Od dłuższego czasu przedstawiciele rządu zapowiadali wprowadzenie gruntowych zmian dotyczących modelu planowania i zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie całego kraju. Wkrótce stanie to się faktem. Po III czytaniach i pracach komisji sejmowych jest już nowela ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obecnie nad nowelą pracuje Senat.
Zniknie studium, będzie plan ogólny
Rozwiązania, które zrewolucjonizują obecnie obowiązujący system planowania i zagospodarowania przestrzennego, zostały uregulowane w projektowanych przepisach art. 13a – 13m ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego. Przepisy te wprowadzają obowiązek uchwalenia przez radę gminy planu ogólnego dla obszaru całej gminy lub jej części, który będzie miał charakter aktu prawa miejscowego i w istocie rzeczy ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie obligatoryjnie określać strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a rada gminy będzie mogła dodatkowo określić w nim także obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.
Zobacz nagranie szkolenia w LEX: Decyzje o warunkach zabudowy w praktyce >
Stefy planistyczne będą obowiązkowo określać przeznaczenie terenów objętych ich ustaleniami. W strefach planistycznych będą mogły występować takie funkcje terenów jak chociażby: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub jednorodzinna, zagrodowa, usługowa, gospodarcza czy produkcji rolniczej. Gminne standardy urbanistyczne będą natomiast swoim zakresem obejmować przede wszystkim gminny katalog stref planistycznych, w których określa się takie parametry jak: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Czytaj w LEX: Czy decyzja o warunkach zabudowy może określać lokalizację zjazdu? >
Natomiast w ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej ustawodawca przewiduje określenie zasad dostępu do szkoły podstawowej (1500 metrów w miastach i 3000 metrów poza miastem) oraz obszarów zieleni publicznej (1500 metrów od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz 3000 metrów od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha), które będą musiały być przez inwestora spełnione w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla budynku o funkcji mieszkaniowej.
Czytaj w LEX: Najczęstsze błędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje >
Wynikające z planu ogólnego ustalenia odnoszące się do stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej mają być uwzględniane przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz stanowić podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W pozostałym zakresie, decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane jedynie na podstawie ustaleń dotyczących obszarów podlegających uzupełnieniu zabudowy.
Co więcej, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą musiały pozostawać w zgodzie z ustaleniami planu ogólnego. Zgodność ta winna występować w zakresie: przeznaczenia terenu zgodnego z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej dany teren, sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów, jak również spełnienia wymogu lokalizowania zabudowy mieszkaniowej w określonych odległościach od infrastruktury społecznej. Oznacza to, że pod zabudowę mieszkaniową będą mogły zostać przeznaczone tylko te tereny, które będą miały zapewniony dostęp do infrastruktury społecznej.
Czytaj w LEX: Kluczowe problemy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - ustalanie wymagań nowej zabudowy >
Ustawodawca przewiduje także możliwość zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w trybie uproszczonym, co może nastąpić po uzyskaniu zgody właściwego wojewody w terminie 14 dni. Organy gminy będą uprawnione do zastosowanie tego trybu
w ściśle określonych przypadkach, dotyczących przykładowo: zmiany ustaleń dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o wartość nie większą niż 10 proc. wartości obowiązujących parametrów i wskaźników, zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów budowlanych lub pokrycia dachów, zmiany przebiegu linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania lub linii zabudowy o nie więcej niż 1m, czy zmiany ustaleń w związku z wpisem obiektu lub obszaru do rejestru zabytków, skreśleniem obiektu lub obszaru z rejestru zabytków lub ujęciem zabytku w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.
Zobacz procedurę w LEX: Sporządzenie lub zmiana planu miejscowego >
Nowy typ planu: zintegrowany plan inwestycyjny
W nowela przewiduje także możliwość uchwalenia, na wniosek inwestora, zintegrowanego planu inwestycyjnego, który jest szczególną formą planu miejscowego, a jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części w zakresie odnoszącym do samego terenu. Zintegrowany plan inwestycyjny ma obejmować obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Obowiązek sporządzenia projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego spoczywać będzie na inwestorze, przy czym przeprowadzenie procedury dotyczącej jego uchwalenia będzie co do zasady wymagać zgody rady gminy.
Warto w tym miejscu wskazać, że przepisy noweli wprowadzają możliwość zawarcia, w formie aktu notarialnego, umowy urbanistycznej, w ramach której:
- inwestor może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, przekazać na rzecz gminy nieruchomość stanowiącą część inwestycji głównej lub nieruchomość, na której ma być zrealizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym roszczeń odszkodowawczych wynikających z obniżenia wartości nieruchomości,
- gmina może zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres jej zadań własnych, jak również zwolnić inwestora z obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej za wzrost wartości nieruchomości w całości lub w części.
Zobacz w LEX: Projekty ustaw z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
Zmiana zasad wydawania warunków zabudowy
Nowela wprowadza także zmiany w zakresie zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydane tylko dla terenów, położonych w planie ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy. Z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolniona będzie jednorazowa, trwająca do roku, zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania wydawane będą na okres nie dłuższy niż 5 lat od dnia ich uprawomocnienia się, a po upływie tego terminu podlegać będą wygaśnięciu.
Czytaj w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki >
Warto wspomnieć, że w wyniku nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powstanie Rejestr Urbanistyczny, zawierający dane przestrzenne z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr Urbanistyczny ma być prowadzony
w formie systemu teleinformatycznego, a zawarte w nim dane będą jawne i udostępnianie bezpłatnie zainteresowanym osobom za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Za wprowadzenie danych do Rejestru Urbanistycznego odpowiadać będą organy wytwarzające informacje lub dane podlegające udostępnieniu.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Czy postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wiążą organ przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy >
Autorzy: Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny i partner oraz Maciej Harasimowicz, aplikant radcowski w SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni spółka partnerska z siedzibą we Wrocławiu.
Czytaj więcej w LEX:
Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Zarządzanie ryzykiem w urzędzie - czynniki ryzyka i mechanizmy kontroli w obszarze strategia >
Zarządzanie ryzykiem w urzędzie - czynniki ryzyka i mechanizmy kontroli w obszarze infrastruktura >
