Uchwalona przez Sejm 26 maja 2023 r. nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje m.in. wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) obejmie obszar inwestycji głównej (np. zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej) oraz inwestycji uzupełniającej, która została zdefiniowana ustawowo (np. sieci uzbrojenia terenu, drogi publiczne, obiekty opieki nad dziećmi do lat trzech, przedszkola, szkoły, obiekty sportu i rekreacji, tereny zieleni publicznej, obiekty budowlane przeznaczone na działalność handlową lub usługową – o ile będą służyły obsłudze inwestycji głównej). Gmina i inwestor będą mogli określić zakres realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych.
Czytaj też: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >>
Zintegrowany Plan Inwestycyjny może być korzystny
Inwestorzy mogą być zainteresowani uchwaleniem ZPI, choć procedura jego przyjęcia, koszty związane z przygotowaniem dokumentów i realizacją inwestycji uzupełniającej mogą okazać się mniej korzystne niż w przypadku uchwalenia planu miejscowego. Tak, jak wcześniej w przypadku uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, należy spodziewać się, że na początku stosowania przepisów dotyczących ZPI pojawi się wiele problemów interpretacyjnych i proceduralnych.
ZPI uzupełni a od 1 stycznia 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Rozwiązanie to ma poszerzyć katalog inwestycji, gdyż ww. ustawa przewiduje jedynie inwestycje mieszkaniowe i związane z nimi inwestycje towarzyszące.
Czytaj też: Wpływ strategicznych map hałasu na mpzp i decyzje o warunkach zabudowy >>
Wniosek wraz projektem ZPI
Do wniosku inwestor będzie dołączał projekt ZPI, a zatem po jego stronie będą koszty wstępnego przygotowania uchwały. Dokument ten musi spełniać warunki, jakie stawia się projektowi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy do wniosku nie zostanie dołączony projekt ZPI, albo nie spełni on wymagań w zakresie obligatoryjnych i fakultatywnych elementów planu miejscowego, zakresu i skali projektu planu miejscowego, przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania projektu planu miejscowego w części tekstowej i graficznej oraz nie będzie zawierał załącznika z danymi przestrzennymi, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta wezwie do dołączenia projektu ZPI spełniającego te wymagania w terminie nie dłuższym niż 14 dni.
Jednocześnie pouczy, że niedołączenie projektu ZPI spełniającego ww. wymagania spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania. Inwestor będzie zatem musiał zapewnić gotowość do szybkiej reakcji ze strony swoich projektantów na wezwanie. Na początkowym etapie stosowania nowych regulacji wyżej wskazane wymogi będą budziły liczne wątpliwości i spory pomiędzy inwestorami a gminą. Jeżeli inwestor nie usunie braków w terminie, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wyda postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, na które będzie służyć zażalenie do wojewody. Możliwe jest, że w toku rozpoznania tych zażaleń a następnie skarg przez sądy administracyjne, będzie ustalana wykładnia przepisów co do wymogów formalnych projektu ZPI.
Na przystąpienie do sporządzenia ZPI musi wyrazić zgodę rada gminy, a więc inwestor, składając wniosek wraz z projektem ZPI, ryzykuje poniesieniem kosztów bez gwarancji przeprowadzenia wszystkich czynności zmierzających do jego uchwalenia. Co więcej, jeśli taka uchwała zostanie podjęta, to do czasu zawarcia umowy urbanistycznej, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji z inwestorem, informując o tym radę gminy. To zakończy procedurę uchwalenia ZPI. W toku uchwalenia ZPI będą prowadzone konsultacje społeczne, które umożliwią interesariuszom zgłaszanie uwag postulujących istotną zmianę inwestycji lub nawet jej zaniechanie.
Istotna może być także transparentność procedury, albowiem w Rejestrze Urbanistycznym będzie udostępniany np. projekt ZPI wraz z uzasadnieniem oraz umowa urbanistyczna. Nie każdy inwestor będzie gotowy na ujawnienie ustalonych z gminą warunków uchwalenia ZPI i realizacji inwestycji.
Czytaj też: Mieszane przeznaczenia terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego >>
Umowa urbanistyczna
W trakcie procedury uchwalenia ZPI będzie zawierana umowa urbanistyczna w formie aktu notarialnego regulująca wzajemne zobowiązania gminy i inwestora związane z jego przyjęciem. Jej skutki prawne powstają jednak z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w załączniku do umowy. W umowie urbanistycznej inwestor zobowiąże się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy, w szczególności do:
- przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
- pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość od osoby trzeciej;
- pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń planistycznych.
Gminy, wobec ograniczeń budżetowych, mogą oczekiwać, że skoro inwestorowi zależy na realizacji zabudowy, to w całości pokryje koszty. Jeżeli inwestor będzie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, to zobowiąże się do zbycia tej nieruchomości gminie.
Gmina w umowie urbanistycznej będzie mogła zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy oraz zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej. To zwolnienie może być problematyczne dla gmin, gdyż będą musiały np. wykazać, że zyski (korzyści) z realizacji inwestycji będą wyższe niż opłata planistyczna a dodatkowo nie naruszy to dyscypliny finansów publicznych.
Zaangażowanie kilku inwestorów
Dobrym rozwiązaniem jest możliwość zaangażowania w uchwalenie ZPI kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek oraz prowadzenia procedury uchwalenia jednego ZPI na podstawie kilku oddzielnych wniosków. W takim przypadku ma być zawierana jedna umowa urbanistyczna oraz podejmowana jedna uchwała w przedmiocie ZPI. To pozwoli na zawieranie porozumień między inwestorami, którzy dysponują gruntami pod nową zabudowę, ale nie są w stanie w całości udźwignąć kosztów realizacji inwestycji uzupełniających.
Uchwalenie ZPI
Pewnym rodzajem gwarancji dla inwestorów ma być zasada, że rada gminy nie będzie mogła wprowadzać samodzielnie poprawek do projektu ZPI ustalonego między inwestorem a gminą. Może przyjąć ZPI w całości albo go odrzucić. W przypadku odrzucenia ZPI rada gminy będzie uprawniona do podjęcia uchwały o zwróceniu ZPI do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt ZPI. Inwestor pomimo zawarcia umowy urbanistycznej nie będzie miał zatem gwarancji podjęcia uchwały. Co istotne, jeżeli ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem pięciu lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie sześciu miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności ZPI odstąpić od umowy urbanistycznej. Należy przy tym pamiętać, że ZPI jako akt prawa miejscowego będzie podlegał procedurze nadzorczej wojewody oraz może być zaskarżony do sądu administracyjnego. To może potencjalnie spowodować jego wyeliminowanie z obrotu prawnego w całości lub w części.
Piotr Jarzyński, prawnik, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
