24 września weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym. Eksperci mówią wprost - to będzie rewolucja. Nowe regulacje oznaczają wiele dodatkowej pracy dla jednostek samorządu terytorialnego, a także większe nakłady na dostosowanie się do nowelizacji. Nowe regulacje dotkną każdego, kto planuje budowę.

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym weszła w życie. Samorządy twierdzą, że nie dadzą rady uchwalić planów ogólnych do końca 2025 roku, bo zabraknie specjalistów do ich opracowania, a nowe zasady partycypacji społecznej wydłużą procedowanie. Rząd nie doszacował kosztów reformy, co uderzy w budżety gmin. Ceny opracowania planów rosną, a widoków na unijne pieniądze z KPO - brak.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to właściwie każda sytuacja, w której ktoś korzysta z danej nieruchomości – gruntowej lub lokalowej – bez zgody jej właściciela. W takich przypadkach właścicielowi przysługuje szereg roszczeń, które może on dochodzić na drodze polubownej lub postępowania sądowego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pierwszym etapem realizacji inwestycji jest uzyskanie warunków zabudowy. Z kolei na podstawie tej decyzji wydawane jest pozwolenie na budowę. Problem pojawia się w momencie, gdy decyzja o warunkach zabudowy zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego.

Na zakup, montaż, budowę, uruchomienie instalacji pozwalających na zagospodarowanie wód opadowych lub roztopowych na terenie nieruchomości objętej przedsięwzięciem, nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego ani zgłoszenia wodnoprawnego. Pozwolenia wodnoprawnego wymaga natomiast wykonywanie urządzeń wodnych jakimi są np. zbiorniki infiltracyjne.

Stronami postępowania o wydanie warunków zabudowy mogą być, oprócz inwestora, również właściciele, użytkownicy wieczyści nieruchomości graniczących z terenem inwestycji oraz właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, których sytuacja prawna (zespół praw i obowiązków) może zostać dotknięta przez planowaną inwestycję lub jej skutki.

Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego większość inwestorów bardziej martwi niż cieszy. Wprowadzane nią zmiany są znaczące, a treść przepisów pozostawia wielu inwestorów w niepewności co do ich stosowania w praktyce i wpływu na inwestycje budowlane. Nie dotyczy to jednak tych inwestorów, którym obecne plany miejscowe nie pozwalały realizować inwestycji z zakresu OZE - pisze Marcin Wierciński, senior associate w GPLF Górski & Partners Law Firm.

Władztwo planistyczne gminy nie jest absolutne. Samorząd nie może więc nadinterpretowywać w miejscowym planie zapisów studium i pozbawiać inwestora prawa zabudowy działki, ponieważ w okolicy za dużo się buduje i powstają korki. Skoro studium jako funkcję wiodącą przewidziało zabudowę mieszkaniową i usługi, a zieleń tylko jako funkcję uzupełniającą, tak powinno pozostać. Do takich wniosków doszedł wrocławski WSA. To jedno z pierwszych takich orzeczeń.

To już przesądzone. Do kosza trafi ustawa o Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego, zawierająca ważne wrzutkwi do innych przepisów. Sejm w tej kadencji nie planuje już bowiem żadnych posiedzeń, a na jego akceptację wciąż czekają senackie poprawki do tej ustawy. Mieszkańcy wielu bloków dalej będą więc więcej płacić za prąd. Na pół gwizdka będzie też działać lex deweloper. Natomiast politycy PiS powinni przestać chwalić się ułatwieniami w budowie domów powyżej 70 mkw., bo nie zadbali, by zakończyć prace nad tymi rozwiązaniami na czas. 

Łatwiej będzie wybudować garaże, parkingi oraz zainstalować panele słoneczne. Od środy, 13 września, niektóre rodzaje inwestycji będą zwolnione z obowiązku uzyskania decyzji środowiskowej. Nie obyło się jednak bez wpadki. Nowela zawiera źle skonstruowane przepisy przejściowe. W sztuczny i nieuzasadniony sposób segregują one inwestorów. Części z nich pozbawiają możliwości skorzystania z nowych uregulowań.

Prezydent podpisał nowelizację ustawy nazywanej potocznie "lex knebel". O jej odrzucenie apelowały organizacje pozarządowe i eksperci. Obawy i kontrowersje wzbudziły przede wszystkim plany wykluczenia udziału obywateli z dużej grupy inwestycji budowlanych. Wcześniej Sejm odrzucił senackie veto w tej sprawie.

Ograniczenie zbędnych formalności co do inwestycji, które nie mają znaczącego wpływu na otoczenie - to główny cel nowelizacji rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, która wejdzie w życie 13 września br. Korzystne zmiany mają dotyczyć przede wszystkim mniejszych parkingów i garaży, a także instalacji fotowoltaicznych.

W Dzienniku Ustaw opublikowana została ustawa o szczególnych rozwiązaniach dotyczących regulacji stanu prawnego niektórych dróg ogólnodostępnych, którą parlament uchwalił z inicjatywy prezydenta. Nowe przepisy mają ułatwić gminom nabywanie terenów zajętych przez co najmniej 20 lat pod ogólnodostępne drogi, które nie są jednak zaliczone do kategorii dróg publicznych.

Na końcowym etapie prac nad reformą planistyczną wojewoda zyskał nowe kompetencje. Będzie mógł wydawać miejscowe plany dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla państwa lub gospodarki narodowej. W opinii samorządów to inne wydanie lex knebel, a nowe przepisy naruszają ich autonomię. Prawnicy są mniej radykalni, ale część z nich również uważa, że mogą pojawić się naciski i "narzucanie" inwestycji.

Reforma planistyczna doczekała się w końcu publikacji w Dzienniku Ustaw. Wprowadza ona zintegrowane plany inwestycyjne. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zastąpią plany ogólne. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu będą wydawane tylko na pięć lat, a nie, tak jak obecnie, na czas nieokreślony.

Z danych GUS wynika, że w pierwszych siedmiu miesiącach 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę o 28,4 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Natomiast porównując wyniki za sam lipiec okazuje się, że w tym roku rozpoczęto budowę o 10,4 proc. więcej lokali. Taki rezultat jest z jednej strony skutkiem wyjątkowo słabych wyników deweloperów w minione wakacje, z drugiej zaś może świadczyć o reakcji budowniczych mieszkań na wejście w życie programu Kredyt 2 proc.

Posłowie chcą naprawić jeden z błędów w lex deweloper. W czwartek w nocy uchwalili "wrzutkę" usuwającą wymóg minimalnej liczby stanowisk postojowych, co odblokuje realizację wielu inwestycji mieszkaniowych. Niestety zapomnieli o wydłużeniu daty obowiązywania tej ustawy, o co już od dłuższego czasu zabiegają deweloperzy i samorządy. Wkrótce bowiem wejdą w życie przepisy, które mocno skracają termin obowiązywania lex deweloper.

Kontrowersyjna nowelizacja prawa budowlanego nie trafiła jednak do kosza, czego wszyscy się spodziewali. W czwartek uchwalił ją Sejm, przeszła bowiem jako "wrzutka" do ustawy, która nie ma nic wspólnego z prawem budowlanym. Różni się jednak od pierwotnej wersji. Politycy wycofali się z całkowitej cyfryzacji formalności budowlanych. Wprowadzili natomiast daleko idące uproszczenia dotyczące budynków do 70 mkw.

Przy projektowaniu budynku zawsze warto pomyśleć o potrzebach osób niepełnosprawnych. Obowiązkowo należy to zrobić w przypadków budynków mieszkaniowych wielorodzinnych oraz użyteczności publicznej. Ustawodawca narzuca w tym wypadku szereg warunków, które trzeba spełnić. Przykładowo: musi być dostępna winda lub pochylnia dla wózków inwalidzkich.

Choć o reformie planowania ostatnio mówi się bardzo dużo, to często pomija się fakt, że większość jej przepisów zacznie obowiązywać już jesienią. Będą to także regulacje dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych. Już niebawem inwestorzy będą uprawnieni do składania wniosków o uchwalenie ZPI, a gminy zobowiązane do określonego działania - pisze Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.