Zgodnie z definicją umowy o roboty budowlane zawartą w art. 647 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Z powyższej definicji wynika, że przedmiotem umowy o roboty budowlane jest "obiekt". Obiekt ten nie jest jednak bliżej zdefiniowany. Mówiąc o obiekcie jako przedmiocie umowy o roboty budowlane nasuwa się natomiast od razu skojarzenie z terminologią stosowaną w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. w Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.) - dalej p.b. Należy się zatem przyjrzeć definicjom, jakimi posługuje się ustawa Prawo budowlane.

Różne rodzaje obiektów

Na wstępie zacząć trzeba od tego, że na płaszczyźnie Prawa budowlanego funkcjonuje kilka różnych rodzajów obiektów (jak choćby obiekt budowlany, obiekt małej architektury, czy obiekt liniowy). Kategorią najbardziej ogólną jest obiekt budowlany. Zgodnie z brzmieniem art. 3 pkt 1 p.b., pod pojęciem obiektu budowlanego rozumieć należy trzy kategorie obiektów: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, a także obiekt małej architektury. W świetle art. 3 pkt 2 p.b budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Przepis art. 3 pkt 3 p.b. dość szczegółowo definiuje pojęcie budowli. Stanowi on mianowicie, że

budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak:

  • obiekty liniowe,
  • lotniska,
  • mosty,
  • wiadukty,
  • estakady,
  • tunele,
  • przepusty,
  • sieci techniczne,
  • wolno stojące maszty antenowe,
  • wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe,
  • budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
  • ochronne,
  • hydrotechniczne,
  • zbiorniki,
  • wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
  • oczyszczalnie ścieków,
  • składowiska odpadów,
  • stacje uzdatniania wody,
  • konstrukcje oporowe,
  • nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych,
  • sieci uzbrojenia terenu,
  • budowle sportowe,
  • cmentarze,
  • pomniki,
  • a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń)
  • oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z kolei obiektem małej architektury: 

  • są niewielkie obiekty,  a w szczególności obiekty kultu religijnego (kapliczki, krzyże przydrożne, figury),
  • posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
  • a także obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (art. 3 pkt 4 p.b.).

Obiekty liniowe

Ustawa Prawo budowlane posługuje się też pojęciem obiektu liniowego (art. 3 pkt 3a. p.b.). Obiektem liniowym w rozumieniu powyższego przepisu jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Tymczasowy obiekt budowlany

Analizując definicje różnych obiektów w rozumieniu Prawa budowlanego nie sposób nie wspomnieć o tymczasowym obiekcie budowlanym. W świetle art. 3 pkt 5 p.b., pod pojęciem tym należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

Rożne definicje

Zestawiając przytoczone powyżej definicje z art. 3 p.b. z definicją przyjętą w art. 647 k.c. należy podkreślić dwie podstawowe kwestie. Po pierwsze, na płaszczyźnie ustawy Prawo budowlane funkcjonują pojęcia różnych obiektów, przy czym każdy z nich jest w jakiś sposób nazwany, doprecyzowany i żaden nie jest po prostu „obiektem”. Pojęciem najszerszym, a przez to najbliższym pojęciu „obiektu” w rozumieniu art. 647 k.c., zdaje się być termin „obiekt budowlany”. Czy pojęcia te rzeczywiście można ze sobą utożsamiać? Odpowiedzi na to pytanie próbuje udzielić zarówno doktryna prawa, jak i orzecznictwo.

Orzecznictwo

Judykatura nie jest w tej kwestii jednomyślna. W wyroku z dnia 25 marca 1998 r. (sygn. akt II CKN 653/97) Sąd Najwyższy podkreśla zbieżność pojęć przyjętych na płaszczyźnie Prawa budowlanego z definicją umowy o roboty budowlane przyjętą w Kodeksie cywilnym. Zdaniem Sądu Najwyższego, zarówno w odniesieniu do pojęć pochodzących z ustawy Prawo budowlane, jak i pojęcia obiektu w rozumieniu art. 647 k.c., mamy do czynienia z przedsięwzięciami o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, i co szczególnie istotne, poza nielicznymi wyjątkami, towarzyszy temu wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór. Przypomnieć bowiem należy, że w definicji z art. 647 k.c. jest wprost mowa o obiekcie realizowanym w oparciu o konkretny projekt na wydzielonym i przekazanym wykonawcy terenie budowy. W świetle powyższego wyroku, zarówno w odniesieniu do obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego, jak i w odniesieniu do obiektu w rozumieniu przepisów umowy o roboty budowlane, można więc mówić o dość znacznym przedsięwzięciu.

Nieco odmienne stanowisko prezentuje jednak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 września 2010 r. (sygn. akt I CSK 542/09). Wskazano tam, że przy wykładni przepisów kodeksu cywilnego definicja obiektu budowlanego użyta w ustawie Prawo budowlane nie może mieć znaczenia rozstrzygającego. Jak zauważył Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższego wyroku, dokonując wykładni pojęcia obiektu w rozumieniu art. 647 k.c. nie można tego pojęcia utożsamiać z definicją obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 p.b. Zdaniem Sądu Najwyższego brak jest ku temu podstaw prawnych, gdyż przy wykładni przepisów kodeksu cywilnego definicja obiektu budowlanego użyta w ustawie Prawo budowlane może mieć znaczenie jedynie pomocnicze.

W kontekście analizowanego zagadnienia, na uwagę zasługują także poglądy wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r. (sygn. akt II CSK 63/11). Zwrócono tam uwagę na problemy, jakie pojawiają się w sytuacji, gdy przedmiot umowy o roboty budowlane nie odpowiada dokładnie definicji obiektu budowlanego zawartej w art. 3 pkt 1-5 p.b. W praktyce często występuje natomiast sytuacja, gdzie przedmiotem umowy nie jest wykonanie całego obiektu budowlanego, lecz jego części, albo prac, których rezultatem nie jest wykonanie całego obiektu ani nawet jego dającej się wyodrębnić części, a które jednak składają się na wykonanie obiektu, stanowiąc część składową finalnego rezultatu. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w powyższym wyroku, nie można więc uznawać, że w umowie o roboty budowlane chodzi wyłącznie o wykonanie określonego obiektu budowlanego, skoro świadczenie z tej umowy może być spełniane częściowo. Sąd Najwyższy zwraca też uwagę, że zwłaszcza w wypadku dużych inwestycji, w jej realizacji bierze udział wielu wykonawców i podwykonawców, wykonujących określone fragmenty czy wyodrębnione części obiektu. Nie ma zatem przeszkód, aby przedmiotem umowy o roboty budowlane było wykonanie nie całego obiektu, lecz jego części. Jak najbardziej aktualne pozostaje zatem pytanie, czy obiekt, bądź część obiektu należy rozumieć tak, jak określa to art. 3 p.b. W ocenie Sądu Najwyższego wyrażonej w przywołanym powyżej wyroku, zestawienie pojęcia "obiekt" w rozumieniu art. 647 k.c. i pojęcia "obiekt budowlany" w znaczeniu nadanym przez przepisy prawa budowlanego wskazuje, że nie są one tożsame i że pojęcie kodeksowe ma szersze znaczenie, gdyż odnosi się do każdego zmaterializowanego rezultatu czy efektu robót budowlanych. W podobnym tonie wypowiada się też Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z dnia 15 grudnia 2009 r. (sygn. akt P 105/08) Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę na prezentowany w doktrynie pogląd (np. J. A. Strzępka, Prawo umów budowlanych, Warszawa 2001, s. 313) w świetle którego, obiektem – w rozumieniu art. 647 k.c. – jest każdy oznaczony w umowie rezultat robót budowlanych, stanowiący samoistną całość dającą się wyodrębnić co najmniej pod względem technicznym lub technologicznym. Jak podkreśla Trybunał Konstytucyjny, takie szerokie rozumienie pojęcia obiektu pozwala na zastosowanie umowy budowlanej do różnorodnych stanów faktycznych i przyjęcie jednolitego reżimu prawnego dla wielu umów zawieranych w ramach procesu inwestycyjnego. Dzięki temu, za przedmiot umowy o roboty budowlane można uznać takie efekty prac („obiekty”), które nie dałyby się zakwalifikować do żadnej z grup obiektów przewidzianych w Prawie budowlanym. Należy przy tym podkreślić, że wykładnia przeciwna prowadziłaby do uznania, że przedmiotem umowy budowlanej – wbrew jej kodeksowej nazwie ("umowa o roboty budowlane") – nie mogłoby być wykonanie pewnych "robót budowlanych", lecz zawsze musiałoby to być wykonanie całości zamierzenia inwestycyjnego. Takie rozumowanie – jak podkreśla Trybunał Konstytucyjny – radykalnie by zmniejszyło praktyczną użyteczność tego typu umowy, co z pewnością nie leżało w zamiarze ustawodawcy.
Powyższe zapatrywanie, zgodnie z którym pojęcie „obiektu” w rozumieniu art. 647 k.c. odnosić należy do każdego materialnego rezultatu robót budowlanych, odnaleźć można w licznych wypowiedziach judykatury. Dla przykładu, w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2008 r. (sygn. akt II CSK 112/08) za roboty budowlane uznano remont polegający na ułożeniu posadzek epoksydowych w części budynku. Za roboty budowlane w orzecznictwie uznaje się także wykonanie zabezpieczenia antykorozyjnego konstrukcji metalowej i betonowej mostu. Sąd Najwyższy podkreśla przy tym, iż oczywiste jest, że z punktu widzenia prawa budowlanego obiektem budowlanym jest most, a nie są nim powłoki antykorozyjne. Wykonanie takich powłok stanowi jednak część składową wykonania całego obiektu budowlanego, co więcej, jest to część niezbędna. Z uwagi na wielkość przedsięwzięcia, jakim jest obiekt mostowy, nie może być wątpliwości odnośnie do tego, że wykonanie zabezpieczenia antykorozyjnego całej konstrukcji metalowej i betonowej mostu również stanowi przedsięwzięcie większych rozmiarów, a rezultat takich robót stanowi zmaterializowany efekt w postaci powłok antykorozyjnych, a więc także obiekt, będący fragmentem większej całości (zob. uzasadnienie wyroku z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 63/11).

Ciekawych przykładów ułatwiających zrozumienie pojęcia „obiekt”, dostarcza także orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt II OSK 275/09) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż zainstalowanie na wielorodzinnym budynku mieszkalnym masztu antenowego o wysokości przekraczającej 3 metry stanowi wykonanie robót budowlanych. Taki maszt – jako przedmiot robót budowlanych – będzie więc obiektem w rozumieniu art. 647 k.c. Warto też wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 8 stycznia 2009 r. (sygn. akt II SA/Bd 547/08), gdzie stwierdzono, iż utwardzenie drogi dojazdowej kostką brukową będzie stanowiło roboty budowlane. Tym samym, drogę utwardzoną taką kostką można będzie zakwalifikować jako obiekt będący przedmiotem umowy zdefiniowanej w art. 647 k.c. (zob. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lutego 2001 r., sygn. akt IV SA 10/99).

W rezultacie powyższych rozważań stwierdzić należy, że obiekt w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego regulujących umowę o roboty budowlane, jest pojęciem szerszym i odnosi się do bardziej różnorodnych stanów faktycznych, niż pojęcie obiektu budowlanego w znaczeniu nadanym przez przepisy Prawa budowlanego.