Tak wynika z brzmienia art. 2 nowelizacji ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 695), który nakłada na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów, które trafiły do sprzedaży przed 11 lipca br. W okresie ostatnich dwóch miesięcy deweloperzy musieli bowiem publikować u siebie oraz na specjalnym rządowym portalu dane.gov.pl, jedynie ceny dotyczące nowych, wprowadzanych wtedy do oferty lokali i domów.
Można wysłać donos do UOKiK
W sieci powstała już prywatna stron internetowa zglosdewelopera.pl, dzięki której można zgłosić zawiadomienie do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) na deweloperów, którzy nie wypełniają obowiązków ustawowych. Twórcą strony jest Kamil Stanuch, specjalista z branży IT. Strona zawiera listę ok. 300 deweloperów. Firmę, wobec której mamy zastrzeżenia, można sobie wybrać z alfabetycznej listy. Potem wybieramy rodzaj naruszenia, w tym m.in.:
- brak informacji o cenie za metr kwadratowy lub cenie całkowitej na stronie internetowej dewelopera,
- ukryte koszty dodatkowe (np. miejsca postojowego, komórki lokatorskiej) lub niejasna prezentacja ceny całkowitej,
- różnica między ceną w ofercie na stronie a ceną w umowie rezerwacyjnej/deweloperskiej,
- ceny nie są aktualizowane w wymaganym 24-godzinnym terminie albo brakuje historii zmian cen,
- zawyżanie powierzchni mieszkalnej poprzez wliczanie przestrzeni pod ścianami działowymi ("pseudometry").
Jednym z uchybień, jakie też można zgłosić, jest ciągłe stosowanie "promocji" i "rabatów", które w rzeczywistości są stałymi cenami (tzw. dark patterns). Stanuch tłumaczy dodanie takiego rodzaju naruszenia dużymi patologiami na rynku, powołuje się m.in. na decyzję UOKiK z 21 maja br. piętnującą takie praktyki rynkowe jako niedozwolone (RKR-1/2025).
Czytaj też w LEX: Nowe obowiązki informacyjne dewelopera – wymogi publikacji cen mieszkań i domów na swoich stronach internetowych >
Na końcu jest podana treść e-maila i adres uokik@uokik.gov.pl bądź ePUAP: /UOKiK/SkrytkaESP, pod które można wysyła się donosy. Jest też możliwość pochwalenia się wysłanym zgłoszenie za pośrednictwem social mediów (dodaje się wtedy specjalna kolorowa ikona). - To ciekawy przykład, jak prawo (i jego egzekwowanie) może się demokratyzować. Nie tylko przez urzędników, ale i samych obywateli – ocenia Łukasz Ciskowski, adwokat, wspólnik zarządzający w kancelarii Czupajło Ciskowski & Partnerzy.
Maciej Chmielowski z Departamentu Komunikacji UOKiK potwierdza, że Urząd otrzymał już kilkaset skarg dotyczących braku ujawniają cen przez deweloperów, część z nich wpłynęła jeszcze przed 11 bm. -Większość z nich wysłana jest według szablonów ze stron internetowych – przyznaje Chmielowski. -W ramach swoich kompetencji monitorujemy rynek. Sprawdzamy jak i czy deweloperzy dostosowali się do nowych wymogów ustawowych dotyczących uwidaczniania ceny. Otrzymane sygnały będziemy weryfikować w ramach prowadzonych działań, które obejmują wystąpienia miękkie do przedsiębiorców. Weźmiemy pod uwagę zarówno sygnały od konsumentów, jak i własne obserwacje rynku – dodaje Chmielowski.
Sprawdź również książkę: Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Komentarz >>
Deweloperzy narzekają, ale się szkolą
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) przypomina, że od 11 bm. każdy deweloper musi publikować ceny mieszkań i domów oferowanych do sprzedaży. -Zmiana zwiększy transparentność rynku, wzmocni konkurencję i ułatwi klientom podejmowanie decyzji zakupowych. Klienci doceniają, gdy wszystkie informacje są od razu dostępne. Dobrze, że od 11 września cała branża zacznie działać według jednolitych zasad, które ułatwią kupującym porównywanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji. Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników – podkreśla Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Nie oznacza to, że PZFD nie ma żadnych obaw. Krytykuje zwłaszcza praktykę działania rządowego portalu dane.gov.pl. - Dotychczasowa praktyka funkcjonowania portalu okazała się jednak znacznie trudniejsza. Dane są rozproszone, brakuje precyzyjnego katalogu danych, które trzeba przesyłać, a wyszukiwanie informacji bywa bardzo czasochłonne. – Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania. PZFD wspólnie z wiceministrem cyfryzacji Michałem Gramatyką przygotował wytyczne, jak raportować ceny, aby zachować spójność i czytelność danych. Jednak wciąż potrzebne są przepisy wykonawcze, które wprowadzą jednolite standardy raportowania – zaznacza Dziąg.
Związek przygotował przewodnik, który krok po kroku wyjaśnia zasady publikowania i raportowania cen zgodnie z nowymi regulacjami, prowadzi też szkolenia dla chętnych.
Czytaj też w LEX: Niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich >
Przepisy nie są doskonałe
Uwagi do nowych przepisów mają też prawnicy – do Senatu trafiła już petycja Rafała Dębowskiego, adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości, aby poprawić obowiązujące regulacje. Dębowski proponuje, żeby deweloperzy podawali na stronach internetowych ogólne dane o sobie i o realizowanych inwestycjach, jak również – do wyboru - ceny jednego metra kwadratowego lokalu w poszczególnych inwestycjach wraz z jego metrażem (Dębowski podkreśla, że zgodnie z obecnymi przepisami deweloperzy nie muszą podawać precyzyjnych danych o powierzchni użytkowej), albo cenę całkowitą. Sprzedający musieliby też publikować precyzyjne informacje o cenach pomieszczeń przynależnych, czyli np. garaży, miejsc postojowych, piwnic, komórek lokatorskich itp., o ile nie są one już wliczone do ceny mieszkania albo domu. Dane te musiałyby być uaktualniane wtedy, gdy się zmieniają, a adres strony internetowej z cenami trzeba byłoby umieszczać w materiałach reklamowych i marketingowych. To samo dotyczyłoby przedsiębiorców, którzy prowadzą sprzedaż lokali nabytych od deweloperów.
Skąd taki pomysł? W przypadku deweloperów, miejscem publikacji nie musiałyby być konieczne ich własne strony www. Wiele firm deweloperskich to bowiem spółki celowe w ramach większej grupy kapitałowej – wtedy ceny ich lokali i domów byłyby publikowane na stronie spółki-matki albo tego podmiotu z grupy, który zajmuje się sprzedażą. Klienci o miejscu publikacji informowani byliby w materiałach marketingowo-reklamowych. Ceny nadal pojawiałyby się na portalu rządowym - zaciągałby on sobie dane od deweloperów w miarę potrzeb albo dokonanych zmian.
Zobacz też w LEX: Umowa deweloperska w praktyce >
Rynek wtórny bez precyzyjnych lokalizacji
Rząd też chce zrobić kolejny krok w kierunku jawności cen, dlatego skierował do Sejmu kolejną już w ostatnich tygodniach nowelizację ustawy deweloperskiej. Przewiduje ona uruchomienie bezpłatnego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM). Nie znajdziemy w niej jednak cen konkretnych nieruchomości, a statystyki cen transakcyjnych mieszkań i domów, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Użytkownicy będą mogli filtrować dane m.in. po lokalizacji, rodzaju nieruchomości, powierzchni użytkowej, liczbie pokoi, rynku (pierwotny/wtórny). Wynik będzie prezentowany na mapie. Dane będą prezentowane zbiorczo (np. średnia cena lub mediana). Statystyki mają być generowane tylko przy odpowiednio dużej liczbie transakcji, czyli minimum sześciu. Portal ma wystartować jednak dopiero za dwa lata, na jesieni 2027 r.
Dane o cenach pochodziłyby z trzech źródeł - ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), informacji przesyłanych bezpośrednio przez deweloperów i inne podmioty z branży nieruchomości, zajmujące się profesjonalna sprzedażą na rynku pierwotnym. Trzecim źródłem informacji byłaby Krajowa Administracja Skarbowa, która zaciągałaby dane cenowe z katów notarialnych. Portal miałby prowadzić Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.
Zobacz też w LEX:
Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego i odpowiedzialność dewelopera za ich wady >
Zwiększone uprawnienia kontrolne banków lub kas w ustawie deweloperskiej >
Podawanie cen i obowiązki przedkontraktowe dewelopera >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
