Polska od wielu lat boryka się z poważnymi problemami w zakresie polityki przestrzennej. Ich podstawowym źródłem jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, na których powinno opierać się planowanie przestrzenne. Właściwie nigdy nie zostały one uchwalone w skali, która pozwalałaby zapanować nad rozwojem miast i wsi, a jednocześnie nadać mu sprecyzowany i racjonalny kierunek. To z kolei przekłada się na szereg innych problemów, związanych chociażby z koniecznością budowy infrastruktury koniecznej do funkcjonowania daleko oddalonej od siebie zabudowy.
Czytaj też: Odszkodowanie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą >
Problem ten już dawno został dostrzeżony przez ustawodawcę, jednak dopiero kilka dni temu światło dzienne ujrzał projekt zmian prawa. Wiele zawartych w nich rozwiązań należy przyjąć z zadowoleniem, pamiętając jednocześnie, że same przepisy nie zmieniają rzeczywistości. W tym przypadku potrzeba będzie sporego wysiłku – zwłaszcza władz samorządowych – aby wprowadzić ją w życie.
Dokumenty nie zmieniają rzeczywistości
Dane dotyczące miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wskazują, że akty te – warto pamiętać, że plan ma charakter aktu prawa miejscowego – obowiązują na ok. 1/3 powierzchni kraju. Jednak przy bliższej analizie okazuje się, że sytuacja w tym zakresie jest mocno zróżnicowana. Istnieją gminy – choć są w zdecydowanej mniejszości – których terytoria zostały w całości pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a jednocześnie takie, w których akty te w ogóle nie obowiązują. Spośród gmin, które zdecydowały się na uchwalenie planów miejscowych najwięcej jest tych, w których pokrywają one jedynie część obszaru.
Czytaj też: Zmiana kategorii drogi publicznej a jej wpływ na wydane decyzje administracyjne >
W związku z tym polityka przestrzenna kształtowana jest przede wszystkim na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jednak instrument w założeniach miał mieć charakter wyjątkowy, tymczasem stał się właściwie standardowym instrumentem realizacji polityki przestrzennej. Niestety nie przekłada się to na jej optymalny kształt, prowadząc m.in. do zjawiska „rozlewania” się miejscowości i realizacji – nieraz całych osiedli – w sporym oddaleniu od siebie. To z kolei generuje kolejne problemy, chociażby w zakresie realizacji infrastruktury drogowej, sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej. Podłączenie do nich oddalonych od siebie budynków jest po prostu dużo droższe.
Drogi i niezwykle czasochłonny – sięgający nieraz nawet kilku lat – jest także sam proces uchwalania planu miejscowego. Wymaga on przede wszystkim opracowania koncepcji i przygotowania samej dokumentacji, a także przeprowadzenia szeregu konsultacji z mieszkańcami. Niestety, nie zawsze miejscowe plany są napisane na odpowiednio wysokim poziomie legislacyjnym – niejasne sformułowania oraz nieprawidłowe używanie terminologii prawnej to często spotykane mankamenty miejscowych planów. Poza tym wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znacząco „usztywnia” możliwości inwestycyjne, z drugiej jednak strony zdecydowanie zwiększa poziom bezpieczeństwa prawnego mieszkańców i inwestorów. W każdym razie dobre przepisy to za mało, aby uporządkować przestrzeń: potrzebne jest znaczne zaangażowanie lokalnych władz przy uchwalaniu stosownych aktów.
Czytaj też: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
Obowiązkowo ma być prościej
W związku z tym – dążąc do pokrycia aktami planowania przestrzennego jak największej powierzchni kraju – rząd chce znowelizować ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz szereg innych ustaw (w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów projekt ten zamieszczono pod numerem UD369). Cel noweli jest jasny: uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych.
Czytaj też: Mieszane przeznaczenia terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego >
Zgodnie z projektem:
- Ustawodawca ma zamiar zobowiązać gminy do uchwalenia – dla całego ich terytorium – planu ogólnego, który ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;
- Z planem ogólnym będą musiały być zgodne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy;
- W planie ogólnym będzie można wyznaczyć standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Jednocześnie plan ma mieć ogólny, kierunkowy charakter, co z kolei powinno przełożyć się na stosunkową łatwość jego uchwalenia. W dokumencie tym trzeba będzie określić strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne oraz będzie można zdefiniować obszary uzupełnienia zabudowy (czyli tereny, dla których lokalne władze dopuszczą wydawanie decyzji o warunkach zabudowy) i obszary zabudowy śródmiejskiej. Warto podkreślić, że plan ogólny nie będzie wiązał organu wydającego pozwolenie na budowę.
Kluczową kwestią przy opracowywaniu planu ogólnego gminy będzie mieć podział jej obszaru na strefy planistyczne. Będzie mogło ich być maksymalnie dwanaście, tj. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną; wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną; wielofunkcyjna z zabudową zagrodową; usługowa; handlu wielkopowierzchniowego; gospodarcza; infrastrukturalna; zieleni i rekreacji; cmentarzy; górnictwa; otwarta; komunikacyjna. W pierwszej kolejności trzeba będzie uwzględnić obszary, dla których w obowiązujących planach miejscowych przewidziano realizację funkcji mieszkaniowej oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej.
Czytaj też: Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektów handlowych >
Warunki zabudowy tylko na 5 lat
Autorzy projektu planują pozostawić decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dziś są one wydawane na czas nieokreślony, co ma swoje poważne wady. Po zmianach będą obowiązywać tylko 5 lat. Zmiana budzi mieszane uczucia. wśród ekspertów.
- Co do zasady, trudno odmówić słuszności wprowadzeniu czasowego ograniczenia ważności warunków. Zapobiegnie to pozostawaniu w obrocie prawnym w nieskończoność wielu „nieskonsumowanych” decyzji o warunkach zabudowy dotyczących tej samej nieruchomości. Praktyką jest bowiem występowanie przez nabywców nieruchomości, przed przeniesieniem własności, o WZ celem rozpoznania potencjału nieruchomości. W wielu przypadkach takie decyzje nie są później wykorzystywane przy inwestycji - twierdzi Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Wtóruje mu Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu i wytyka kolejne wady. - Stare warunki zabudowy nie mogą obowiązywać w nieskończoność. Bardzo często są podstawą roszczeń odszkodowawczych. Nie zawsze słusznych. Są osoby, które uzyskują warunki zabudowy dla nieruchomości nie po to, by budować, ale zmusić gminę do wypłaty odszkodowania. Co jest dużym problemem dla wielu samorządów. Nie chcą często z tego powodu uchwalać miejscowych planów dla terenów, których istnieje ryzyko wystąpienia tego typu roszczeń - tłumaczy.
Projekt przewidywał początkowo, że warunki będą obowiązywały trzy lata, Teraz zdecydowano się wysłużyć ten okres na pięć lat. Zdaniem Bogdana Dąbrowskiego to nie jest dobra zmiana. - Trzy lata w zupełności wystarczyło. Myślę, że większość inwestycji udałoby się zrealizować w tym okresie - mówi.
Bez względu na to, jaki ostatecznie kształt przybiorą uchwalone przepisy – o ile oczywiście w ogóle do tego dojdzie – jedno jest pewne: rzeczywiste uporządkowanie przestrzeni w Polsce nadal będzie zależeć w dużej mierze od samorządów. Stąd nie wystarczy nałożyć na lokalne władze obowiązek uchwalenia stosownych aktów prawa miejscowego. Trzeba jeszcze przeznaczyć na ten cel odpowiednie środki.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.