Od dawna Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada, że zmieni zasady wydawania warunków zabudowy i zagospodarowaniu teren. W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawiła się w końcu informacja o rozpoczęciu prac nad projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynika z niej, że warunki zabudowy będą wydawane tylko na trzy lata. Zmiana nie podoba się inwestorom, chwalą ją za to samorządowi prawnicy. Ich zdaniem skończy się wreszcie "wyciąganie" pieniędzy od samorządów na podstawie warunków.
Czytaj też: Najczęstsze błędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje >
Czytaj też: Uściński: Mamy projekt, w przyszłym roku będzie reforma ładu przestrzennego>>
Trzy lata? Słuszna decyzja
Dziś warunki zabudowy są wydawane na czas nieokreślony, co ma swoje poważne wady. - Co do zasady, trudno odmówić słuszności wprowadzeniu czasowego ograniczenia ważności warunków. Zapobiegnie to pozostawaniu w obrocie prawnym w nieskończoność wielu „nieskonsumowanych” decyzji o warunkach zabudowy dotyczących tej samej nieruchomości. Praktyką jest bowiem występowanie przez nabywców nieruchomości, przed przeniesieniem własności, o WZ celem rozpoznania potencjału nieruchomości. W wielu przypadkach takie decyzje nie są później wykorzystywane przy inwestycji - twierdzi Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Wtóruje mu Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu i wytyka kolejne wady. - Stare warunki zabudowy nie mogą obowiązywać w nieskończoność. Bardzo często są podstawą roszczeń odszkodowawczych. Nie zawsze słusznych. Są osoby, które uzyskują warunki zabudowy dla nieruchomości nie po to, by budować, ale zmusić gminę do wypłaty odszkodowania. Co jest dużym problemem dla wielu samorządów. Nie chcą często z tego powodu uchwalać miejscowych planów dla terenów, których istnieje ryzyko wystąpienia tego typu roszczeń - tłumaczy.
Czytaj też: Zmiana ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę >
A co z pozwoleniem zamiennym?
Zupełnie innego zdania jest Polski Związek Firm Deweloperskich. Zdaniem tego związku warunki zabudowy nie powinny być wydawane na czas określony, a jeżeli rząd wprowadzi krótki trzyletni okres obowiązywania warunków, to będzie prawdziwa katastrofa.
- Jeżeli wygasną warunki, to nie będzie można uzyskać pozwolenia zamiennego, ponieważ wygaśnie podstawa do jego wdania. A to oznacza olbrzymie problemy przy zmianie pozwolenia na budowę i kontynuacji inwestycji – ostrzega Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD.
Według PZFD, najlepiej byłoby powiązać wydanie warunków zabudowy z terminem złożenia wniosku o uzyskania pozwolenia na budowę. - Dziś największy problem jest taki, że przez długie lata warunki leżą w szufladzie i raptem po 8-15 latach inwestor wyjmuje je zaczyna budowę. Tymczasem przez te lata dużo mogło zmienić się. I inwestycja na podstawie starych warunków nijak ma się do aktualnej rzeczywistości. Przykładowo obecnie w okolicy w powstaje tylko wysoka zabudowa a warunki zabudowy dotyczą niskiego budynku. Nie byłoby tak, gdyby wydanie warunków było zależne od terminu złożenia wniosku to będzie dyscyplinowało inwestora do szybsze realizacji inwestycji - twierdzi.
Maciej Obrębski ma także zastrzeżenia co do długości tego terminu. - W mojej ocenie trzy lata to za krótki okres. Projektodawca nie powinien tego odnosić do pozwolenia na budowę, czyli sytuacji gdy co najmniej pod względem formalnym inwestor jest gotowy do rozpoczęcia prac. Uzyskanie WZ to dopiero wstęp procesu inwestycyjnego. Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę konieczne jest uzyskanie szeregu uzgodnień, przygotowanie licznych ekspertyz, wykonanie prac geodezyjnych. To wszystko trwa, a trzy lata mogą nie wystarczyć - tłumaczy.
Zupełnie innego zdania jest Bogdan Dąbrowski. - Trzy lata w zupełności wystarczy. Z moich obserwacji wynika, że jeżeli dana osoba chce budować, to w ciągu roku od wydania warunków stara się o pozwolenie na budowę. Pięć lat to byłaby gruba przesada - uważa.
Czytaj też: Dopuszczalność zmiany ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy >
Sprawa w sądzie trwa dłużej
Prawnicy zwracają również na inne zagrożenia związane z ministerialną propozycją. - Choć pomysł słuszny, to projektodawcy muszą zwrócić uwagę na konsekwencje takiego rozwiązania. W mojej ocenie złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę powinno zawieszać bieg tego trzyletniego terminu. W przeciwnym razie decyzja WZ mogłaby stracić ważność w przypadku zaskarżenia ostatecznej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę do sądu administracyjnego, gdzie postępowanie przed obiema instancjami trwa niejednokrotnie więcej niż trzy lata. Gdy NSA uchyliłby decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę, to przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji nie miałby podstaw do wydania decyzji, gdyż nie obowiązywałaby już decyzja WZ. Tym samym zawieszenie powinno trwać aż do prawomocnego zakończenia postępowania sądowo-administracyjnego - ostrzega Maciej Obrębski.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.