W kontekście rosnących cen nieruchomości – szczególnie w dużych aglomeracjach – tego typu praktyki powodują nadpłaty sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dla wielu kupujących - zwłaszcza młodych osób nabywających swoje pierwsze mieszkanie - to dodatkowe obciążenie finansowe. Nic dziwnego więc, że występują oni coraz częściej do sądów, powołując się na przepisy o klauzulach niedozwolonych w umowach deweloperskich i szczególną postać bezpodstawnego wzbogacenia dewelopera.

Wysokie ceny lokali mieszkalnych oraz brak transparentności w zakresie zasad pomiaru powierzchni użytkowej podważały zaufanie konsumentów do rynku deweloperskiego i uwidaczniały potrzebę skuteczniejszego nadzoru nad przestrzeganiem standardów technicznych oraz etyki w procesie sprzedaży nieruchomości.

 

Sprawdź również książkę: Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Komentarz >>


Zawyżone metraże sprzedawanych mieszkań

Ostateczna cena nabycia mieszkania zazwyczaj kształtowana jest w oparciu o stawkę za metr kwadratowy jego powierzchni użytkowej obliczanej zgodnie z normą PN-ISO 9836. Od czasu wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1679), istnieje obowiązek precyzyjnego uwzględniania wskaźników powierzchniowo-kubaturowych zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836 – przed tą datą norma również była stosowana, ale nie było to obligatoryjne. To narzuciło na deweloperów obowiązek uwzględniania przepisów normy w projektach budowlanych, a następnie w umowach deweloperskich, szczególnie w kontekście obliczania powierzchni pod ścianami działowymi.

Spowodowało to, że deweloperzy - często wbrew prawidłowej interpretacji Normy - wliczali powierzchnię pod ścianami działowymi do całkowitej powierzchni użytkowej. Uzasadniali ten fakt możliwością ich swobodnego usunięcia. Ściankami nadającymi się do demontażu z pewnością są takie przepierzenia jak ścianki harmonijkowe, modułowe czy przesuwne, zaprojektowane już z myślą o demontażu. Tego samego nie można jednak powiedzieć o ścianach murowanych.

Choć tego rodzaju praktyki budziły wątpliwości, problemem pozostawała nieczytelność i złożoność obowiązujących norm technicznych – w szczególności normy PN-ISO 9836. Dlatego wielu nabywców nie miało ani narzędzi, ani wiedzy, aby samodzielnie zweryfikować poprawność pomiarów. Dość wysokie zaufanie i do deweloperów i do specjalistów branżowych sprawiało, że rzadko kiedy ktoś kwestionował prezentowane dane metrażowe na etapie zawierania umowy.

Co też jest istotne, sama Norma PN ISO 9836 od 1997 r. ulegała zmianom i pojawiały się jej nowe wydania. Norma PN-ISO 9836:1997 została zastąpiona przez wydanie z 2015 r. (PN-ISO 9836:2015-12), natomiast obecnie - od 2022 r. - obowiązuje kolejna wersja, PN-ISO 9836:2022-07. W kolejnych wydaniach zapisy normalizacyjne ulegały nieznacznym poprawkom, ponieważ – jak pokazała praktyka – zapisy te były nie w pełni odczytywane jednoznacznie, w szczególności przy opracowywaniu dokumentacji projektowej, a także w dokumentach towarzyszących kontaktom inwestora z deweloperem, kiedy to poszczególne strony odmiennie – ale z reguły każda korzystnie dla siebie - odczytywały omawiane zapisy.

Nadrzędnym celem dokonywanych korekt było jednoznaczne wskazanie, że powierzchni zajętej przez stałe murowane ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkań.

Sprawdź też w LEX: Czy nawis wlicza się do powierzchni zabudowy? >

 

Interwencje urzędników i polityków

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) Tomasz Chróśny opublikował w lipcu br. komunikat o działaniach, które jego urzędnicy podjęli w ramach badania rynku usług deweloperskich. Działania UOKiK koncentrowały się jednak wyłącznie na sposobie informowania konsumentów o uwzględnianiu powierzchni pod ściankami działowymi. W wyniku podjętych działań UOKiK wszczął postępowania, które zakończyły się wydaniem w 2024 r. nieprawomocnych jeszcze decyzji, na podstawie których nałożył na sześciu deweloperów łącznie ponad 1,6 mln zł kar.

UOKiK jednak całkowicie pominął kwestię ogólnej bezprawności procederu, jakim jest doliczanie do powierzchni użytkowej lokalu powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi, których nie można zdemontować (stałymi, murowanymi ścianami, do zlikwidowania bądź przeniesienia których konieczne jest podjęcie prac remontowo-budowlanych).

W odpowiedzi Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz (Minister Funduszy i Polityki Regionalnej Polski) zapowiedziała przygotowanie przepisów zakazujących wliczanie metrów pod ściankami działowymi do ceny mieszkań. Zapytała też UOKiK, czy i jakie działania wymuszające stosowanie normy zostały podjęte, jak również czy  było prowadzone postępowanie w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Ponadto Pełczyńska-Nałęcz chciała ustalić, czy w wyniku wcześniej prowadzonych spraw (chodzi o postępowania o naruszenie zbiorowych interesów konsumentów które zakończyły się nałożeniem na 6 deweloperów kar), oprócz  tych kar deweloperzy zostali zobowiązani do zwrotu nabywcom lokali kwot pod ściankami działowymi.

Na część z tych pytań można odpowiedzieć nie czekając na stanowisko Prezesa UOKIK. Treść komunikatu UOKiK wskazuje jednoznacznie, że deweloperzy nie zostali zobowiązani do zwrotu części cen. Prezes UOKIK nie uznał również niestety postanowień umów stosowanych przez tych deweloperów w części dotyczącej wliczania powierzchni ścianek działowych do powierzchni mieszkań za klauzule niedozwolone.

 

Ścianki działowe na wokandzie

Również sądy przychylają się do interpretacji przepisów w sposób korzystny dla nabywców lokali - wyraźnie rozróżniają pomiędzy trwałymi ścianami działowymi, a ruchomymi przepierzeniami. W orzecznictwie podkreśla się, że ściany murowane nie mogą być traktowane jako część powierzchni użytkowej, nawet jeśli postanowienia umowy deweloperskiej stanowiły inaczej. Stanowi to bowiem błędną interpretację normy PN-ISO 9836. Za takim stanowiskiem opowiedział się chociażby Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z 24 kwietnia 2024 r. (IV Ca 1735/23).

W odpowiedzi na nieprawidłowości w rozliczaniu powierzchni użytkowej coraz większa liczba nabywców decyduje się na dochodzenie swoich roszczeń na drodze sądowej. Sądy coraz częściej rozpoznają sprawy, w których kupujący kwestionują powierzchnię wykazaną w dokumentach deweloperskich, domagając się zwrotu części zapłaconej ceny. W orzecznictwie zarysowuje się wyraźna tendencja do uwzględniania racji konsumentów. Zjawisko to potwierdza rosnącą świadomość prawną nabywców lokali mieszkalnych, którzy w wielu miejscach uzyskują nakazy zapłaty (zwrot nieprawidłowo naliczonych nadwyżek).

Najnowsze orzeczenia – jeszcze nieprawomocne – potwierdzają, że zaczyna się nowa fala roszczeń kierowanych przez nabywców lokali: nakaz zapłaty z 28 maja 2025 r. wydany przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli (II Nc 993/25), nakaz zapłaty z 31 lipca 2025 r. wydany przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia (I Nc 1695/25), nakaz zapłaty z 5 sierpnia 2025 r. wydany przez Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ (XIV Nc 1589/25).

Mateusz Bartkiewicz, adwokat, partner w warszawskiej Kancelarii Bartkiewicz i Adwokaci

Zobacz też szkolenie online w LEX: Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego i odpowiedzialność dewelopera za ich wady
 >