Będą zamrożone inwestycje, zabraknie za to odszkodowań

Właścicielom działek trudno będzie dochodzić roszczeń od gmin, gdy radni nie zdążą z uchwaleniem albo nie będą chcieli w ogóle wprowadzić planu ogólnego - ostrzegają eksperci Polskiej Akademii Nauk. Niemiłą niespodzianką dla inwestorów i mieszkańców może też być unieważnienie planu ogólnego przez wojewodę albo sąd administracyjny.

Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, skupiający kilkunastu naukowców i praktyków, opublikował właśnie swój reflection paper – zbiór praktycznych uwag i analiz - który kreśli przyszłe skutki reformy planistycznej, zwłaszcza pojawienie się w połowie przyszłego roku planów ogólnych oraz ich wpływu na rozwój bądź zahamowanie inwestycji budowlanych – zarówno tych biznesowych, jak i indywidualnych.

Radnych nie pogonisz, ani nie zaskarżysz

Przypomnijmy - nowelizacja przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że gminy nie mają obowiązku uchwalenia planu ogólnego. Data graniczna za niecały rok – 30 czerwca 2026 r. – oznacza drastyczną zmianę reguł planistycznej gry zarówno wtedy, gdy plan powstanie, jak i gdy go zabraknie, będzie opóźniony albo unieważniony. Dlatego eksperci są pełni obaw. -Bierność rady gminy może pozbawić mieszkańców oraz potencjalnych inwestorów możliwości zrealizowania zamierzeń budowlanych na nieruchomościach znajdujących się na obszarze gminy – piszą autorki części raportu koncentrującej się na skutkach dla inwestycji, radczynie prawne Joanna Dziedzic-Bukowska i Marta Ortyl. Ich zdaniem, mieszkańcy nie będą mogli w takiej sytuacji wystąpić o odszkodowania na podstawie art. 417 par. 1 kodeksu cywilnego, gdyż dotyczy on tylko niezgodnego z prawem działania albo zaniechania. Inwestorzy z tego samego powodu nie mają tez możliwości wygrania sprawy sądowej o bezczynność rady gminy albo np. o zaniechanie uregulowania w nim niektórych nieobowiązkowych elementów, np. obszarów uzupełnienia zabudowy.

Właściciele nieruchomości oswoili się już natomiast z zapowiedziami, że od 1 lipca 2026 r. stracą moc studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Bojący się nieznanego i zapobiegliwi – tam gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - starają się złożyć wnioski o warunki zabudowy wydawane jeszcze na starych zasadach. Wnioski takie będzie można składać jeszcze przez niecały rok.

Dla inwestorów niebezpiecznie będzie też wtedy, gdy plan ogólny jednak powstanie. Po pierwsze – jego zapisy mogą być niekorzystne dla ich parcel. Po drugie – powstały plan może być unieważniony albo przez wojewodę (w trybie nadzoru) albo przez sądy administracyjne. Wojewodowie będą weryfikowali, czy plany ogólne są zgodne z prawem. Mogą stwierdzić nieważność uchwały rady gminy i wtedy urzędnicy i inwestorzy pozostaną z planistyczną białą plamą. Tu jeszcze nie będzie tak źle, jeśli chodzi o niepewność inwestorów – wojewoda musi się wypowiedzieć w ciągu zaledwie 30 dni. Właściciele działek szybko poznają więc swój los – zwłaszcza czy ich wnioski o warunki zabudowy bądź decyzje o lokalizacji celu publicznego złożone już po granicznej dacie 1 lipca 2026 r. będą miały w ogóle szanse na uwzględnienie.

Miesiące oczekiwania na wokandę

Gorzej będzie, jak już po wejściu w życie planu ogólnego pojawią się sprawy sądowe o stwierdzenie jego nieważności w całości bądź części. Wtedy niepewność co do planowanej inwestycji może trwać co najmniej kilka miesięcy, a nawet lat. Sądy administracyjnie wnikliwie badają nie tylko procedurę tworzenia i uchwalania planu ogólnego, ale i jego treść. Stwierdzenie nieważności nie musi być trudne, gdyż raport wylicza wiele kwestii, w których przepisom planistycznym daleko do doskonałości (dobry przykład wskazywany przez PAN, to bałagan terminologiczny w różnych przepisach wokół pojęcia „przeznaczenie terenu”). Co się wtedy stanie?
- Wyeliminowanie planu ogólnego z obrotu prawnego od początku jego obowiązywania (stwierdzenie nieważności), będzie miało bezpośredni wpływ na byt planu miejscowego uchwalonego na jego podstawie oraz legalność decyzji o warunkach zabudowy – podkreślają mec. J. Dziedzic-Bukowska i M. Ortyl.

Brak planu ogólnego ogranicza też możliwość dokonywania zmian MPZP. Tak będzie gdy gmina do lipca 2026 r. nie poradzi sobie z ogłoszeniem o terminie wyłożenia projektu MPZP do publicznego wglądu albo nie ogłosi o terminie konsultacji społecznych projektu zmiany MPZP. Wtedy tylko w wyjątkowych przypadkach (np. lokalizacja celu publicznego) będzie można zmienić plan miejscowy pomimo braku planu ogólnego.