Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce ukrócić patologie związane z budową domów do 70 mkw. Tego typy domy masowo buduje się z naruszeniem prawa. Powstają również tam, gdzie nie wolno budować np. na terenie parków krajobrazowych. Dzieje się tak dlatego, że starosta nie ma prawa wnieść sprzeciwu nawet, gdy widzi, że zgłoszenie budowy narusza prawo. Ma to zostać zmienione. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad przepisami, które mają z tym skończyć. Daleko im jednak do ideału. W opinii ekspertów trzeba je doprecyzować, w przeciwnym razie dalej będzie dochodzić do patologii.
Czytaj też: Rząd wytycznymi chce poprawiać ustawę o domach do 70 mkw.
Koniec z patologią, starosta wniesie sprzeciw
Chodzi o projekt nowelizacji prawa budowlanego. To nie są nowe propozycje - przygotował je poprzedni rząd. Teraz projekt w "odświeżonej" i mniej kontrowersyjnej odsłonie trafił do konsultacji publicznych. Część proponowanych rozwiązań dotyczy domów do 70 mkw. Mają one ucywilizować zasady budowy małych domów.
Resort rozwoju proponuje wprowadzić ograniczoną weryfikację dokumentacji. Urzędnik sprawdzi, czy inwestor dostarczył wszystkie wymagane dokumenty (weryfikacja formalna), a następnie przejrzy dostarczoną dokumentację i oceni, czy zgłoszenie budowy domu spełnia warunki z art. 29 ust. 1 pkt. 1a Prawa budowlanego (weryfikacja merytoryczna). Zgodnie z tym przepisem dom do 70 mkw. powinien być budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku, gdy ta weryfikacja zakończy się negatywnie, wówczas zgodnie z projektem nowelizacji starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) będzie mógł wnieść sprzeciw.
O terminie rozpoczęcia budowy trzeba będzie zawiadomić również powiatowy nadzór budowlany. Teoretycznie takie rozwiązanie obowiązuje już dziś, ale przepis jest nieprecyzyjny, co wykorzystują inwestorzy i skrzętnie go omijają.
- To dobre rozwiązania. Dziś dochodzi w praktyce do wypaczenia istoty uproszczonego zgłoszenia i w konsekwencji do powstawania takiej zabudowy w miejscach do tego nieprzeznaczonych - mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania, Stachura, Toś.
Według niej obecnie budowa takich domów odbywa się niemal całkowicie poza kontrolą. To z kolei skutkuje tym, że w wielu miejscach np. miejscowościach turystycznych, jak grzyby po deszczu zaczęły wyrastać domy jednorodzinne budowane na podstawie uproszczonej procedury zgłoszeniowej mimo, że w tym miejscu nie wolno budować.
- Dzięki nowej regulacji, nie będzie już wątpliwości, że o terminie rozpoczęcia robót trzeba zawiadomić organ nadzoru, bo wyraźnie taki obowiązek został w tym przepisie dodany. Teoretycznie więc organ ten będzie mógł wówczas skontrolować taką inwestycję, zanim zostanie zrealizowana. Jak to jednak będzie wyglądało w praktyce – biorąc pod uwagę braki kadrowe w nadzorze budowlanym – i czy dzięki temu zmniejszy się liczba wybudowanych niezgodnie z przepisami domów jednorodzinnych, będziemy mogli przekonać się, gdy przepisy wejdą w życie - dodaje.
Idea słuszna, ale zawodzi realizacja
Nowe rozwiązania też jednak nie grzeszą precyzją, co może w przyszłości prowadzić do kolejnych patologii.
- Z uzasadnienia projektu wynika, że weryfikacji ma podlegać wyłącznie to, czy organ ma do czynienia ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Jednak projektowany art. 30 ust. 5ja Prawa budowalnego mówi ogólnie o nieprzedłożeniu przez inwestora dokumentacji wymaganej do zgłoszenia, a nie tylko takiej dokumentacji, która ma potwierdzać, że zgłoszenie dotyczy budowy domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Rodzi to wątpliwość, czy w przypadku takiego zgłoszenia organ powinien sprawdzać, czy inwestor złożył wszystkie wymagane dokumenty, czy tylko te, które mają potwierdzać, że zgłoszenie dotyczy budowy domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw., na własne cele mieszkaniowe - zwraca uwagę dr Grabowska-Toś.
Proponowane brzmienie przepisu nie podoba się również innym prawnikom.
- Zastanawiam się, w jaki sposób starosta (prezydent) ma ustalić, że obiekt budowlany spełnia wszystkie przesłanki domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw. wykonywanego na podstawie uproszczonego zgłoszenia, jak ma rozstrzygać wątpliwości w tym zakresie i na podstawie jakich dowodów? Zapewne przybędzie pracy starostom, którzy będą wzywali do uzupełnienia zgłoszeń i sporządzali sprzeciwy w drodze decyzji a także wojewodom rozpatrującym odwołania od tych decyzji. Sprawy te będą także trafiały do sądów - twierdzi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Wątpliwości ma też Joanna Maj, radca prawny z kancelarii SWK Legal. Dla niej przepis jest nielogiczny. - W przepisie jest mowa o kilku okolicznościach, które składają się na możliwość wyłączenia stosowania art. 30 ust. 5j Prawa budowlanego. Z jednej strony mowa jest o "nie dołączeniu" do zgłoszenia dokumentacji, a z drugiej strony innym warunkiem koniecznym do spełnienia jest brak możliwości ustalenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej "na podstawie przedłożonej dokumentacji" kwestii, czy planowany do realizacji obiekt budowlany spełnia wszystkie przesłanki domu do 70 mkw realizowanego na podstawie uproszczonej procedury. Jeżeli inwestor nie przedłożył dokumentacji, to na podstawie jakich "przedłożonych dokumentów" organ ma ustalić spełnienie przesłanek budynku? Jeżeli jedynie na podstawie druku zgłoszenia (nie załączników, czyli np. projektu budowlanego), to może warto byłoby to doprecyzować - proponuje mec. Maj.
Dalej będzie można budować, tam gdzie plan zakazuje
W projekcie zabrakło również bardzo ważnego rozwiązania, które ukróciłoby budowę małych domów tam, gdzie tego robić nie wolno. Nie wprowadza on bowiem wymogu dołączenia do zgłoszenia zaświadczenia wójta (burmistrza lub prezydenta) o zgodności lokalizacji domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw. z ustaleniami planu miejscowego, a także złożenia przez inwestora oświadczenia, że dokumentacja zawiera zaświadczenie o zgodności lokalizacji domu z planem miejscowym, a w przypadku jego braku – decyzję o warunkach zabudowy.
- Jest to o niezrozumiałe. Projekt nowelizacji przewiduje bowiem obowiązek złożenia przez inwestora takiego oświadczenia, odniesieniu do decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, a w tym wypadku już nie. Biorąc pod uwagę zidentyfikowane przez organy nadzoru budowlanego liczne przypadki realizacji takich domów na terenach, które w planie miejscowym wykluczały realizację zabudowy, jak i przypadki budowy na gruntach, które nawet nie uzyskały zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, wprowadzenie wymogu przedłożenia wskazanego dokumentu obok wymogu przedłożenia decyzji WZ i potwierdzenia tego faktu w formie oświadczenia inwestora - wydaje się niezwykle pożądane - postuluje dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Z jednej bowiem strony, zwiększyłoby to ochronę samych inwestorów, którzy często budują takie domy nie będąc nawet świadomym tego, że konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy lub weryfikacja zgodności ich lokalizacji z planem miejscowym. Z drugiej zaś – przyczyniłoby się do zmniejszenia liczby przypadków budynków wybudowanych w trybie uproszczonego zgłoszenia, ale z naruszeniem przepisów o planowaniu przestrzennym, czy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
