Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią na stronie ekw.ms.gov.pl. Pozna w ten sposób personalia właściciela nieruchomości, niekiedy łącznie z jego numerem PESEL. Dowie się też, kiedy ktoś nabył nieruchomość, czy jest ona zadłużona hipotecznie, czy jest objęta roszczeniami innych osób itp. Skąd wziąć numer księgi wieczystej? Można na przykład kupić go za kilkadziesiąt złotych od którejś z firm zarejestrowanych na Seszelach, w USA lub innych jurysdykcjach niedostępnych dla polskich ani unijnych organów.
Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzegło problem i liczy, że ograniczy go wprowadzenie na stronie ekw.ms.gov.pl uwierzytelniania. Aby zobaczyć treść danej księgi, będzie trzeba się więc zalogować np. przez profil zaufany, bankowość elektroniczną lub aplikację mObywatel. - Nadal zapewniony będzie swobodny dostęp do przeglądarki ksiąg wieczystych dla obywateli, przy jednoczesnym zablokowaniu dostępu dla robotów wykonujących zapytania w sposób masowy – pisze resort sprawiedliwości w ocenie skutków regulacji projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (UD310).
A zatem firmy z egzotycznych krajów nadal będą mogły istnieć i oferować płatny dostęp do numerów ksiąg, ale same zostaną pozbawione dopływu nowych numerów. Jednocześnie projekt zakłada koniec anonimowości osób, które zajrzały do danej księgi. Ministerstwo Sprawiedliwości zyska podstawę prawną do administrowania danymi internautów przeglądających księgi, takimi jak: numer IP, numer PESEL, numer sprawdzanej księgi wieczystej, data i godzina. Dane te będą przechowywane w logach w systemie eKW przez pięć lat i dostępne dla sądów, prokuratury, policji oraz „innych uprawnionych organów”.
Termin konsultacji projektu ustawy już minął. Nadesłane uwagi nie zostały jeszcze opublikowane przez Rządowe Centrum Legislacji, część z nich została jednak upubliczniona przez samych interesariuszy. Wynika z nich, że pomysł resortu może nie być prosty w realizacji.
Czytaj też w LEX: Wdrażanie nowoczesnych technologii informatycznych w administracji publicznej - kilka refleksji >
Czy właściciel nieruchomości dowie się, kto go sprawdzał?
Zgodnie z art. 15 ust. 1 lit. c rozporządzenia RODO, osoba, której dane dotyczą, ma prawo uzyskać od administratora (w tym przypadku: ministra sprawiedliwości) informacji o odbiorcach lub kategoriach odbiorców, którym dane osobowe zostały ujawnione.
Na ten przepis zwrócił uwagę Stanisław Trociuk, zastępca rzecznika praw obywatelskich. Jak zauważył, projekt przyznaje jednak dostęp do informacji o osobach wyszukujących daną księgę wieczystą jedynie organom, nie wspomina zaś o osobach, których dane zostały sprawdzone.
- W związku z tym w praktyce powstać może wątpliwość, czy właściciel nieruchomości (…) będzie mógł uzyskać informację, kto przeglądał jego księgę wieczystą czy też celem projektodawcy było wykluczenie takiej możliwości – pisze w swojej uwadze zastępca RPO.
Problem może okazać się jeszcze szerszy, gdy weźmiemy pod uwagę, że księga wieczysta zawiera dane nie tylko właściciela nieruchomości, ale też wielu różnych osób. Przykładowo, część ksiąg wymienia personalia poprzedniego właściciela, nieraz nawet z imionami jego rodziców. W niektórych można znaleźć np. dane wierzycieli egzekwujących lub osób, którym przysługuje służebność na nieruchomości.
Co więcej, jedna księga wieczysta może zawierać numery wielu innych ksiąg wieczystych, a numer ten – jak wynika z praktyki decyzyjnej Urzędu Ochrony Danych Osobowych potwierdzonej orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, na które powołuje się zresztą MS (wyrok NSA z 28 stycznia 2025 r., III OSK 6508/21) - sam w sobie jest daną osobową w rozumieniu RODO.
Załóżmy więc, że ktoś zagląda do księgi wieczystej bloku mieszkalnego. Jest w niej informacja o 30 wyodrębnionych lokalach mieszkalnych i przy każdym widnieje informacja o numerze księgi wieczystej lokalowej (czyli, jak już wiemy: danej osobowej). Czy zatem właściciel każdego z 30 mieszkań będzie uprawniony, by dowiedzieć się, kto przeglądał księgę wieczystą głównego budynku?
- Faktycznie, skoro stosujemy tutaj przepisy RODO, to osoba, której dane są przetwarzane, ma prawo do uzyskania informacji, komu dane zostały udostępnione. I skoro sam numer księgi wieczystej jest daną osobową (co wcale nie jest takie oczywiste, ale pogląd ten obecnie się przyjął), to jak najbardziej właściciel nieruchomości, której numer księgi będzie ujawniony w innej księdze, będzie miał prawo uzyskać informację, kto mógł się z tym numerem zapoznać – uważa Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal. - Projekt do kwestii tej, jakże istotnej, w ogóle się niestety nie odnosi, tak jakby jego autorzy w ogóle nie brali tego pod uwagę – komentuje.
Jego zdaniem można i należałoby się zastanowić nad możliwością wyłączenia w takiej sytuacji obowiązku udzielania informacji. – W przepisach RODO jest taka możliwość, przy czym musi ona być uzasadniona okolicznościami wskazanymi w RODO – mówi mec. Siembab.
Pojęcie danych osobowych - czytaj w LEX >
Zastępca RPO w swojej uwadze zasygnalizował, że jeżeli projektodawca chce wykluczyć możliwość sprawdzania, kto przeglądał daną księgę, „winno to znaleźć odzwierciedlenie w projektowanych przepisach i być poprzedzone oceną m.in. celowości i proporcjonalności takiego ograniczenia”.
Pracownik sprawdzi księgę: dla pracodawcy, ale na swój PESEL
Na szereg problemów zwróciła uwagę Konfederacja Lewiatan, według której projekt „należy ocenić jako inicjatywę słuszną co do celu, lecz budzącą poważne wątpliwości co do proporcjonalności przyjętych środków i ich wpływu na funkcjonowanie rynku”.
- Projekt w obecnym brzmieniu całkowicie pomija fundamentalną różnicę pomiędzy osobą fizyczną korzystającą z ksiąg wieczystych w celach prywatnych a osobą działającą w ramach obowiązków służbowych na rzecz podmiotu prawnego – piszą eksperci z Lewiatana i wskazują na liczne konsekwencje tego stanu rzeczy.
Przykładowo, pracodawca, który poleci pracownikowi sprawdzenie księgi wieczystej w ramach stosunku pracy, sam nałoży na siebie ryzyka i obowiązki wynikające z RODO. Do tego dane pracownika niejako zmuszonego do logowania się jako osoba prywatna - łącznie z numerem PESEL - znajdą się w logu eKW. Pojawi się problem, co stanie się z tymi danymi, gdy pracownik przed upływem pięciu lat zmieni pracę. Albo gdy właściciel nieruchomości zażąda dostępu do informacji, przez kogo jego księga była sprawdzana - i otrzyma dane nie firmy czy instytucji, a jej pracownika.
Lewiatan uważa, że rozwiązanie proponowane w projekcie „w praktyce prowadzi do dysfunkcji systemowych i niespójności z obowiązującymi przepisami sektorowymi, które wręcz nakładają na przedsiębiorców i instytucje obowiązek weryfikacji danych z ksiąg wieczystych”.
Proponuje, by wprowadzić – obok konta prywatnego – także konto instytucjonalne, np. dla banków i biur informacji kredytowej.
Cena promocyjna: 242.1 zł
|Cena regularna: 269 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 188.3 zł
Każdorazowe logowanie utrudni pracę
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – chociaż zapewniła o swoim poparciu do projektu – zasygnalizowała konieczność wprowadzenia rozwiązania o charakterze technicznym. Postuluje, by po jednorazowej weryfikacji tożsamości możliwe było (chociażby przez jakiś czas) zapoznanie się z treścią szeregu ksiąg, bez potrzeby każdorazowego wykazywania tożsamości. Jak uzasadniają rzeczoznawcy, w szeregu przypadków ich praca wymaga zapoznawania się z treścią wielu ksiąg wieczystych – tak jest m.in. przy obsłudze inwestycji liniowych, takich jak sieci przesyłowe i drogi.
Tożsamy problem został opisany w uwagach Lewiatana. Na podobny aspekt zwrócił uwagę Związek Banków Polskich. Jak wynika z wypowiedzi Norberta Jeziolowicza, dyrektora Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków Finansowych ZBP, banki chciałyby móc wystąpić do ministra sprawiedliwości o zgodę na wielokrotne, nieograniczone w czasie wyszukiwanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie. Uzasadniają to m.in. koniecznością sprawdzania stanu prawnego nieruchomości przy udzielaniu kredytów hipotecznych.
>>> Czytaj także: Księgi wieczyste tylko po zalogowaniu. Tak ministerstwo chce chronić dane osobowe
Służby sprawdzą, kto szpera w KW
Uwagi dotyczą też przyznania prawa do żądania informacji o osobach wyszukujących daną księgę wieczystą sądom, prokuraturze, policji oraz „innym uprawnionym organom.” Według Lewiatana, tworzy to „pole do niezamierzonych nadużyć i nadmiernej ingerencji w prywatność osób korzystających z ksiąg wieczystych”.
- Pojęcie „inny uprawniony organ” może potencjalnie podlegać szerokiej interpretacji, niezgodnej z celem projektowanych zmian – pisze Stanisław Trociuk, zastępca RPO, proponując doprecyzowanie tej kwestii.
W ocenie skutków regulacji Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiedziało, że przez „inne organy uprawnione” należy rozumieć organy, które mogą wykonywać czynności w postępowaniach sądowych lub przygotowawczych – „np. Centralne Biuro Zwalczania Korupcji, Agencję Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Straż Graniczną, Krajową Administrację Skarbową czy Żandarmerię Wojskową”.
Czytaj też w LEX: Problematyka działań prawnych w obliczu uzyskania w księdze wieczystej wpisu prawa własności nieruchomości niezgodnego ze stanem rzeczywistym >
Prawnicy: a może jednak pełna jawność ksiąg wieczystych?
W przestrzeni publicznej pojawiają się głosy, że polskie podejście do ksiąg wieczystych jest zbyt restrykcyjne – i są państwa, które umożliwiają ustalenie stanu prawnego nieruchomości bez uciekania się po pomoc firmy z Seszeli. Ministerstwo Sprawiedliwości nie zbadało tego wątku. Jak napisało w ocenie skutków regulacji, „projektowane rozwiązanie ze względu na stopień szczegółowości nie było poddawane analizie prawnoporównawczej”.
Czytaj też w LEX: Polski system wieczystoksięgowy na tle prawnoporównawczym >
Piotr Szulc, radca prawny prowadzący kancelarię pod własnym nazwiskiem, uważa, że projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece to zły kierunek.
- Problem polega na tym, że proponowane rozwiązania mogą uderzyć przede wszystkim w zwykłych użytkowników – obywateli, prawników, dziennikarzy czy przedsiębiorców – którzy korzystają z ksiąg wieczystych w sposób legalny i w dobrej wierze, często w ramach codziennej pracy lub przy podejmowaniu istotnych decyzji – mówi. I dodaje: - Jawność ksiąg wieczystych stanowi fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Każda dodatkowa bariera w dostępie osłabia tę zasadę, utrudnia weryfikację stanu prawnego nieruchomości i może prowadzić do zwiększenia ryzyka transakcyjnego. Co więcej, gromadzenie szczegółowych danych dotyczących logowania użytkowników może w praktyce zniechęcać do korzystania z tego narzędzia, budząc obawy o nadmierną kontrolę.
Czytaj też w LEX: Księgi wieczyste de lege ferenda. Zarys koncepcji reformy polskiego prawa wieczystoksięgowego >
Także mec. Siembab ma wątpliwości, czy procedowany projekt jest słuszny. - Gdyby obowiązywała pełna jawność ksiąg wieczystych i można było ustalić numer księgi po adresie nieruchomości, nikt nie musiałby korzystać z usług firm zarejestrowanych na Seszelach, których istnienie stanowiło asumpt do podjęcia prac nad tym projektem – uzasadnia.
- Ochrona danych osobowych jest niewątpliwie istotna. Nie powinna jednak odbywać się kosztem transparentności i jawności publicznych rejestrów, które stanowią gwarancję bezpieczeństwa prawnego i gospodarczego. Warto więc zadać sobie pytanie: Czy na ograniczeniu dostępu do ksiąg wieczystych nie stracimy więcej jako społeczeństwo, niż zyskamy w imię ochrony przed nadużyciami? – podsumowuje mec. Szulc.
Czytaj też w LEX: Metody uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
