Dotychczas spółka CPK w programie dobrowolnych nabyć dla lotniska nabyła 2150 działek o powierzchni 2026 hektarów, czyli 52 proc. gruntów objętych decyzją lokalizacyjną dla Lotniska CPK i zachodniej części węzła kolejowego (dla samego obszaru lotniska spółka sfinalizowała zakup 59 proc. gruntów). Ułatwienia w przejmowaniu gruntów przewiduje nowelizacja rozporządzenia z 2 marca 2009 r. w sprawie warunków i trybu dokonywania zamiany nieruchomości (Dz. U. z 2022 r. poz. 2553), która wchodzi w życie 10 bm. Nowela jest opublikowana w Dzienniku Ustaw z 2025 r. poz. 1181. Zdaniem Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi (MRiRW), nowela jest niezbędna, gdyż dotychczasowe regulacje, w tym ustawa z 19 października 1991 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 826), nie reguluje odpowiednio sprawy wywłaszczania gruntów pod lotnisko.

 

Sprawdź również książkę: Nieruchomości. Wzory pism i umów z komentarzem >>


Dużo potencjalnych korzyści

Dlatego nowela umożliwia dokonywanie zamian nieruchomości z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Nowela ogranicza się jednak, przynajmniej na razie, tylko do gruntów pod inwestycje związane z Centralnym Portem Komunikacyjnym (CPK), a więc położonych w ponad dwudziestu gminach na Mazowszu i w województwie łódzkim umieszczonych na specjalnej rządowej liście z 2022 r. Natomiast wymiany można będzie dokonać na grunty, którymi dysponuje KOWR na terenie praktycznie całego kraju, gdyż rozporządzenie nie zawiera w tym przypadku ograniczeń terytorialnych (w przypadku spółki CPK, która także proponowała właścicielom nieruchomości dobrowolne zamiany, dysponowała ona gruntami jedynie w okolicach planowanej inwestycji). Szczegółową listę gruntów do zamiany ma jednak sporządzać KOWR, więc dopiero w praktyce okaże się, jaka będzie jakość oferty na zamianę. Resort rolnictwa podkreśla, że liczba i areał działek, które można byłoby przejąć za pomocą nowej metody - choć są trudne do oszacowania – to według wstępnych ministerialnych analiz ok. 1300 hektarów.

Jeśli nowe przepisy przejdą pozytywnie test praktyczny, być może w przyszłości mogłyby zostać też rozszerzone na inne strategiczne inwestycje infrastrukturalne, jak elektrownia jądrowa albo linie kolejowe dużych prędkości.

Celem nowych przepisów jest – jak deklaruje MRiRW - zwiększenie liczby transakcji zamiany nieruchomości, skrócenie średniego czasu ich pozyskania, ograniczenie wypłat odszkodowań (przez wzrost liczby transakcji „grunt za grunt”). Ponadto chodzi o to, aby wysiedlani rolnicy nadal kontynuowali swoją działalność, ma to m.in. ograniczyć ryzyko dochodzenia przez wywłaszczanych roszczeń co do utraconych korzyści, wynikających z przymusowego zakończenia działalności gospodarczej lub rolniczej. W przypadku CPK to o tyle istotne, ponieważ wśród terenów, które mogłoby podlegać wywłaszczeniu metodą „grunt za grunt” jest kilka dużych gospodarstw rolnych, mających ponad 20 hektarów. Nie bez znaczenia jest także efektywniejsze gospodarowanie gruntami Skarbu Państwa, odciążenie urzędników od postępowań związanych z ustalaniem wysokości odszkodowań, jak również rozładowanie ewentualnych konfliktów społecznych związanych z przymusowym odjęciem prawa własności.

 

Nie tylko rolnicy skorzystają

Nowela polega na rozszerzeniu katalogu nieruchomości podlegających zamianie dokonywanej na wniosek osoby fizycznej lub osoby prawnej. Osoba fizyczna – niekoniecznie rolnik - lub osoba prawna, przenosiłyby do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa własność działki w zamian za przeniesienie przez KOWR własności jakiejś nieruchomości z tego Zasobu. Co istotne, oddawana działka wcale nie musiałaby mieć charakteru rolnego, wystarczy, że znajduje się na terenie będącym w zainteresowaniu spółki CPK. Rozporządzenie nie reguluje zaś już dalszego przekazania gruntu pomiędzy KOWR a spółką budującą lotnisko - będzie się to odbywać na podstawie przepisów ustawy z 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1747).

Po co nowelizacja przepisów, skoro CPK Sp. z o.o. już obecnie może pozyskiwać grunty metodą zamiany? - Sposób realizacji zamian dokonywanych przez CPK nie odpowiada potrzebom i oczekiwaniom społecznym. Przyjęty w ustawie o CPK sposób pozyskiwania nieruchomości na cele zamiany, a następnie dokonywania tych zamian jest niezwykle złożony i - jak wynika z obecnej praktyki  w szczególności w odniesieniu do nieruchomości rolnych - nie jest ani efektywny ani skuteczny. (…) Warto podkreślić, że posiadacze nieruchomości położonych na terenie Inwestycji wielokrotnie wskazują, że dla nich cenniejszy jest grunt niż odszkodowanie finansowe – tłumaczy resort rolnictwa.

W przypadku kolei dużych prędkości CPK nie czeka na zmiany przepisów, ale zapowiada program dobrowolnych nabyć na odcinku z Sieradz-Wrocław, gdzie spółka już złożyła wnioski o decyzje środowiskowe, a ponadto trwają tam zaawansowane prace projektowe. CPK planuje tam nabyć 65 działek. Rozmowy z właścicielami rozpoczną się w III kwartale br. Zostaną do nich zaproszeni właściciele działek zabudowanych, których budynki mieszkalne lub usługowe pozostają w kolizji z inwestycją. CPK sfinansuje wyceny nieruchomości, w kolejnym etapie przeprowadzi negocjacje i podpisanie protokołów uzgodnień, a finalnie zakupi nieruchomości.

Właściciele będą mieli do wyboru dwie opcje - pierwsza z nich przewiduje wykup według wartości odtworzeniowej, bez uwzględniania stopnia jej zużycia. Druga opcja zakłada możliwość powiększenia wyceny – przygotowanej przez niezależnych rzeczoznawców – o 20 proc. w przypadku gruntu oraz o 40 proc. dla wszystkich tzw. naniesień: domów, budynków gospodarczych, ogrodzeń, roślin uprawnych itp.  Według przyjętego przez CPK harmonogramu linia „Y” z Warszawy do Łodzi ma zostać oddana do użytku w 2032 r., a jej dalsze odcinki do Poznania i do Wrocławia – w 2035 r.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.