Jest nowa wykładnia, jak liczyć metraż domów i mieszkań
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podziela obawy deweloperów co do nowych zasad liczenia powierzchni użytkowej mieszkań i domów, a zwłaszcza takich elementów jak tarasy, balkony, loggie, schody wewnętrzne i podesty, jak również wbudowane, ścienne szafy, schowki i garderoby. Chodzi o interpretację obowiązujących od ubiegłego piątku przepisów ustawy deweloperskiej.
Emocje wywołuje art. 5a ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695, tzw. ustawa deweloperska). Obowiązujący od piątku, 13 bm., przepis reguluje sposób ustalania przez deweloperów cen mieszkań i domów jednorodzinnych. Cenę określa się w odniesieniu do powierzchni użytkowej, ustalonej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę (lub dokonania zgłoszenia budowy). Obecnie jest to więc najczęściej PN-ISO 9836 w wersji z 2022 r. Ma to wyeliminować stosowanie alternatywnych pojęć, takich jak „powierzchnia sprzedażowa”. W praktyce chodzi też o wliczanie/pomijanie powierzchni: tarasów, balkonów, loggi, schodów wewnętrznych i podestów (zwłaszcza w lokalach wielopoziomowych), jak również wbudowanych ściennych szaf, schowków i garderób. Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) efektem ubocznym regulacji jest wprowadzenie nieścisłości do utrwalonych zasad obliczania powierzchni użytkowej.
Prawnicy-praktycy też dostrzegają, że nowelizacja rodzi problemy.
Literalna wykładnia przepisu prowadzi do skutku, że do powierzchni użytkowej lokalu należałoby wliczać np. balkony i loggie. Jednak nie takie było założenie projektodawców, którzy chcieli ujednolicić zasady obliczenia powierzchni w umowach deweloperskich, a nie je komplikować – podkreśla dr Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.
Zobacz też w LEX: Portal DOM – nowe obowiązki dewelopera >
Deweloperzy proszą o jasną wykładnię
PZFD wydał dla swoich członków opinię, jak powinni stosować nowe przepisy. Eksperci Związku odwołali się m.in. do rozporządzenia z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679) i dokonali zarówno wykładni literalnej nowych przepisów, jak i wykładni systemowej. Tę ostatnią zalecili do stosowania, choć z pewnymi niuansami.
Powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej powinna zostać ustalona w taki sam sposób, jak ma to miejsce na etapie sporządzania projektu architektoniczno-budowlanego, czyli z uwzględnieniem zarówno Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (PN), obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, jak i przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego („rozporządzenie”). Jednocześnie, za absolutnie kluczowe uznajemy szczegółowe opisanie w umowach deweloperskich przyjętego sposobu określania powierzchni użytkowej, opierającego się zarówno na PN jak i rozporządzeniu. Ma to szczególne znaczenie w kontekście ewentualnej oceny przez UOKiK i sądy, czy konsument został w umowie należycie poinformowany o swoich prawach i obowiązkach i nie wprowadzono go w błąd, na przykład z uwagi na dwuznaczność lub niespójność postanowień – czytamy w stanowisku PZFD.
Podstawowe pytanie brzmi, czy w wykładni art. 5a należy uwzględniać tylko PN-ISO 9836, czy także przepisy rozporządzenia z 2020 r.? PZFD stanowczo opowiada się za wykładnią systemową.
Stosowanie wykładni systemowej bez wątpienia poprawia sytuację konsumenta. W przeciwieństwie do wykładni językowej, jej wybór pozwala na realizację zasady „jeden lokal mieszkalny = jedna powierzchnia”. Zapobiega to przyszłej dezorientacji nabywców, która wyniknęłaby z różnych wartości powierzchni użytkowej, innej w umowie deweloperskiej oraz – na późniejszym etapie – w księdze wieczystej lokalu – czytamy w stanowisku PZFD.
Zobacz też w LEX: Nowelizacja Prawa budowlanego z 2026 r. a zmiany w słowniczku ustawowym >
Związek wskazuje, że inna interpretacja może powodować formalne zwiększenie powierzchni mieszkań. Przykładowo, dla lokali dwukondygnacyjnych, do powierzchni użytkowej wliczana byłaby powierzchnia zajęta przez schody wewnętrzne.
Aby dostosować dotychczasową cenę do nowej powierzchni, konieczne byłoby obniżenie ceny za metr kwadratowy, co sztucznie zwiększałoby atrakcyjność lokalu w oczach konsumenta, zwiększając ryzyko potencjalnego wprowadzenia go w błąd. Ewentualne uwzględnianie w ramach powierzchni użytkowej lokalu balkonów, czy loggii, prowadziłoby do kolizji z normatywną definicją lokalu zawartą w ustawie o ochronie własności lokali, która wskazuje jako właściwość lokalu jego „wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku” – pisze PZFD.
Klient nie może dostawać rozbieżnych informacji
Chodzi o to, aby w ramach tego samego procesu sprzedażowego klient dostawał te same informacje w prospekcie informacyjnym, ofercie wraz ceną, a także na etapie zawierania umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej. Deweloper i nabywcy powinni na każdym z tych etapów posługiwać się jednolitą wartością powierzchni użytkowej, a więc wartością ustaloną zgodnie rozporządzeniem, traktując odniesienie do Polskiej Normy (zawarte w art. 5a) jedynie jako wskazanie ustawodawcy przesądzające w przedmiocie daty jej obowiązywania w relacji do daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.
Zdaniem PZFD literalna wykładnia art. 5a tego nie zapewni. W praktyce funkcjonowałyby bowiem dwie, różniące się od siebie „powierzchnie użytkowe”. Jedna, uwzględniająca Polską Normę oraz rozporządzenie, stosowana byłaby na potrzeby sporządzenia projektu budowlanego, inwentaryzacji, zaświadczenia o samodzielności i widniałaby w księdze wieczystej. Druga (oparta tylko na samej PN-ISO 9836) byłaby wykorzystywana wyłącznie na potrzeby umowy deweloperskiej.
Obligowałoby to deweloperów do zmian powierzchni użytkowej lokalu w systemach CRM, na stronach www, w kartach katalogowych mieszkań i wreszcie umowach deweloperskich. Konieczne byłoby również dostosowanie ceny za metr kwadratowy lokalu do nowej, zmienionej powierzchni. Co jednak najważniejsze, klienci byliby zdezorientowani co do tego, dlaczego w umowie znalazła się inna powierzchnia niż w księdze wieczystej dla lokalu – podkreśla PZFD.
Dlatego - jednocześnie z własną opinią - PZFD postanowił zwrócić się do urzędników, aby zajęli stanowisko w tej sprawie, najlepiej podzielające zdanie deweloperów. I w tym zakresie PZFD osiągnął właśnie spory sukces.
Opinia uzgodniona z ministerstwem
Do tych kwestii odnosi się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), który nie tylko nie ukrywa, a wręcz podkreśla, że uzgodnił swoją opinię z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Urząd zaznacza, że wykładnia art. 5a wymaga uwzględnienia charakteru wymienionej w nim Polskiej Normy, podstawy prawnej jej stosowania, innych obowiązujących przepisów prawa oraz celu przewidzianej w tym przepisie regulacji.
UOKiK podkreśla, że stosowanie w art. 5a Polskiej Normy wynika z jej powołania w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Odwołuje się ono do najnowszej wersji z 2022 r. dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, opublikowanej w języku polskim, przy czym - co istotne - modyfikuje niektóre z określonych w PN-ISO 9836 zasad pomiaru.
Systemowa wykładnia art. 5a ustawy deweloperskiej powinna zatem zostać dokonana w powiązaniu z innymi przepisami tej ustawy, w tym definicją lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, pod którymi (…) ustawa ta rozumie lokal mieszkalny jako „wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi”, a dom jednorodzinny jako obiekt „wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych” – pisze Łukasz Wroński, dyrektor Departamentu Ochrony Zbiorowych Interesów Konsumentów.
UOKiK podkreśla, że należy też uwzględniać art. 30 ust. 2 pkt 6 i art. 35 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej. Statuują one obowiązek określenia powierzchni użytkowej w umowie rezerwacyjnej i deweloperskiej, a także podawania jej w prospekcie informacyjnym.
Czytaj też w LEX: Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego - kontrowersje wokół odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania >
Zdaniem UOKiK oparcie wykładni art. 5a ustawy deweloperskiej jedynie na literalnym brzmieniu tego przepisu (czyli w konsekwencji stosowanie Polskiej Normy bez uwzględnienia określonego w przepisach zakresu jej stosowania) oznaczałoby w istocie zaprzeczenie ratio legis tej regulacji. Tymczasem celem zmian wprowadzonych do ustawy deweloperskiej w art. 5a było m.in. zapobieżenie ocenianym negatywnie zjawiskom na rynku deweloperskim, polegającym na ustalaniu przez deweloperów cen lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w odniesieniu do innych parametrów niż powierzchnia użytkowa (np. od powierzchni rozliczeniowej, czy powierzchni posprzedażowej).
Dlatego art. 5a ustawy deweloperskiej nie powinien być podstawą do stosowania Polskiej Normy w sposób, który pomijałby przepisy ww. rozporządzenia, prowadząc do wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na przykład powierzchni tarasów, balkonów czy loggi, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz do niewliczania do niej wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.
Odmienna wykładnia art. 5a ustawy deweloperskiej prowadziłaby do negatywnych skutków, gdzie w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego powierzchnia użytkowa byłaby określana inaczej na podstawie art. 5a - w celu ustalenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej na podstawie ww. rozporządzenia - w celu sporządzenia projektu budowlanego oraz inaczej na poszczególnych etapach samego procesu sprzedaży – uważa UOKiK.
Zbieżność stanowisk PZFD i UOKiK co do wykładni nowego przepisu ustawy deweloperskiej cieszy też mec. Barzykowską.
To powinno ograniczyć rozbieżności w sposobach liczenia powierzchni, których i tak pewnie nie da się uniknąć w praktyce. W tym wszystkim ważniejsze jednak od sposobu wykładni jest czytelne i zrozumiałe sformułowanie postanowień umów deweloperskich, tak by klient nie miał wątpliwości za jaką powierzchnię płaci i jak będą wyglądały rozliczenia tej powierzchni w przypadku zmian po wybudowaniu mieszkania lub domu - podkreśla dr Barzykowska.
Czytaj też w LEX: Nowe zasady obliczania powierzchni użytkowej >
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
