Na nieprecyzyjną definicję udziału powierzchni zabudowy zwraca uwagę Magdalena Czechowska, architekt/urbanista, Członek Zarządu MCF Grupa Projektowa sp. z o.o. Chodzi o istniejącą od dwóch lat w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) definicję „udziału powierzchni zabudowy”. Art. 2 pkt 35 ustawy rozumie przez to „stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków, mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tych budynków”. -Nie wskazano czy pojęcie odnosi się wyłącznie do nadziemnych części budynku (jak dotąd w definicji zawartej w normie), czy też obejmuje wszystkie części budynku, łącznie z podziemnymi. Obecna redakcja zapisu wskazuje, że kryterium rozstrzygającym jest obrys zewnętrznych ścian kondygnacji o największym rzucie poziomym (suma powierzchni rzutów poziomych poszczególnych budynków), niezależnie od tego, czy kondygnacja ta lub jej część znajduje się powyżej, czy poniżej poziomu terenu. W konsekwencji, w określonych przypadkach to właśnie rzut kondygnacji zlokalizowanych w całości poniżej powierzchni terenu może wyznaczać powierzchnię zabudowy w rozumieniu definicji – podkreśla Czechowska. Czy należy więc brać pod uwagę tylko to, co znajduje się na powierzchni terenu, czy również te fragmenty budynku – np. garaże, piwnice – które są umiejscowione pod powierzchnią gruntu, zajmując czasami znaczny teren działki budowlanej? Od przyjęcia jednej bądź drugiej interpretacji zależy zaś, co można będzie na działce zbudować, jakiej wielkości itp. Ma to zwłaszcza znaczenie na małych miejskich działkach, gdzie często np. miejsca postojowe lokalizuje się w garażach podziemnych, nad którymi znajduje się zieleń, plac zabaw, patio itp. Skutek? Rzut garażu podziemnego może determinować wskaźnik powierzchni zabudowy, parametr, który miał porządkować proporcje między zabudowaną i niezabudowaną częścią działki przestaje spełniać swoją funkcję, powstaje fikcja planistyczna - to, co pod ziemią, zaczyna kształtować obraz przestrzeni w sposób nie odpowiadający jej realnemu odbiorowi. Może też dojść do istotnych ograniczeń w inwestycjach mieszkaniowych i usługowych, z przyczyn zupełnie niezwiązanych z ładem przestrzennym – wylicza Czechowska.
Przepis niejasny, norma bardziej precyzyjna
Czechowska odwołuje się do definicji zawartej w normie. Chodzi o normę PN-ISO 9836:2022-07, która określa, że powinno się brać pod uwagę tylko to, co na powierzchni. Spór nie ma charakteru akademickiego, gdyż może rodzić poważne reperkusje zarówno dla gmin uchwalających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i inne dokumenty planistyczne, dla urbanistów, architektów, no i przede wszystkim dla inwestorów. Przyjęcie np. wskaźnika udziału powierzchni zabudowy na poziomie 50 proc. zupełnie bowiem daje inne rezultaty, gdy uwzględnilibyśmy zakopany pod zielenią garaż w budynku wielorodzinnym. Czechowska sugeruje więc, że – aby usunąć wątpliwości – trzeba znowelizować art. 2 pkt 35 ustawy i wprost odesłać w nim do Polskiej Normy albo wskazać, że przy ustalaniu udziału powierzchni zabudowy należy uwzględniać wyłącznie budynki i ich części, wystające ponad powierzchnię terenu.
Sprawdź również książkę: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz >>
Jakie jest uzasadnienie do poprawki
-W naszej pracowni powstała już koncepcja zapisu neutralizującego trochę ten problem, podjęliśmy też działania w celu naświetlenia go ustawodawcy. Liczne rozmowy z przedstawicielami Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego i Wydziału Planowania Przestrzennego Miasta Krakowa doprowadziły do inicjatywy zmiany ustawy w zakresie definicji – oby zanim konsekwencje odczują projektanci, samorządy inwestorzy i mieszkańcy. Do Sejmu przesłany został projekt poprawki do procedowanej aktualnie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który skierowały i poparły m.in. Krajowa Izba Architektów, Stowarzyszenie „Urbaniści Polscy”, zarządy kilku starostw powiatowych oraz kilka samorządów. Nawet jeśli zmiana nie zostanie wprowadzona poprzez najbliższą nowelizację, mamy potwierdzenie z Ministerstwa Rozwoju i Technologii, że sprawa jest na tyle istotna, że powinna zostać jak najprędzej uregulowana prawnie – deklaruje Czechowska.
O wprowadzenie poprawki w projekcie zawartym w druku 1608 wystąpiła do posłów Krajowa Rada Izby Architektów RP. -Dotyczy ona definicji „udziału powierzchni zabudowy”, która w rozumieniu obecnego brzmienia przepisu może znaczenie zahamować inwestycje. Jest to szczególnie istotne w kontekście wchodzących w życie od 1 stycznia 2026 r. obowiązków projektowania miejsc doraźnego schronienia (MDS) w garażach podziemnych, mogących znacznie wpływać na powierzchnię pomieszczeń podziemnych – czytamy w stanowisku wnioskodawców. W ocenie KRIA RP konieczna jest w tym zakresie pilna interwencja legislacyjna, która pozwoli sprawnie i skutecznie realizować również te inwestycje. Proponowana modyfikacja ma na celu doprecyzowanie definicji „udziału powierzchni zabudowy”, tak aby było ono spójne z dotychczasowym rozumieniem, opartym o przepisy prawa oraz wieloletnią praktykę projektową. -W obecnie obowiązującym brzmieniu definicji nie wskazano jednoznacznie, czy pojęcie „rzutu poziomego budynku”, o którym mowa w przepisie, odnosi się wyłącznie do części budynku wystających ponad powierzchnię terenu. Obecna redakcja definicji sugerować może, że kryterium rozstrzygającym jest obrys zewnętrznych ścian kondygnacji o największym rzucie poziomym (bądź suma powierzchni rzutów poziomych poszczególnych budynków), niezależnie od tego, czy kondygnacja ta lub jej część znajdują się powyżej, czy poniżej powierzchni terenu. W konsekwencji, w określonych przypadkach to właśnie rzut kondygnacji zlokalizowanych w całości poniżej powierzchni terenu może determinować powierzchnię zabudowy w rozumieniu przywołanej definicji – piszą architekci. Podnoszą też, że pojęcie „powierzchni zabudowy” funkcjonuje w przepisach prawa według definicji wskazanej w normie PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, w której z powierzchni zabudowy wykluczono powierzchnie obiektów budowlanych i ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu. To właśnie powierzchnia zabudowy liczona w obrysie budynków i ich części widocznych ponad powierzchnią terenu stanowi narzędzie ładu przestrzennego, o którym mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i pozwala w sposób jasny i zrozumiały dla wszystkich użytkowników przestrzeni określić proporcje pomiędzy zabudowaną i niezabudowaną częścią działki. Pojęcie to rozumiane jest zgodnie z definicją PN-ISO 9836 zarówno przez architektów, urbanistów, jak i stronę społeczną, zaangażowaną w kształtowanie przestrzeni. Pozostawienie definicji w obecnym brzmieniu Art. 2 pkt 35 ustawy prowadzić będzie do powstania dualizmu interpretacyjnego w zakresie ustalania parametru powierzchni zabudowy. Na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powierzchnia ta obejmowałaby bowiem również części budynku zlokalizowane pod powierzchnią terenu, podczas gdy na gruncie ustawy Prawo budowlane – w oparciu o przepisy wykonawcze i Normy – obliczana jest bez ich uwzględnienia. W konsekwencji ta sama kategoria pojęciowa będzie odmiennie rozumiana w aktach planowania przestrzennego, decyzjach administracyjnych („wuzetkach” i decyzjach ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) oraz w projektach budowlanych, co zamiast upraszczać i porządkować system prawny, generować będzie chaos regulacyjny i ryzyko poważnych rozbieżności interpretacyjnych w praktyce inwestycyjnej.
Odwołują się do kilku wersji Polskiej Normy
Chaos pogłębia jeszcze to, że MPZP, do których sporządzania miast i gminy przystąpiły przed 24 września 2023 rokiem, są tworzone według starych regulacji, które dopuszczały, aby samorządy same sobie doprecyzowały definicję „udziału powierzchni zabudowy” w tekstach planów miejscowych. W dodatku samorządowcy odwołują się w nich do różnych wersji Polskiej Normy. Tak jest w przypadku wchodzącego w życie 20 bm. planu miejscowego dla rejonu ulicy świętej Barbary w Częstochowie (opracowywanego od 29 października 2015 r.). W planie tym samorządowcy – aby nie pozostawiać miejsca na różne interpretacje – w definicji udziału powierzchni zabudowy wprost podkreślili, że chodzi o powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym, obliczoną zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie PN-ISO 9836:2015. Odwołali się do starej wersji Polskiej Normy, a obecnie już w użyciu jest jej wersja z 2022 r. Co ciekawe, Częstochowa w innej uchwale (nr 229.XXI.2025) w sprawie MPZP z początku sierpnia też przy określaniu powierzchni zabudowy odwołuje się do normy PN-ISO 9836, ale do jej wersji z 1997 r. Dlaczego? Tu prace wszczęto we wrześniu 2015 r. Bardziej „demokratycznie” zrobili radni w Lądku-Zdroju odwołując się jednocześnie do wersji z 1997 r. i 2015 r., natomiast przemilczając tę z 2022 r. (procedurę planistyczną w tym przypadku wszczęto w 2020 r.). Najbardziej elastycznie opisała w MPZP powierzchnię zabudowy Rada Miejska w Suwałkach. W uchwale z 30 lipca br. (nr XVI/180/2025) odwołała się bowiem do normy PN-ISO 9836, ale bez podawania jej konkretnej wersji (czyli zawsze obowiązuje aktualna), a ponadto doprecyzowano, aby do powierzchni zabudowy doliczać też powierzchnię wiat i altan. Jeszcze raz jednak warto powtórzyć - to nie są błędy, gdyż przepisy wcześniej na to pozwalały.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
