Reforma planowania przestrzennego staje się faktem. 24 lipca prezydent podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wejdzie w życie prawdopodobnie we wrześniu, w terminie 30 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Choć o reformie planowania ostatnio mówi się bardzo dużo, to często pomija się fakt, że większość jej przepisów zacznie obowiązywać już jesienią. Będą to także przepisy dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Już niebawem inwestorzy będą uprawnieni do składania wniosków o uchwalenie ZPI, a gminy zobowiązane do określonego działania. Już teraz warto zatem przyjrzeć się temu nowemu narzędziu planistycznemu. Podobnie, jak w przypadku uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, może się okazać, że taka forma ustalania zasad realizacji inwestycji będzie korzystna zarówno dla inwestorów, jak i gmin. Wszystko zależy od tego, jak będzie stosowana w praktyce i jak szybko obydwie strony nauczą się posługiwać nowym narzędziem.
Czytaj też: Reforma planowania przestrzennego z podpisem prezydenta >>
ZPI będą szczególną formą planu miejscowego
Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy zintegrowany plan inwestycyjny ma być narzędziem dającym gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale społeczeństwa. ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Do spraw nieuregulowanych przepisami w zakresie zintegrowanego planu inwestycyjnego stosuje się przepisy dotyczące planu miejscowego. Nie ulega zatem wątpliwości, że ZPI będzie musiał być zgodny z planem ogólnym (a do czasu jego uchwalenia - ze studium).
Brak jest podstaw do obaw zgłaszanych przez środowiska samorządowe, że gminy będą zmuszane do uchwalenia ZPI pod inwestycje, których mieszkańcy nie akceptują. Gminy będą miały w tym zakresie pełną swobodę. Rada gminy będzie decydować, czy przystąpić do sporządzania ZPI, a następnie będzie mogła (ale nie musiała) ZPI uchwalić. Niezależnie od tego wójt (burmistrz, prezydent miasta) może w dowolnym czasie, aż do zawarcia umowy, odstąpić od negocjacji umowy urbanistycznej, bez konieczności uzasadnienia tej decyzji. Zintegrowany plan inwestycyjny, w przeciwieństwie do ULIM, może zasadniczo dotyczyć każdego rodzaju inwestycji, nie tylko inwestycji mieszkaniowej.
Czytaj w LEX: Nowe obowiązki gmin w zakresie inwestycji dotyczących elektrowni wiatrowych >
Wniosek o ZPI
Postępowanie o uchwalenie ZPI będzie inicjował wniosek składany przez inwestora do rady gminy za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Do wniosku niezbędne będzie załączenie projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego, który musi spełniać wymogi właściwe dla planu miejscowego, które określone są w art. 15 ust. 1-3, art. 16 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisach wydanych na podstawie art. 16 ust. 2 u.p.z.p., a nadto zawierać załącznik, o jakim mowa w art. 67a ust. 5 u.p.z.p. Innymi słowy, inwestor, wnioskując o ZPI, zobligowany będzie do przygotowania projektu mikro planu miejscowego, obejmującego obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.
Czytaj w LEX: Projekty rozporządzeń z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
Procedura uchwalania ZPI
Po złożeniu wniosku przez inwestora wójt (burmistrz/prezydent miasta) sprawdza, czy wniosek spełnia ustawowe wymagania. W przypadku ich braku, w terminie trzech dni roboczych od dnia otrzymania wniosku przekazuje wniosek radzie gminy oraz stosownie ogłasza o jego złożeniu. Jeżeli natomiast wniosek zawiera braki, wzywa inwestora do złożenia projektu ZPI spełniającego ustawowe wymogi, zakreślając na to termin nie dłuższy niż 14 dni. Nieusunięcie braków będzie powodowało pozostawienie wniosku bez rozpoznania, która stwierdzane będzie postanowieniem, na które będzie przysługiwało zażalenie do wojewody.
Po przekazaniu wniosku radzie gminy może ona (ale nie musi) podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania ZPI. W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia wójt (burmistrz, prezydent miasta) podejmuje następujące działania:
- prowadzi z inwestorem negocjacje w zakresie projektu ZPI oraz treści projektu umowy urbanistycznej. W negocjacjach bierze także udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku jej niewyznaczenia – przewodniczący rady gminy;
- uwzględniając wynik wcześniejszych negocjacji, wprowadza zmiany do projektu ZPI wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz sporządza projekt umowy urbanistycznej;
- projekt ZPI wraz z uzasadnieniem oraz projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko udostępnia w BIP (a od 1 stycznia 2026 roku w rejestrze urbanistycznym);
- jednocześnie z udostępnieniem, o którym mowa powyżej, występuje o właściwe dla planu miejscowego opinie i uzgodnienia, a także występuje o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli jest to wymagane oraz ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i je przeprowadza;
- wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego wynikające z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień, przeprowadzonych konsultacji społecznych oraz, w niezbędnym zakresie ponawia wcześniejsze czynności;
- zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną;
- całość dokumentacji udostępnia w BIP (a od 1 stycznia 2026 roku w rejestrze urbanistycznym);
- przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej wraz z raportem z konsultacji społecznych.
Rada gminy może (ale nie musi) uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny. Co istotne, rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, natomiast może go zwrócić do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do projektu ZPI. Po podjęciu takiej uchwały wójt (burmistrz, prezydent miasta) ponawia niezbędne czynności i ponownie przedstawia radzie gminy wniosek z załącznikami. Przepisy dopuszczają zastosowanie trybu uproszczonego dla uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, jeżeli dotyczy on wyłącznie lokalizacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektronie wiatrowe. W takiej sytuacji nie jest konieczna uchwała o przystąpieniu do sporządzenia ZPI, a konsultacje społeczne prowadzi się przez 14 (a nie 21) dni.
Zapraszamy na szkolenie: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
Umowa urbanistyczna
Zawarcie umowy urbanistycznej jest niezbędne do uchwalenia ZPI, której podstawową funkcją jest określenie zasad i warunków realizacji inwestycji oraz wzajemnych zobowiązań inwestora oraz gminy.
Zasadniczym przedmiotem umowy jest zobowiązanie inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej. Ustawa wskazuje przykładowo, na czym może polegać zobowiązanie inwestora. Może on zobowiązać się do przekazania na rzecz gminy nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej (np. przekazanie części wybudowanych w ramach inwestycji głównej lokali mieszkalnych), zobowiązać do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej poniesionych przez gminę, a także do pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym roszczeń planistycznych. Zaznaczyć należy, że katalog jest otwarty, wydaje się, że nie ma przeszkód, aby zobowiązanie inwestora polegało np. na wykonaniu inwestycji uzupełniającej.
Gmina z kolei może z kolei zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy, a także zwolnić w całości lub w części z opłaty planistycznej. Także w tym przypadku katalog jest jedynie przykładowy. Ustawodawca wymaga, aby inwestor, zobowiązał się do zbycia na rzecz gminy nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, o ile jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Jeżeli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może ona być strona umowy urbanistycznej i zobowiązać się w niej do zbycia tej nieruchomości gminie. Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego, a jej skutki prawne powstają z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w załączniku do umowy.
Czytaj w LEX: Projekty ustaw z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
Bez ograniczeń co do wysokości zobowiązań
W przeciwieństwie do przepisów regulujących umowę urbanistyczną zawieraną w sytuacji, kiedy wymaga tego miejscowy plan rewitalizacji, przepisy dotyczące zintegrowanego planu inwestycyjnego nie zawierają żadnych ograniczeń co do wysokości zobowiązań, jakie mogą zostać nałożone na inwestora na mocy umowy urbanistycznej. Może być to problematyczne na etapie planowania inwestycji, inwestor nie będzie mógł bowiem przewidzieć wysokości zobowiązań, jakie będą mogły być na niego nałożone, a ponadto takie rozwiązanie może doprowadzić do nierównego traktowania inwestorów. Jest to jeden z najistotniejszych błędów ustawodawcy w zakresie ZPI. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby gminy samodzielnie określiły np. maksymalną wartość oczekiwanych zobowiązań inwestora, a nawet ustaliły stałą ich wysokość, należną za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej inwestycji głównej, w zależności od rodzaju i położenia inwestycji – podobnie jak zrobiło to np. m.st. Warszawa w zakresie tzw. „daniny drogowej” określonej zarządzeniem prezydenta m.st. Warszawy z 19 października 2021 roku w sprawie określenia zasad zawierania umów określających warunki budowy lub przebudowy dróg publicznych przez inwestorów inwestycji niedrogowych.
Teraz pozostaje trzymać kciuki za to, aby gminy zaczęły ZPI stosować szybciej, niż uczyły się podejmowania uchwał lokalizacyjnych na podstawie specustawy mieszkaniowej.
Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm
Czytaj też w LEX: Nowe zasady uzgadniania projektów budowlanych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
