Zmiana zasad liczenia powierzchni użytkowej mieszkań, a także zaostrzenie odpowiedzialności deweloperów za wady budowanych lokali i domów, to najważniejsze założenia projektu ustawy deweloperskiej przygotowanej w Ministerstwie Finansów i Gospodarki. Potencjalni klienci znajdą też więcej informacji o reputacji deweloperów na oficjalnym rządowym portalu DOM.
Chodzi o projekt nowelizacji ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej przygotowali urzędnicy Ministerstwa Finansów i Gospodarki (numer w RCL – UD361). Jest jeszcze ponad dwa tygodnie na konsultacje publiczne tego projektu i zgłaszanie opinii przez zainteresowanych.
Celem rozwiązań jest wzmocnienie ochrony nabywców lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych z rynku pierwotnego. W projekcie ustawy zawarto m.in. przepisy, które będą stanowiły podstawę prawną rozszerzenia funkcjonowania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), służącego prezentacji danych dotyczących działalności deweloperów. Ponadto projekt zawiera rozwiązania obejmujące m.in. zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy, zwiększenie kwoty zwrotu opłaty rezerwacyjnej, zmianę przepisów w zakresie rozwiązania tzw. spółki celowej, czy odbioru nieruchomości – tłumaczy MFiG w uzasadnieniu, choć akurat nie chwali się zbytnio poprawianym dużym bublem prawnym.
Chodzi o nieprecyzyjny art. 5a dotyczący powierzchni użytkowej (pisaliśmy o tym w tekście ustawa deweloperska PZFD UOKiK nowelizacja). Wprowadzał on zasadę, że powierzchnię użytkową lokali i domów należy liczyć zgodnie z Polską Normą obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, co tylko wywołało duże zamieszanie i niepewność. Tę legislacyjną poprawkę chwali dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, partnerka w Kancelarii Kania Stachura Toś, członkini Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Intencją ustawodawcy było wtedy wyeliminowanie możliwości wliczania ścianek działowych do powierzchni użytkowej. I rzeczywiście ten cel został osiągnięty, ale przez odwołanie do Polskiej Normy przy okazji otwarto drogę do wliczania innych powierzchni, które wcześniej co do zasady nie były uwzględniane. Zgodnie z literalną wykładnią tego przepisu do powierzchni użytkowej deweloper powinien wliczać także np. balkony. W sprawie interpretacji tego przepisu wypowiedział się nawet Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o co wystąpił Polski Związek Firm Deweloperskich – tłumaczy genezę problemu dr Grabowska-Toś.
Nowy projekt tę kwestię chce uporządkować. Do ustawy ma być dodana definicja powierzchni użytkowej, zgodnie z którą jest to powierzchnia obliczana na potrzeby projektowania budynków w rozumieniu ustawy prawo budowlane. Dzięki planowanej zmianie, powierzchnia użytkowa określona w umowie deweloperskiej, będzie spójna z powierzchnią wskazaną w projekcie budowlanym.
Dodatkowo, jako Komitet ds. Nieruchomości KIG, zwracaliśmy uwagę na art. 35 ust. 1 pkt 15 ustawy deweloperskiej, który nie został wówczas uchylony, a sugerował, że deweloper może wskazać inny sposób liczenia powierzchni niż ten, który wynikał z art. 5a. Teraz ten przepis miałby – i słusznie - zostać usunięty z ustawy deweloperskiej – dodaje mec. Grabowska-Toś.
Oprócz tego projekt przewiduje bezwzględny zakaz waloryzacji ceny lokalu lub domu - na niekorzyść nabywcy - po zawarciu umowy deweloperskiej. To jednak nie wszystko. Mają być też wyższe sankcje przy umowach rezerwacyjnych.
Jeżeli deweloper nie wywiąże się z umowy rezerwacyjnej, zwrot ma wynosić już nie dwukrotność, lecz czterokrotność opłaty rezerwacyjnej. Rozwiązanie ma przeciwdziałać przypadkom jednostronnego rozwiązywania umów przez deweloperów m.in. w celu sprzedaży nieruchomości innemu nabywcy za wyższą cenę – tłumaczy Monika Jaroch, radca prawny w itB Legal Bazański, Grabiec Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska.
Projekt przewiduje, że w przypadku likwidacji spółki z o. o. odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości ma przechodzić z mocy prawa na wspólników, którzy mają odpowiadać solidarnie wobec nabywców. Jednocześnie nowela zakłada, że rozwiązanie spółki akcyjnej lub prostej spółki akcyjnej będzie możliwe dopiero po upływie pięciu lat od dnia przeniesienia własności lokalu lub domu na nabywcę. Zmiana ma (w założeniu) przeciwdziałać praktyce likwidowania spółek celowych jeszcze przed upływem okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, która utrudnia nabywcom dochodzenie roszczeń.
Propozycja ta budzi jednak istotne kontrowersje systemowe. Dotychczas w polskim systemie prawnym nie przewidywano subsydiarnej odpowiedzialności wspólników za zobowiązania spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Tego rodzaju odpowiedzialność ponoszą obecnie podmioty zarządzające spółką - członkowie zarządu, likwidatorzy. Także zakaz rozwiązania spółek jest kontrowersyjny, choćby w kontekście wolności zakończenia działalności gospodarczej – tłumaczy mec. Jaroch.
Portal DOM (zawierający informacje o deweloperach oraz cenach nieruchomości) ma mieć też więcej funkcjonalności. Dowiemy się z niego także o zakończonych inwestycjach, opóźnieniach, składkach, jakie inwestorzy wnoszą do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) czy np. karach administracyjnych i ostrzeżeniach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wobec konkretnych deweloperów.
Gromadzenie i udostępnianie takich danych w jednym miejscu mogłoby pełnić funkcję motywacyjną dla deweloperów, którzy chcieliby budować swoją reputację poprzez terminowe i rzetelne realizacje projektów, co w konsekwencji podnosiłoby standard całego rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – tłumaczy ministerstwo.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
