Jest apel prawników o zmianę ustawy deweloperskiej

Konieczna jest pilna zmiana bubla prawnego, jakim jest nowy art. 5a ustawy deweloperskiej. Racjonalnego ustawodawcy nie zastąpi prawo powielaczowe, czyli interpretacje urzędników, choćby i najbardziej słuszne oraz uzgodnione z innymi decydentami – to główne tezy apelu prawników o szybkie poprawienie przepisów.

Z apelem do Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) o pilne poprawienie przepisów wystąpili prawnicy z warszawskiej Gessel Koziorowski Kancelarii Radców Prawnych i Adwokatów sp.p. - Maciej Boryczko, radca prawny i partner oraz Karolina Olszewska, senior associate. Chodzi o obowiązujący od niecałego miesiąca art. 5a ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695, tzw. ustawa deweloperska). Przepis reguluje sposób ustalania przez deweloperów cen mieszkań i domów jednorodzinnych. Cenę określa się w odniesieniu do powierzchni użytkowej, ustalonej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę (lub dokonania zgłoszenia budowy). Obecnie jest to więc najczęściej PN-ISO 9836 w wersji z 2022 r. Ma to wyeliminować stosowanie alternatywnych pojęć, takich jak „powierzchnia sprzedażowa”. W praktyce chodzi też o wliczanie/pomijanie powierzchni: tarasów, balkonów, loggi, schodów wewnętrznych i podestów (zwłaszcza w lokalach wielopoziomowych), jak również wbudowanych ściennych szaf, schowków i garderób.  

Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej, który miał raz na zawsze rozstrzygnąć spór o sposób liczenia powierzchni użytkowej lokali, w praktyce doprowadził do sytuacji odwrotnej, czyli podwójnej interpretacji przepisów. Wszystko wskazuje na to, że ustawa, która obowiązuje od 13 lutego br., powinna zostać pilnie znowelizowana, a feralny art. 5a powinien zostać jak najszybciej doprecyzowany – apelują prawnicy.

Podkreślają, że literalne brzmienie ustawy odsyła wyłącznie do normy PN-ISO 9836 (a właściwie do jej wersji obowiązującej na dzień złożenia wniosku o pozwolenie na budowę). Taka wykładnia może prowadzić do wliczania do powierzchni użytkowej lokalu m.in. balkonów, loggii, tarasów czy schodów wewnętrznych. Oznacza to potencjalne zwiększenie formalnego metrażu lokali, a w konsekwencji zmianę ceny, udziałów w nieruchomości wspólnej oraz danych ujawnianych w księgach wieczystych.

Prawo, jak my je rozumiemy

Kilka dni po wejściu w życie przepisów Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), w stanowisku uzgodnionym z Ministerstwem Rozwoju i Technologii (MRiT), zaprezentował interpretację odmienną. UOKiK uznał, że nowy art. 5a należy czytać łącznie z przepisami techniczno-budowlanymi, a elementy takie jak balkony czy schody nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej. Tak bowiem wynika z rozporządzenia z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679). Interpretację UOKiK wydano na prośbę Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który dostrzegł rozbieżności jeszcze przed wejściem nowelizacji w życie i zalecił swoim członkom uwzględnianie przepisów rozporządzenia z 2020 r.

Powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej powinna zostać ustalona w taki sam sposób, jak ma to miejsce na etapie sporządzania projektu architektoniczno-budowlanego, czyli z uwzględnieniem zarówno Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (PN), obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, jak i przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego („rozporządzenie”). Jednocześnie, za absolutnie kluczowe uznajemy szczegółowe opisanie w umowach deweloperskich przyjętego sposobu określania powierzchni użytkowej, opierającego się zarówno na PN jak i rozporządzeniu. Ma to szczególne znaczenie w kontekście ewentualnej oceny przez UOKiK i sądy, czy konsument został w umowie należycie poinformowany o swoich prawach i obowiązkach i nie wprowadzono go w błąd, na przykład z uwagi na dwuznaczność lub niespójność postanowień – czytamy w stanowisku PZFD.

Do takiej interpretacji przychylił się też UOKiK (pisaliśmy o tym w tekście ustawa deweloperska PZFD UOKiK nowelizacja) po konsultacjach z ministerstwem. Pismo UOKiK tylko pozornie uspokoiło branżę nieruchomości.

Stanowisko to, choć spójne z dotychczasową praktyką rynku i ukierunkowane na ochronę konsumentów, ma jedną niezaprzeczalną wadę – nie jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego i nie wiąże sądów. W efekcie powstały dwa równoległe standardy liczenia metrażu, czyli ustawowy i drugi, który można nazwać systemowym. Taka sytuacja jest nie do utrzymania z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu. Różnice w sposobie pomiaru mogą prowadzić do sporów cywilnych, rozbieżnych orzeczeń sądowych oraz destabilizacji zasad ustalania cen mieszkań. W skali rynku oznacza to wzrost ryzyka prawnego zarówno po stronie deweloperów, jak i nabywców – podkreślają sygnatariusze apelu.

Dotychczasowe decyzje UOKiK

Ich zdaniem, doświadczenia z wcześniejszych postępowań UOKiK pokazują, jak istotna jest pełna i jednoznaczna informacja o rzeczywistym metrażu lokalu już na etapie przedkontraktowym. Jednak nawet najbardziej racjonalna wykładnia organu nie zastąpi jasnego i precyzyjnego przepisu ustawowego.

Powstałe w latach 2024/2025 orzecznictwo UOKiK dotyczyło rzetelnego i uczciwego prezentowania metrażu oferowanych przez deweloperów mieszkań. Wątpliwości Urzędu wzbudził sposób ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oraz nienależyte informowanie konsumentów o wielkości powierzchni pod nienośnymi ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego – piszą.

Jako przykład podają decyzję RLU-1/2025, w której UOKiK zakwestionował fakt, że deweloper nie wliczył powierzchni pod nienośnymi ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Problem pojawił się w chwili zawierania umowy przenoszącej własność takiego mieszkania. Okazało się wtedy, że powierzchnia jest faktycznie większa, a tym samym konsumenci byli zobligowani do dopłacenia ceny za powierzchnię pod ściankami nadającymi się do demontażu.

Pisma urzędników nie wystarczają

Jak rozwiązać powstały impas? Zdaniem prawników, potrzebna jest pilna nowelizacja art. 5a, która jednoznacznie określi relację między normą PN-ISO a przepisami techniczno-budowlanymi oraz wprost wskaże, które elementy lokalu podlegają wliczeniu do powierzchni użytkowej. Bez takiego doprecyzowania rynek mieszkaniowy pozostanie w stanie permanentnej niepewności interpretacyjnej, a jej koszty – finansowe i prawne – poniosą wszystkie strony obrotu.

Apelujący prawnicy podkreślają, że w tak istotnej dla rynku nieruchomości i dla konsumentów kwestii nie można się opierać na prawie powielaczowym, czyli pismach UOKiK. Stanowiska organów administracyjnych - nawet uzgodnione z ministerstwem - nie mieszczą się bowiem w katalogu źródeł prawa powszechnie obowiązującego zawartym w art. 87 Konstytucji. Należą do nich jedynie Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.