Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) można przygotowywać już od blisko pół roku, czyli od wejścia w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pytani przez nas eksperci nie znają, póki co, inwestycji, która ma powstać na podstawie tego instrumentu. Choć same przepisy oceniają dość dobrze, to twierdzą, że na razie inwestorzy wolą wykorzystywać wciąż dostępne i znane od lat sposoby – czyli korzystać z warunków zabudowy lub specustawy mieszkaniowej, a także planów miejscowych, które są dla nich mniej wymagające.
- Wybór pomiędzy ZPI, a decyzją o warunkach zabudowy zależy od kilku czynników. Jeśli spełnienie ustawowych przesłanek dla pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy nie budzi większych wątpliwości - zapewne pewniejsze wciąż pozostaje niniejsze rozwiązanie. Wykorzystanie ZPI wciąż zależy od wielu niewiadomych proceduralnych – mówi serwisowi Prawo.pl dr hab. Maciej Nowak, prof. Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie, kierownik Katedry Nieruchomości. - Ten instrument najbezpieczniej wykorzystywać , gdy inwestor ma dobrą współpracę z gminą, w ramach której ZPI miałby zostać uchwalony. Daje to pewną gwarancję, że ewentualne przyszłe, nie zawsze możliwe do łatwego przewidzenia problemy, uda się wspólnie, z dobrą wolą rozwiązać – dodaje prof. Nowak. Stare metody po wejściu w życie planów ogólnych mogą się jednak okazać zawodne.
Przeważają obawy
Samorządy są zainteresowane ZPI, chętnie szkolą się z tego tematu, ale pytani przez nas specjaliści nie znają żadnej gminy, która do tej pory odważyłaby się na inwestycję w tym trybie. Także przedsiębiorcy nie palą się do inwestowania na tej podstawie. Póki jest jeszcze taka możliwość, wolą korzystać z warunków zabudowy, jeżeli nie ma planu miejscowego lub ze specustawy mieszkaniowej, która jeszcze obowiązuje.
– To są dobrze znane samorządom i inwestorom tryby, dodatkowo, zwłaszcza wuzetki, nie kosztują inwestora tyle, co ZPI – tłumaczy Agata Legat, radca prawny, prowadząca własną kancelarię.
Podobnego zdania jest Joanna Maj, radca prawny z kancelarii SWK Legal. - Dopóki okres przejściowy nie minie, mało kto będzie z ZPI korzystał . Na pewno dla inwestycji mieszkaniowych bezpieczniejsza będzie specustawa – uważa prawniczka.
Czytaj też w LEX: Reforma planowania przestrzennego - szanse i zagrożenia >
Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się wobec gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej czyli takiej, której zapewne będzie oczekiwała od dewelopera gmina w związku z realizacją planowanej przez niego zabudowy. Zobowiązanie to jest obligatoryjne. Inaczej uregulowane są zasady realizacji inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej - obecnie nie nakłada ona na inwestora obowiązku realizacji inwestycji uzupełniającej.
- Być może to również sprawia, że inwestycje nadal częściej realizowane są na podstawie przepisów specustawy mieszkaniowej, niż procedury ZPI – tłumaczy Joanna Maj.
Zdaniem Karola Jaworeckiego, radcy prawnego w kancelarii CMS, największym wyzwaniem będzie zmiana myślenia władz lokalnych i zachęcenie ich do traktowania przedsiębiorców jako partnerów odpowiedzialnych za sprawy gminne. - Mimo że przepisy dotyczące ZPI są wzorowane na sprawdzonych w praktyce przepisach specustawy mieszkaniowej, to gminy nadal obawiają się wejścia z inwestorami w bezpośredni dialog – wskazuje.
Polecamy nagranie szkolenia: Zintegrowane Plany Inwestycyjne - szansą na rozwój inwestorów i gmin? >
Rola ZPI będzie rosnąć
Ale są też inwestycje, które mogą znacznie szybciej niż mieszkaniówka wymagać skorzystania z ZPI.
- Rozmawiamy z wieloma przedsiębiorcami z branży energetycznej, których inwestycje, zwłaszcza w odnawialne źródła energii, są blokowane przez brak jasnych reguł planowania przestrzennego w gminach. Transformacja energetyczna i odejście od źródeł kopalnych wymagają elastycznego podejścia do procesu inwestycyjnego – przekonuje Karol Jaworecki. Jego zdaniem, ZPI pomoże gminom uporządkować sprawy przestrzenne, a inwestorom przyśpieszyć realizację np. nowych farm fotowoltaicznych.
Czytaj też w LEX: Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >
Według mec. Legat, ZPI mogą się okazać niezbędne przy lokalizowaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Albo w sytuacji, gdy nie ma odpowiedniego sąsiedztwa, by zlokalizować inwestycje na podstawie warunków zabudowy. Prawniczka uważa też, że z czasem rola ZPI będzie rosnąć. - W 2026, gdy przyjęte zostaną plany ogólne, na wuzetki będą niewielkie szanse, więc zainteresowanie ZPI na pewno wzrośnie - mówi mec. Legat.
Przeczytaj także: Zintegrowany plan inwestycyjny może być korzystny zarówno dla inwestorów, jak i gmin
Jak się umawiać, na co uważać
Według Agaty Legat przedsiębiorców może niepokoić, co będą musieli dać gminie w zamian, jako inwestycję uzupełniającą, by ta zdecydowała się na ZPI. Zwłaszcza, że inwestycja uzupełniająca musi być związana czy służyć głównej, nie może być tak, ze ktoś przychodził i w zamian za plan na hipermarket, robił boisko.
- Przy OZE może być droga, sieci, ale inne powiązana trudno sobie wyobrazić. W osiedlu mieszkaniowym wachlarz możliwości jest większy – może to być szkoła, przedszkole, droga, sieci czy choćby oddanie kilku mieszkań - wyjaśnia mec. Legat.
-Przedsiębiorcy powinni skoncentrować się na dobrym opisaniu swojej inwestycji w ZPI tak, aby przy wydawaniu pozwolenia na budowę nie było żadnych wątpliwości co do zgodności inwestycji z uchwalonym przez gminę ZPI. Gminy z kolei powinny zadbać o pełną realizację wymogów proceduralnych – przepisy nakładają w tym obszarze szereg obowiązków, a cała procedura powinna być w pełni transparentna Jaworecki.
Czytaj też w LEX: Zintegrowane plany inwestycyjne - charakterystyka nowego narzędzia planistycznego >
Nadal brakuje wzoru
To, co zniechęca samorządy do podejmowania decyzji o ZPI, zwłaszcza przed wyborami, to brak wzoru umowy między JST a inwestorem. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wydania takiego wzoru na razie nie przewiduje. Jak czytamy w odpowiedziach na stronach rządowych „Projekt umowy urbanistycznej powinien odzwierciedlać wynik negocjacji pomiędzy stronami umowy. Obowiązek sporządzenia projektu leży po stronie właściwego miejscowo wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. MRiT obecnie nie planuje publikacji wzoru takiej umowy.
- Umowa urbanistyczna zawiera zobowiązania zarówno ze strony inwestora, jak i ze strony gminy - przypomina Joanna Maj.
W jej ramach inwestor może się zobowiązać na rzecz gminy w szczególności do:
- przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
- pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, będącą własnością osoby trzeciej, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca,
- pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń związanych ze zmniejszeniem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem ZPI,
- zbycia na rzecz gminy swojej nieruchomości, jeśli będzie na niej realizowana inwestycja uzupełniająca; chodzi bowiem o to, by po zrealizowaniu inwestycji głównej teren tej inwestycji, wraz ze zrealizowanymi obiektami, przeszedł na własność gminy i mógł być przez nią dalej utrzymywany.
Prawnicy zwracają uwagę na zwrot „w szczególności”. Bo to znaczy, że katalog zawierający zobowiązania inwestora względem gminy jest przykładowy. - Czyli gmina może nałożyć na inwestora także inne, dodatkowe zobowiązania, które nie są przewidziane wprost w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – mówi mec. Maj. Przypomina, że jeśli inwestycja uzupełniająca (np. droga, teren zieleni, szkoła, przedszkole, żłobek lub inna infrastruktura służąca inwestycji głównej) będzie w całości lub w części realizowana na gruncie osoby trzeciej, to umowa urbanistyczna musi także określać warunki zbycia tej nieruchomości na rzecz gminy, zaś właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości będzie także stroną tej umowy.
Sprawdź w LEX: Czy w przypadku realizacji zintegrowanego planu inwestycyjnego gmina może zrezygnować z inwestycji uzupełniającej? >
Umowa o ZPI jest aktem prawa miejscowego. - Tymczasem gminy obawiają się, że ten, kto dostanie zgodę, wykona tylko inwestycję główną. W przepisach nie zapisano bowiem obowiązku sprawdzenia, np. przed oddaniem inwestycji do użytkowania, czy umowa została wykonana. Dlatego stosowne zabezpieczenia trzeba przewidzieć w umowie. A z kolei mankamentem dla przedsiębiorców jest brak limitu, do którego inwestor ma partycypować, możemy mieć do czynienia z koncertami życzeń ze strony gmin – obawia się mec. Legat.
W LEX znajdziesz wzory dokumentów:
Wniosek inwestora o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego >
Uchwała w sprawie odrzucenia zintegrowanego planu inwestycyjnego >
