Lex deweloper miał być cudowną receptą na brak mieszkań w dużych miastach. Dzięki tym przepisom deweloperzy mieli budować na uproszczonych zasadach bloki na terenach zdegradowanych, których w miastach jest dużo. Długo to się nie udawało. I kiedy lex deweloper skreślono na straty, "zaiskrzyło". Ustawa nabrała wiatru w żagle i zaczęto w końcu budować. To się jednak zmieniło 12 maja ubiegłego roku. Tego dnia weszła w życie nowela lex deweloper. Na nowo zablokowała inwestycje. Winny jest nieżyciowy wskaźnik parkingowy, który wprowadziła. Dziś buduje się już tylko na podstawie uchwał lokalizacyjnych wydanych przed tą datą.
Według danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) w 2023 r. samorządy wydały 77 pozytywnych uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej jako: uchwała lokalizacyjna). W 2022 r. takich uchwał było ich 96, w 2021 r. - 78, w 2020 r. - 71, 2019 - 55. Gdyby ustawa działała jak powinna, rocznie w każdym dużym mieście wydawano by po kilka uchwał lokalizacyjnych. Dzięki temu każdego roku wybudowano by kilkadziesiąt tysięcy mieszkań więcej.
Problem jest doskonale znany politykom. Już od dawna bowiem PZFD zabiega o usunięcie wskaźnika parkingowego. Do tej pory to się jednak nie udało, choć toczyły się prace nad dwoma projektami w tej sprawie. Teraz kolejną, trzecią próbę planuje podjąć Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Resort zapewnia Prawo.pl, że obecnie trwają prace analityczne.
Wskaźnik parkingowy to nie jedyny problem. Reforma planistyczna skróciła czas obowiązywania lex deweloper do końca 2025 r. Zdaniem ekspertów i PZFD warto wydłużyć ten okres o co najmniej kilka lat.
Czytaj też: Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Uważaj na klauzule inflacyjne w umowie
Wskaźnik z sufitu, czyli jak jeden przepis popsuł całą ustawę
Chodzi o ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycjach towarzyszących, którą potocznie nazywa się lex deweloper. Obwiązuje ona od 22 sierpnia 2018 roku. 12 maja 2023 r. weszła w życie nowelizacja tej ustawy, która wprowadziła zasadę, że na każde mieszkanie realizowane w trybie lex deweloper poza strefą śródmiejską przypadało 1,5 miejsca postojowego, zaś w strefie śródmiejskiej odpowiednio 1 miejsce. Wcześniej nie było tak sztywnego wskaźnika parkingowego. Decydowała o tym rada gminy. Zmiana niby mała, ale bardzo istotna.
- Bardzo długo samorządy były niechętne tej ustawie, ale zmieniło się w ostatnich latach. Lex deweloper nabrał wiatru w skrzydła. Na jej podstawie deweloperzy zaczęli realizować coraz większe inwestycje. We Wrocławiu i Gdańsku rozpoczęto np. budowę osiedli, na których będzie po trzy tysiące mieszkań. Bardzo często takim budowom towarzyszą inwestycje w infrastrukturę społeczną. Na warszawskiej Białołęce deweloper wyremontował szkołę publiczną, a na ul. Wołoskiej buduje publiczną szkołę i urządza park - opowiada Patryk Kozierkiewicz, prawnik z PZFD.
Od 12 maja ub.r. większość inwestycji została jednak zawieszona. - 0becnie buduje się tylko w oparciu o uchwały lokalizacyjne wydane przed wejściem w życie tej noweli. Pozostałe inwestycje zostały wstrzymane do czasu zmiany przepisów. Powodem są koszty. Mieszkania wybudowane przy wykorzystaniu tego wskaźnika byłyby bardzo drogie. Deweloper, żeby wybudować tyle miejsc parkingowych, ile chce ustawa, ma dwa wyjścia. Albo wybudować mniejszy budynek, albo kilkupiętrowy podziemny parking. Jest to oczywiście do zrealizowania, ale ma również wpływ na wysokość ceny mieszkań. Byłyby one znacznie wyższe - tłumaczy Patryk Kozierkiewicz.
Podobnego zdania jest Aleksandra Wołodźko z Greenfields. - Współczynnik 1,5 miejsca parkingowego jest niezrozumiały. Większość mieszkań w sprzedaży to są lokale dwu - i trzypokojowe dla mniejszych rodzin, które posiadają zazwyczaj jedno auto. Nie można też pominąć trendów, rosnącej świadomości ekologicznej i zmiany zwyczajów społeczeństwa. Gdy dodamy do tego jeszcze wysokie ceny samochodów, to powoli dla wielu stają się one dobrem luksusowym. Dlatego warto zadać pytanie: dla kogo mają być budowane te parkingi? Przy 10 dwupokojowych mieszkaniach deweloper musi zbudować 15 miejsc postojowych. Konsekwencją tego jest budowanie wielopoziomowych parkingów podziemnych, które zwiększają koszty budowy i zagrażają opłacalności całej inwestycji - twierdzi.
Powrót starego wskaźnika, niech radni decydują
I deweloperzy, i eksperci liczą, że wskaźnik zostanie w końcu usunięty z ustawy. Panuje też pełna zgoda, że warto wrócić do zasad sprzed 12 maja 2023 r.
- Nikt nie ma wątpliwości, że trzeba przywrócić decyzyjność gminom w tym zakresie, aby mogły samodzielnie ustalać współczynnik parkingowy w ramach lokalnych standardów urbanistycznych uchwalanych w oparciu o przepisy lex deweloper - uważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Podobnego zdania jest PZFD. Według niego powrót do zasad sprzed 12 maja ub.r. to najlepsze rozwiązanie. Narzucanie kolejnych sztywnych współczynników parkingowych w ustawie nie rozwiąże problemu. Najlepiej jak samorządy i inwestorzy sami będą podejmowali decyzje w tym zakresie.
Lex deweloper zbyt szybko wygasa
Likwidacja wskaźnika parkingowego to nie jedyny problem. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która na jesieni ub.r. wdrożyła reformę planistyczną, skróciła czas obowiązywania lex deweloper o trzy lata, czyli do końca 2025 r. Nawet więc, jak uda się usunąć z tej ustawy wskaźnik parkingowy, to i tak wiele inwestycji nie zostanie nigdy zrealizowanych. PZFD postuluje więc, by przedłużyć ważność ustawy do końca 2030 r. lub przynajmniej do czasu uchwalenia planów ogólnych.
- 1 stycznia 2026 r. będzie ostatnim terminem dla podjęcia uchwały lokalizacyjnej. Samo złożenie wniosku o jej wydanie do tej daty nie wystarczy, ponieważ nie ma przepisu przejściowego, który pozwalałby na podjęcie uchwały także po wygaśnięciu ustawy. Nie ma więc gwarancji, że uchwała podjęta po 1 stycznia 2026 r. na wniosek złożony przed tym terminem będzie wiążąca. To znacząco ogranicza działanie inwestorów w czasie. Rozpoczęcie inwestycji na podstawie lex deweloper poprzedzone jest bowiem długimi i kosztownymi przygotowaniami, które obejmują m.in. opracowanie szczegółowej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej niezbędnej do złożenia kompletnego wniosku - mówi Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
Sprawdź w LEX: Czy można wstrzymać bieg terminu do podjęcia uchwały przez radę gminy w sprawie wniosku inwestora o ustalenie lokalizacji inwestycji? >
Teoretycznie lex deweloper miały zastąpić zintegrowane plany inwestycyjne, które wprowadziła reforma planistyczna. O uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych można wnioskować od 24 września 2023 roku.
Czytaj w LEX: Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >
Zintegrowane plany inwestycje muszą być jednak zgodne z planami ogólnymi, w tym z określonymi w nich standardami urbanistycznymi, na których uchwalenie ustawodawca przewidział termin do 31 grudnia 2025 roku. Eksperci i samorządowcy alarmują, że to nierealne. Proces opracowania planów ogólnych jest procesem nowym, złożonym, wymagającym zaangażowania osób posiadających wiedzę urbanistyczną, pogłębionych konsultacji społecznych i zapewnienia źródeł finansowania. Skoro przez 20 lat nie udało się uchwalić miejscowych planów, to nie należy zakładać, że na proces uchwalania planów ogólnych wystarczy 2,5 roku.
Czytaj w LEX: Plan ogólny >
Do czasu uchwalenia w danej gminie planu ogólnego, zintegrowany plan inwestycyjny może jednak zostać uchwalony w oparciu o dotychczasowe studium. Oznacza to, że obecnie inwestorzy mogą zdecydować, czy ubiegać się o uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie lex deweloper czy o zintegrowany plan inwestycyjny.
Czytaj też w LEX: Strategia rozwoju gminy w praktyce samorządowej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
