Renata Krupa-Dąbrowska: Pana poprzednicy deklarowali, że intensywnie pracują nad reformą zagospodarowania przestrzennego. Ale wcześniej lub później ich praca trafiała do kosza. Słyszałam, że pan również podjął się tego zadania. Nie boi się pan, że i tym razem będzie podobnie?
Piotr Uściński: Jestem przekonany, że tym razem będzie inaczej. Od dłuższego czasu prowadzimy zaawansowane prace nad reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego. Wstępny projekt powinien niebawem trafić do szerokich prekonsultacji.
Czytaj też: Warunki zabudowy będą wydawane na trzy lata, a nie bezterminowo>>
To będzie kodeks, czy nowa ustawa?
To będzie raczej duża nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ma jednak potrzeby tworzenia nowej ustawy, a tym bardziej kodeksu.
Czego można się spodziewać po tym projekcie? Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz studium zostają, czy idą pod nóż?
Proponujemy zastąpić studium planem ogólnym, który obejmie całą gminę i będzie miał charakter prawa miejscowego. Na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany oraz wydawać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wspomniany plan ogólny ma być dużo prostszym dokumentem aniżeli obecne studium. Nie będzie w nim treści o charakterze informacyjnym, które nie wpływają bezpośrednio na politykę przestrzenną gminy. Samorządy będą miały czas na przygotowanie tych dokumentów do 2026 roku. Natomiast miejscowe plany pozostaną, a te już obowiązujące zachowają swoją moc.
Pamięta pan, jak 18 lat temu masowo wygasły stare , jeszcze z PRL-u plany obejmujące teren całej gminy? Stało się tak dlatego, że samorządy nie uchwaliły nowych miejscowych planów chociaż miały na to mnóstwo czasu. Tym razem może być podobnie
Nie sądzę, że dojdzie do tego typu sytuacji, ponieważ z odpowiednim wyprzedzeniem przygotowujemy przepisy. Zadbamy również o finansowanie, które zostało uwzględnione w Krajowym Planie Odbudowy. Otrzymujemy także sygnały od wielu gmin, że z niecierpliwością czekają na wejście w życie zmian w systemie planowania przestrzennego.
Z tego co pan mówi wynika, że warunki zabudowy zostają. Czyżby wracały do łask? Najpierw kilkukrotnie przymierzano się do ich likwidacji a potem chciano ograniczyć ich wydawanie tylko do zabudowy plombowej. Skąd taka zmiana?
Zostawiamy warunki zabudowy nie dlatego, że nie widzimy ich wad, ale dlatego, że w wielu miejscach planów miejscowych nadal zwyczajnie jeszcze nie ma. A budować trzeba. Proszę pamiętać, że wydawane warunki będą musiały być zgodne z ogólnym planem, a skoro tak, gmina będzie miała wpływ na to, gdzie i jak się buduje.
A co się stanie ze starymi warunkami zabudowy, wydanymi przed wejściem w życie noweli, wygasną?
Nie chcemy nikogo zaskakiwać. Planujemy dać czas inwestorom na podjęcie decyzji, czy zrealizują inwestycję na ich podstawie. Na tę chwilę nie wiemy jeszcze, czy będzie to trzy czy może pięć lat. Ale na pewno nie chcemy, by na przykład za 15 lat inwestor wyciągnął z szuflady stare warunki i zaczął ubiegać się na ich podstawie o pozwolenie na budowę. Stare warunki zabudowy będą musiały więc, wcześniej czy później, wygasnąć.
Czym nowe warunki zabudowy będą różniły się od tych obecnych?
O wydanie warunków zabudowy nadal będzie mógł starać się każdy, nie tylko właściciel czy użytkownik wieczysty. W tym przypadku więc nic się nie zmieni. Natomiast w przeciwieństwie do obecnych warunków będą one wydawane na czas określony.
Na jak długo?
Wstępnie proponujemy, aby decyzje o warunkach zabudowy wygasały po upływie 3 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Podobnie jak w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę.
A dobre sąsiedztwo zostaje? Dziś jego sens jest mocno wypaczony. Jak urzędnik chce to inwestycja może nawiązywać do zabudowań znajdujących się nawet na drugim końcu miasta.
Zasada dobrego sąsiedztwa nie zniknie z przepisów. Ale doprecyzujemy reguły, w oparciu o które będzie można ją stosować. Teraz będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a ten będzie określał lokalizację i rodzaj zabudowy dla danego terenu. Nie tylko więc dobre sąsiedztwo zadecyduje, co wolno w danym miejscu wybudować. Jeżeli w planie ogólnym gmina zdecyduje, że jakiś obszar będzie chroniony, to – mimo że zasada dobrego sąsiedztwa będzie na to pozwalać – nie będzie tam możliwości zabudowy. Planujemy doprecyzować także na poziomie ustawy maksymalny obszar analizowany, co bezpośrednio rozwiąże problem wskazany w pytaniu.
Dziś na wydanie warunków zabudowy czeka się bardzo długo. A to przecież nie jedyna decyzja, jaką musi uzyskać inwestor. Czy ma pan pomysł jak to zmienić?
Od 3 stycznia 2021 r. zaczną obowiązywać nowe przepisy w tej sprawie. Wprowadza je ta sama nowela, która dotyczy budowy domów do 70 mkw. powierzchni zabudowy. W uproszczeniu, wynika z niej, że jeżeli urzędnik nie wyda warunków zabudowy w ciągu 90 dni, wówczas musi liczyć się z tym, że za każdy dzień zwłoki urząd gminy (miasta) zapłaci karę grzywny w wysokości 500 zł. Będą to więc podobne uregulowania, jak w wypadku inwestycji celu publicznego. Takie rozwiązanie powinno zdecydowanie przyśpieszyć procedury.
Wspomniał pan, że szybciej będą się toczyć prace nad planami co miał pan na myśli?
Cały proces konsultacji powinien zostać skrócony. Jednocześnie rozszerzamy sposoby prowadzenia partycypacji społecznej. W przyszłości plan będzie wykładany tylko raz, każdy, kto będzie chciał wnieść do niego uwagi, również będzie mógł zrobić to tylko raz. Ostatecznie to rada gminy zdecyduje, czy je uwzględnić czy nie. Dzięki temu prace nad planem powinny skrócić się o wiele miesięcy, a czasem nawet lat.
Prawdziwą zmorą dla gmin są odszkodowania, które muszą wypłacać właścicielom, których nieruchomości straciły na wartości na skutek uchwalenia planu. Czy nie obawia się pan, że jak ogólny plan zastąpi studium, samorządy nie poradzą sobie z falą odszkodowań?
Każdy plan może spowodować albo wzrost wartości nieruchomości albo jej spadek. Gmina musi mieć narzędzia, żeby móc odpowiednio reagować. Nie będzie problemu z wypłatą odszkodowań, jeżeli samorządy zaczną korzystać na masową skalę z renty planistycznej oraz opłaty adiacenckiej, która jest uzależniona od podziału nieruchomości lub budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Dziś są to instytucje praktycznie martwe. Proponujemy, by przy opłacie planistycznej uwzględniać nie tylko plany miejscowe, ale także decyzje o warunkach zabudowy . Rozważamy także uzależnienie pobierania opłaty od uchwalenia planu, a nie od sprzedaży nieruchomości. Natomiast zakładamy że plan ogólny nie będzie podstawą do wypłaty odszkodowań. Ostateczne brzmienie przepisów chcemy wypracować razem z interesariuszami w ramach prekonsultacji.
Odwiecznym problem jest brak infrastruktury, dróg wodociągów etc. Czy samorządy będą mogły z inwestorami podpisywać umowy dzięki którym będą szły im na rękę a w zamian ci ostatni wybudują drogę czy też sieć wodociągową?
Projekt przewiduje możliwość realizacji zintegrowanych planów inwestycyjnych. Ich podstawą będzie umowa urbanistyczna zawierana pomiędzy inwestorem a gminą, w której odzwierciedlone zostaną prawa i obowiązki obu stron względem projektu. Plany mają być zachętą dla potencjalnych inwestorów.
Kiedy nowe przepisy mają wejść w życie?
Czynimy starania, aby przepisy zaczęły obowiązywać w 2022 roku.
