Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał wspólnocie mieszkaniowej usunięcie zagrożenia spowodowanego nieprawidłowościami w stanie technicznym wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Wydana w tej sprawie decyzja została zaskarżona. Organ drugiej instancji utrzymał w mocy sporne rozstrzygnięcie. Nie zakończyło to sporu, ponieważ wspólnota mieszkaniowa wniosła skargę. W piśmie wskazała, że nie powinna być adresatem wydanej decyzji, ponieważ budynek jest objęty rękojmią dewelopera, a uprawnienia z niej przysługują właścicielom lokali. Ponadto podkreśliła, że nieprawidłowości w stanie technicznym były wynikiem wadliwego wykonawstwa i tkwiły już przy oddaniu budynku do użytkowania.
Nieprawidłowości wiążą się z wydaniem decyzji
Sprawą zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, który wskazał, że zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Adresatem decyzji jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Na gruncie niniejszej sprawy nieprawidłowy stan techniczny budynku nie budził wątpliwości. Z akt sprawy wynikało, że budynek został oddany do użytkowania w 2018 r., a po upływie trzech lat organ podjął pierwsze czynności w sprawie nieprawidłowości w stanie technicznym. Sąd wskazał, że okres ten to czas, w którym, zgodnie z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest już obciążony obowiązkiem utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z odpowiednimi zasadami. Obowiązek ten ma charakter publicznoprawny.
Czytaj także: WSA: Nakaz usunięcia nieprawidłowości może dotyczyć tylko legalnego obiektu >>>
Stosunki właścicieli z deweloperem bez wpływu na obowiązek organu
Ponadto właścicielom mogą przysługiwać określone uprawnienia na płaszczyźnie prawa prywatnego. Korzystanie z nich nie jest jednak zależne od organów oraz nie wpływa na realizację kompetencji i zadań wynikających z przepisów Prawa budowlanego. Organy nadzoru budowlanego, stwierdzając nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego mają obowiązek wydać decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości. Decyzja ta ma charakter autonomiczny względem ewentualnego skorzystania przez właścicieli lokali z uprawnień o charakterze cywilnym. Oznacza to, że ich stosunki prawne z deweloperem nie mają wpływu na obowiązki organu. Sąd zwrócił też uwagę, że art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nie różnicuje przyczyn i czasu zaistnienia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu. Tym samym uzależnianie rozstrzygnięcia od tego, czy nieodpowiedni stan techniczny ma charakter pierwotny, czy wtórny, nie znajduje oparcia w przepisach.
Właściciele nie mogli być adresatami decyzji
Na gruncie niniejszej sprawy, adresatem decyzji była wspólnota mieszkaniowa składająca się z dwóch budynków, położonych na różnych działkach. Sąd ocenił jednak, że okoliczność ta nie uzasadniała skierowania obowiązków jedynie do właścicieli budynku, który był w nieodpowiednim stanie technicznym. Obowiązki dotyczyły bowiem części wspólnych, za które odpowiada wspólnota. Natomiast wykładnia forsowana przez skarżącą była sprzeczna z istotą wspólnoty mieszkaniowej, która jest podmiotem sprawującym wspólny zarząd nad nieruchomością i zrzeszającym ogół właścicieli lokali. Sąd nie podzielił też poglądu, że organ miał obowiązek poszukiwać takiej wykładni, która pozwoli nałożyć obowiązki na dewelopera, ponieważ podmiot ten nie był właścicielem lub zarządcą budynku. Mając powyższe na uwadze, WSA oddalił skargę.
Wyrok WSA we Wrocławiu z 18 stycznia 2024 r., sygn. akt II SA/Wr 436/23, nieprawomocny
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
