Tysiące nowych prospektów trafi do klientów deweloperów

Firmy deweloperskie muszą zaktualizować swoje prospekty informacyjne i doręczyć ich nowe wersje niektórym osobom, z którymi już mają zawarte umowy rezerwacyjne lub którym po prostu wydali prospekt informacyjny. Wszystko przez zmianę stawki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, służący ochronie nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym przed utratą wpłaconych środków, w szczególności w przypadku upadłości dewelopera. Klienci nie powinni więc być zdziwieni, gdy dostaną od deweloperów nowe wersje otrzymanych wcześniej prospektów lub aneksy do tych prospektów.

Zmiany wynikają z obowiązującej od 22 sierpnia br. nowelizacji art. 76 ustawy z 21 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695), wprowadzonej art. 11 i 21 ustawy z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2025 r. poz. 1077).

Na podstawie nowelizacji deweloperzy, którzy do tej pory nie byli obciążani składką na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), zobowiązani będą do jej odprowadzania od wszystkich wpłat nabywców lokali na podstawie umów zawartych od 22 sierpnia br., ale to nie wszystko. Jako że wysokość składki na DFG stanowi element prospektu informacyjnego, konieczna jest aktualizacja takiego prospektu, a także doręczenie go – już w nowej wersji – tym osobom, z którymi deweloper zawarł wcześniej umowy rezerwacyjne lub którym po prostu wydał prospekt informacyjny (nawet jeżeli nie doszło do zawarcia umowy rezerwacyjnej). Wszystko przez to, że zmieniają się zasady naliczania składki na DFG w odniesieniu do inwestycji, co do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r. (czyli przed wejściem w życie obecnej ustawy deweloperskiej).

Sprawdź również książkę: Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Komentarz >>

W jakich przypadkach będą aneksy

- Obowiązek informacyjny dewelopera wcale nie musi polegać na doręczeniu nowego prospektu, co od strony technicznej wiązałoby się z koniecznością wprowadzania zmian w każdym prospekcie z uwagi na odróżniającą je część indywidualną. Przekazanie informacji o zmianach w treści prospektu informacyjnego może nastąpić także przez sporządzenie aneksu do prospektu i doręczenie go potencjalnemu nabywcy. Aneks zawiera jedynie informacje zmienione względem pierwotnej treści doręczonego wcześniej prospektu informacyjnego. A zatem poza wstępem wyjaśniającym wprowadzoną zmianę, czyli chociażby powołaniem się na nowe regulacje prawne, wystarczające będzie  wskazanie, że zmianie uległa wysokość stawki procentowej, według której jest obliczana należność na DFG z 0 proc. na 0,45 proc. Deweloper może zatem skorzystać z jednolitego szablonu dla wszystkich nabywców, którym został już wydany prospekt, a z którymi nie została zawarta umowa deweloperska – mówi Michał Połaniecki, radca prawny, wspólnik w Kancelarii 5E Smaga i Wspólnicy.

Zmiana będzie się odnosiła do określonych umów zawieranych po 21 sierpnia br. w ramach inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r. Chodzi o klasyczne umowy deweloperskie oraz inne umowy wymienione wprost w przepisach (art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej), czyli:

a) umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

b) umowy przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;

c) umowy przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Obejmie to również umowy zawierane pomiędzy nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i/lub przeniesienia własności całości bądź ułamkowej części lokalu użytkowego, w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów opisanych wyżej i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (tak wynika z art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

Podwyżka dotychczasowej zerowej składki

W ramach takich inwestycji - dla umów zawartych do 21 sierpnia br. - wysokość składki na DFG była zerowa. W przypadku umów zawartych od 22 sierpnia br. wysokość składki na DFG wynosi 0,45 proc. Niesie to ze sobą istotne konsekwencje finansowe dla deweloperów, gdyż zobowiązani będą odprowadzić powyższą składkę od każdej wpłaty otrzymanej od nabywcy, z którym zawarli opisane wyżej umowy. Do tego dochodzą również obowiązki formalne – czyli konieczność aktualizacji prospektu informacyjnego oraz doręczenia jego aktualizacji w formie nowego prospektu lub jego aneksu osobom, którym został już wcześniej doręczony prospekt w wersji nie uwzględniającej 0,45 procentowej składki na DFG.

Paradoksalnie - nabywcy, których wpłaty do tej pory nie były objęte składką na DFG, mimo to byli objęci ochroną DFG. Tym samym ta grupa nabywców miała pełne prawo do korzystania ze środków zgromadzonych na DFG na tych samych zasadach co nabywcy, których wpłaty były od samego początku objęte takimi składkami. Jednocześnie także deweloperzy w odniesieniu do tej grupy nabywców, korzystali z gwarancji funduszu bez odprowadzenia do DFG stosownych składek. Teraz to się zmienia. Stawka opłaty na fundusz wyniesie 0,45 proc. Ma to ograniczyć ryzyko braku środków do pokrycia ewentualnych wypłat na rzecz nabywców w przypadku np. upadłości deweloperów.

Skąd się w ogóle wzięła składka zerowa? -Składka na DFG stanowi iloczyn stawki procentowej określonej w odpowiednim rozporządzeniu do ustawy deweloperskiej oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jednocześnie art. 49 ust. 6 ustawy deweloperskiej stanowi, że wysokość składki na DFG jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Jeśli na datę rozpoczęcia sprzedaży nie obowiązywało żadne rozporządzenie określające wysokość stawki, to przyjęło się stawkę 0 proc. – tłumaczy mec. Michał Połaniecki. Rozporządzenie ze stawkami weszło bowiem w życie tego samego dnia, co cała ustawa deweloperska, czyli 1 lipca 2022 r.

Nawet kilkanaście tysięcy aneksów

Ilu klientów deweloperów może się spodziewać aneksów? Szacunki w tej sprawie robił prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w ubiegłym roku (a dane szacunkowe przytoczono w uzasadnieniu do nowelizacji przepisów). Niniejsza sytuacja może łącznie dotknąć ok. 17 tysięcy umów zawieranych przez deweloperów z nabywcami, które zostaną objęte obowiązkiem odprowadzania składek na fundusz. Kwota szacowanych wpływów z tytułu odprowadzonych składek to ok. 70 milionów złotych.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.