Reforma ładu przestrzennego już niedługo stanie się faktem. Uchwalona ustawa upraszcza, przyspiesza i ujednolica procedury dotyczące planowania przestrzennego w gminach. Wprowadzone zostanie nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy. Funkcjonować będzie także nieodpłatny i dostępny dla wszystkich zainteresowanych Rejestr Urbanistyczny, który prowadzony będzie w systemie teleinformatycznym.
Plan ogólny zamiast studium
Nowelizacja zastępuje studium planem ogólnym, który obejmie całą gminę. Na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany oraz wydawać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Plan ogólny ma być dużo prostszym dokumentem aniżeli obecne studium. Nie będzie w nim treści o charakterze informacyjnym, które nie wpływają bezpośrednio na politykę przestrzenną gminy.
-
Czytaj w LEX: Procedura związana z uzgadnianiem i opiniowaniem projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
Plan ogólny pozwoli określić m. in:
- strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy, przez wydzielenie stref planistycznych;
- granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy;
- zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów, które realizują usługi publiczne – dotyczy to np. szkoły podstawowej czy obszaru zieleni publicznej.
Ponadto od 2026 r., każda gmina będzie musiała posiadać strategię rozwoju gminy, która zawierać będzie kierunki polityki lokalnej, w tym przestrzennej. Wytyczne zawarte w strategii będą przekładane i doprecyzowane na konkretne uregulowania w planie ogólnym. Ustalenia planu ogólnego będą natomiast podstawą do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
- Czytaj w LEX: Ustalanie warunków zabudowy a ograniczanie dostępu do akt sprawy oraz inne problemy wynikające z przesłanki samodzielnych ocen przez organ >
- Czytaj w LEX: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
System planowania przestrzennego zostanie uzupełniony o nowy rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zintegrowany plan inwestycyjny, uchwalany na wniosek inwestora. W ten sposób możliwe będzie uchwalenie planu miejscowego oraz realizacja inwestycji przy współudziale inwestora. Uchwalenie takiego planu będzie możliwe po podpisaniu umowy pomiędzy gminą a inwestorem, określającej wzajemne prawa i obowiązki stron, w tym zobowiązania inwestora do realizacji inwestycji celu publicznego, towarzyszących inwestycji głównej.
Warunki zabudowy na czas określony
Ponadto warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wydawać tylko na pięć lat. Dziś można uzyskać je na czas nieokreślony. Jak wyjaśniło Prawo.pl Ministerstwo Rozwoju i Technologii raz na kadencję sporządzana jest analiza stanu aktualności tych planów. Jeżeli wykazane zostanie, że plany miejscowe wymagają zmiany, to zgodnie z przepisami możliwa będzie ich nowelizacja. Do tej pory brakowało analogicznych rozwiązań w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy. Raz wydana decyzja pozostawała ważna, dopóki nie została skonsumowana pozwoleniem na budowę albo dopóki nie został uchwalony plan miejscowy. Tym samym w obiegu prawnym dalej pozostają decyzje o warunkach zabudowy wydane kilkanaście lat temu, których treść konstruowano w oparciu o często zdezaktualizowane uwarunkowania w zakresie dostępu do drogi, mediów, a przede wszystkim formy i funkcji zabudowań znajdujących się w otoczeniu.
- Czytaj w LEX: MPZP a wydane decyzje środowiskowe oraz inne dotyczące danego terenu - problemy wynikające z praktyki >
Rejestr urbanistyczny
Nowela przewiduje, że w 2026 r. uruchomiony zostanie nieodpłatny i dostępny dla wszystkich zainteresowanych Rejestr Urbanistyczny, który będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. Znajdą się w nim m.in.:
- raporty z konsultacji społecznych,
- decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym,
- rozstrzygnięcia organów nadzoru.
Czytaj w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
