej.
Czytaj też w LEX: Jarzyński Piotr, Odpowiedzialność dewelopera za wady w świetle nowej ustawy>
Cena promocyjna: 89.1 zł
|Cena regularna: 99 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 69.3 zł
Obowiązek codziennego raportowania informacji, nawet jeśli nie ulegają one zmianie, jest trudny do uzasadnienia funkcjonalnie. Automatyzm ten nie tylko nie przyczynia się realnie do zwiększenia transparentności, ale wymusza wdrożenie kosztownych procesów raportowych, których wartość dla konsumenta – zwłaszcza przy braku zmian – jest znikoma. Obowiązek ten, w zestawieniu z wymogiem synchronizacji z systemem państwowym, stanowi istotne obciążenie organizacyjne, szczególnie dla mniejszych firm.
Nie bez znaczenia są również dotkliwe sankcje, które mogą zostać nałożone nawet w razie nieumyślnego uchybienia w raportowaniu. Niewypełnienie nowych obowiązków może zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. W praktyce oznacza to ryzyko postępowania przed prezesem UOKiK, który może nałożyć karę pieniężną, sięgającą aż 10 proc. rocznego obrotu firmy. W połączeniu z brakiem szczegółowych wytycznych technicznych i funkcjonalnych, powstaje realne ryzyko sytuacji, w której deweloperzy – mimo dobrej woli – nie będą w stanie precyzyjnie spełnić wymagań ustawowych. Szczególnie problematyczna może być odpowiedzialność za błędy systemowe, zależne od infrastruktury państwowej.
Czytaj też w LEX: Ratajszczak Artur, Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny>
Wątpliwości i ryzyko destabilizacji rynku
Warto podkreślić, że zmiany obejmują również inwestycje, w przypadku których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy, a przeniesienie własności wszystkich lokali lub domów nie nastąpiło do 11 lipca 2025 r. W takich przypadkach deweloperzy mają jedynie dwa miesiące – do 11 września 2025 r. – na dostosowanie się do nowych wymogów i opublikowanie wymaganych informacji na stronie internetowej.
To sytuacja, która – choć prawnie dopuszczalna – w praktyce może zostać odebrana jako naruszenie zasady zaufania do stabilności otoczenia regulacyjnego i generować dodatkowe napięcia operacyjne.
Już teraz wiadomo, że przepisy budzą wiele pytań praktycznych. Polski Związek Firm Deweloperskich wystąpił o oficjalne interpretacje – m.in. czy każda spółka celowa w grupie musi prowadzić odrębną stronę internetową, czy jedna strona główna wystarczy, jak publikować część ogólną prospektu czy jak technicznie raportować dane do Ministerstwa Cyfryzacji. Na odpowiedzi wciąż czekamy – ale nie zmienia to faktu, że deweloperzy muszą już teraz zacząć przygotowania, by uniknąć chaosu i ewentualnych kar.
Mimo wszelkich mankamentów stwierdzić należy, że „ustawa o jawności cen” to krok w dobrym kierunku, jeśli chodzi o cele systemowe: ochronę konsumenta, większą przejrzystość rynku i ucywilizowanie polityk cenowych. By jednak jej wdrożenie nie zakończyło się paraliżem technicznym i falą sporów interpretacyjnych, konieczne będzie szybkie uruchomienie realnego wsparcia technologicznego dla branży oraz doprecyzowanie kluczowych pojęć. Tylko wtedy słuszne idee legislatora przełożą się na rzeczywistą poprawę sytuacji konsumentów – bez destabilizacji całego sektora.
Czytaj też w LEX: Ratajszczak Artur, Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich>
Autorzy:
Michał Połaniecki, radca prawny, wspólnik w Kancelarii 5E Smaga i Wspólnicy
Paweł Błaszczak, radca prawny w Kancelarii 5E Smaga i Wspólnicy
