Nie wiadomo, ile jest w Polsce ziemi niczyjej

Nie ma ogólnopolskich statystyk, ile jest w Polsce nieruchomości, które mają nieuregulowany stan prawny i przez to obrót nimi jest mocno utrudniony. Zresztą zbieranie danych w tym kierunku wymagałoby wnikliwego badania stanu prawnego. Największe problemy dotyczą gruntów rolnych na wsiach, działek wywłaszczanych pod drogi bądź sieci energetyczne i terenów zabudowanych blokami spółdzielczymi w miastach. Nowe rządowe propozycje legislacyjne też nie rozwiązują tych problemów.

Jak przepisy definiują nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym? Rozumie się przez to takie, dla których - ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów - nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Dotyczy to również bardzo częstych w praktyce sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. Tak wynika z art. 113 ust. 6-7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). -Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to jedno z najpoważniejszych ryzyk, z jakimi mogą się zetknąć zarówno osoby fizyczne planujące zakup mieszkania lub działki, jak i podmioty profesjonalnie działające na rynku (deweloperzy, inwestorzy czy spółki realizujące projekty infrastrukturalne). Brak jednoznacznego określenia, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie prawa są z nią związane oraz jakie zobowiązania ją obciążają, może skutkować poważnymi konsekwencjami, od opóźnień w realizacji inwestycji, przez trudności z uzyskaniem finansowania, po wieloletnie spory sądowe - mówi Filip Kaplita, radca prawny z kancelarii GJW Gramza i Wspólnicy. Ile jest w Polsce nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym? Tego niestety nikt nie wie.

Nie ma dokumentów, trudno ustalić spadkobierców 

- Według mojej najlepszej wiedzy nikt regularnie nie zbiera danych o nieruchomościach rolnych o nieuregulowanym stanie prawnym, takich danych siłą rzeczy nie ma też ministerstwo – odpowiada na nasze pytanie o statystyki Marek Krajewski, dyrektor Departamentu Nieruchomości i Infrastruktury Wsi w MRiRW. Skalę problemu widać tylko czasami przy okazji np. komasacji gruntów, gdzie ziemia o nieuregulowanym stanie prawnym stanowi z reguły powyżej 5 proc., niekiedy znacznie więcej (nawet 25-30 proc.). Jest to jednak tylko wycinek rzeczywistości i na jego podstawie widać, że problem istnieje, ale trudno precyzyjnie określić jego skalę. Jak sobie więc radzą z tym urzędnicy? Ustawa z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1197) od 2021 r. jasno przewiduje, że w razie gdy komasacją są objęte nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, to nie jest to przeszkodą do działania. - Pojedyncze działki „bez właściciela” na dużym obszarze nie powinny stanowić przeszkody w rzeczywistym wykonaniu prac scaleniowych – pisze w specjalnym poradniku dla urzędników Adrian Pokrywczyński, radca prawny, ekspert Związku Powiatów Polskich. Przepisy te – aby zachować ich skuteczność – idą nawet dalej niż ustawa o gospodarce nieruchomościami, gdyż pod nieujawniony stan prawny gruntów tworzących obszar scalenia podciągają również te, w przypadku których rejestry lub ewidencje nie zawierają danych umożliwiających ich ustalenie nie tylko danych osobowych, ale nawet adresu właściciela gruntów.

Zachęcić rolników do regulowania spraw własnościowych w stosunku do ziemi rolnej ma planowana ustawa o dzierżawie rolniczej. Przewiduje ona bowiem, że aby dzierżawca mógł otrzymywać dopłaty bezpośrednie do ziemi rolnej, nie mógłby mieć ustnej umowy dzierżawy, a nie jedynie pisemną z tzw. datą pewną. Natomiast wydzierżawiającymi powinni być niby jedynie właściciele nieruchomości – choć w projekcie planowanych  przepisów nie jest to jednoznacznie wyjaśnione. Dlaczego to istotne? Gdyż jak się podkreśla w orzecznictwie, wydzierżawiający nie musi być wcale właścicielem nieruchomości. Tak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 5 października 2005 r. (II CZ 85/05). - Dzierżawa, podobnie jak najem, zmierza jedynie do zapewnienia czasowego używania rzeczy, a cel ten jest możliwy do osiągnięcia mimo nieposiadania przez wydzierżawiającego odpowiedniego uprawnienia – czytamy w uzasadnieniu tego postanowienia. Jeśli więc ustawodawca nie zdecyduje, że umowy dzierżawcy rolniczej mogliby zawierać tylko właściciele nieruchomości, to uporządkowania własności ziemi rolnej nie ma się co spodziewać.

Bałagan na terenach wiejskich powiększa mała liczba ksiąg wieczystych, nierzadko zaś jedynym dokumentem pokazującym, do kogo należy ziemia rolna jest akt własności ziemi (AWZ) z lat 70-tych XX wieku, choć i jego treści nie można ufać, a trzeba wiedzieć cokolwiek o sytuacji majątkowej uwłaszczonego rolnika. - Należy pamiętać o tym, że AWZ wydawane one były w trybie administracyjnym, przez urzędników, którzy nie zawsze posiadali do tego odpowiednie kwalifikacje. Skutkuje to tym, iż aktualnie w obrocie prawnym występują AWZ zawierające błędy – najczęściej wpisywano tylko jednego z małżonków, mimo że skutek nabycia nastąpił w okresie trwania małżeństwa, a małżonków łączył ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, czyli powinni figurować w nim oboje – podkreśla Wojciech Nowak, adwokat z Bielska-Białej.

Sprawdź również książkę: Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz >>

Elastyczne procedury, aby nie było paraliżu

Zarówno wiejskim, jak i miejskim problemem są wywłaszczenia pod drogi, sieci energetyczne itp. Tu też często urzędnicy i inwestorzy stykają się z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości. Problem nieuregulowanych gruntów dostrzega oczywiście ustawodawca - stara się jednak nie tyle go kompleksowo rozwiązać, co wprowadzić ułatwienia w przepisach, aby go obejść. Tak jest np. przy podziałach nieruchomości (art. 97a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Gdy gmina chce dokonać podziału z urzędu, to daje ogłoszenia – brak zgłoszenia się zainteresowanych, w tym tych, co mogą wykazać się prawem własności – nie stanowi więc przeszkody do podziału nieruchomości. Podobnie jest, gdy urzędnicy potrzebują gruntów np. pod drogi albo trzeba przez nie przeprowadzić linie energetyczne bądź inne sieci. Starosta w Stalowej Woli właśnie ogłosił, że stara się o wywłaszczenie 190 mkw. działki 2492/2 w miejscowości Pysznica należącej poprzednio do nieżyjącej już Marii Maślach. - W związku z tym, że nieruchomość na dzień wszczęcia postępowania ma nieuregulowany stan prawny (należy uwzględnić uregulowanie zawarte w art. 133 pkt. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli ustalone odszkodowanie należało będzie wpłacić do depozytu sądowego) – pisze Andrzej Winiarczyk, naczelnik Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami w lokalnym starostwie. Na podobnej zasadzie Starosta Sanocki nakazał firmie energetycznej wpłacenie na 10 lat do sądowego depozytu kwoty 1028 zł tytułem odszkodowania za przeciągnięcie przez działkę 949/1 podziemnego kabla energetycznego. Ten starosta też powołał się na art. 133 pkt 2.

Bałagan w spółdzielniach mieszkaniowych

W miastach - w tym zwłaszcza w Warszawie i tam, gdzie „za Gierka” powstawały duże osiedla mieszkaniowe - główny problem to nieuregulowany stan prawny gruntów, na których stoją bloki mieszkalne spółdzielni mieszkaniowych. W stolicy chodzi o prawie 500 budynków mieszkaniowych położonych na kilkuset hektarach, zwłaszcza na Ursynowie i w dzielnicy Targówek. Spółdzielnie mieszkaniowe – jeśli w ogóle oferują takie zwolnione lokale w przetargach - to wyraźnie zaznaczają, że chodzi o ekspektatywy. SM „Bródno” w ogłoszonym na początku września przetargu w aż sześciu na 13 przypadków zaproponowała właśnie ekspektatywy odrębnej własności lokali. Natomiast Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa ogranicza się do oferowania w przetargu jedynie mieszkań w budynkach z jasnym stanem prawnym celem ustanowienia odrębnej własności lokali. Rzeczoznawca majątkowy Ernest Esing zbadał nawet – na podstawie danych o prawie trzystu rzeczywistych transakcjach z trzech stołecznych osiedli  – że mieszkania w blokach stojących na nieuregulowanym prawnie gruncie są tańsze o ok. 5-15 proc. Esing podkreśla, że dość łatwo można znaleźć charakterystyczne ogłoszenia, gdyż najczęściej pojawia się tekst: „Zakup tylko za gotówkę”. -Tego typu ograniczenie znacznie zawęża grono potencjalnych kupujących. Spadek popytu powinien przekładać się na niższe ceny – zaznacza Esing.

Spółdzielcze prowizorki są najtrwalsze

Przez pewien czas spółdzielnie miały furtkę prawną do uwłaszczania się na nieruchomościach z nieuregulowanym stanem prawnym, ale – po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2010 r. (P 34/08) i nowelizacji przepisów w 2012 r., te możliwości zniknęły. W 2017 r. pojawił się pomysł, aby niektórzy członkowie spółdzielni, z automatu tracili swoje prawa członkowskie. Jedna z takich grup – i to całkiem liczna – to osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następcy prawni, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie posiadającym nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Argumentowano, że na gruncie nieuregulowanym prawnie nie można było skutecznie ustanowić praw do lokali. Zamiast więc rozwiązać problem, to jeszcze bardziej go skomplikowano.

Planowana – w ramach trzeciego etapu reformy mieszkalnictwa – nowelizacja ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 558) milczy na temat kwestii wyprostowania kwestii własnościowych. W założeniach do ustawy (numer RCL – UD 311) nie znajdziemy żadnych propozycji dotyczących samych gruntów, a jedynie przywrócenie z mocy prawa uprawnień członkowskich tych, których ich pozbawiono kilka lat temu. - Ponadto projektowany przepis odsyła do stosowania art. 17(2) ustawy stanowiącego, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zasadnym jest również wprowadzenie przepisu, który nakłada obowiązek ponoszenia opłat związanych z utrzymaniem lokali i mienia spółdzielni wobec spółdzielni na rzecz osób, których lokale znajdują się na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, na takich samych zasadach, jak ponoszą je członkowie oraz właściciele lokali niebędący członkami – czytamy  w uzasadnieniu założeń do projektu. O uregulowaniu statusu gruntów – ani słowa, pomimo że temat uwłaszczenia pojawia się regularnie na obradach Parlamentarnego Zespołu ds. Spółdzielczości Mieszkaniowej, w którego pracach uczestniczą również podwładni wiceministra Tomasza Lewandowskiego, odpowiedzialnego za tę reformę.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.