Zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) można uchwalać od 24 września, czyli od daty wejścia w życie reformy planistycznej. W założeniu mają one przyśpieszyć realizację inwestycji i odciążyć gminy finansowo. Inwestorzy zapłacą za ich przygotowanie a gminy je uchwalą. Dokładne zasady mają zawierać umowy urbanistyczne.
Jeszcze przed wejściem nowych przepisów gminy namawiały inwestorów do skorzystania z ZPI. Polski Związek Firm Deweloperskich oraz prawnicy zwracają jednak uwagę, że przepisy nie określają, ile maksymalnie może gmina żądać od inwestora za przygotowanie ZPI. Mogą pojawiać się więc żądania wyssane z palca, które zniechęcą do planów. Pilnie potrzebne są również szkolenia dla samorządów i inwestorów. Bez nich wiele z nich sobie nie poradzi, bo to trudna procedura.
Czytaj w LEX: Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >
Czytaj też: Zaczął się wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
Inwestor wciąż na łasce gminy
ZPI to nic innego jak zalegalizowanie praktyki finansowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przez inwestorów. Dotychczas sądy takie postępowanie uznawały za niedopuszczalne, a teraz są regulacje prawne wprost to przewidujące. W opinii Związku Miast Polskich ZPI to świetny patent dla obu stron. - Możemy ustalić zasady wspólnej współpracy już na wczesnym etapie - uważa Marek Wójcik, ekspert ZMP.
Prawnicy nie podzielają jednak entuzjazmu. Ich zdaniem w wypadku ZPI inwestor wciąż ponosi większe ryzyko.
- Musi on przygotować projekt tego planu. To kosztowne przedsięwzięcie, a na uzupełnienie braków inwestor będzie mieć najwyższej 14 dni. Co więcej, nawet kompletny wniosek może zostać nieuwzględniony przez radę gminy, która musi wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Tym samym w praktyce równolegle z przygotowywaniem wniosku konieczne będzie prowadzenie rozmów z radnymi, aby udzielili oni swojego poparcia. W przeciwnym razie inwestor pozostanie tylko z kosztami - zwraca uwagę Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
To jednak nie koniec ryzyk. - Nawet, jeżeli uda się uzyskać korzystną uchwałę rady gminy, może okazać się, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie będzie chciał prowadzić negocjacji z inwestorem, co zakończy procedurę uchwalania ZPI - wylicza.
WZÓR DOKUMENTU: Wniosek inwestora o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego >
Zabrakło górnych limitów
Przepisy nie zawierają również żadnego górnego pułapu świadczeń, których mże się domagać gmina od inwestora. Brak limitu stawia dewelopera pod ścianą.
Czytaj też: Plany ogólne w całym kraju już w 2026 roku? Gminy: to niemożliwe
- Żądania gmin mogą być bardzo wygórowane, wręcz nierealne. Mam nadzieję, że uregulowania w tym zakresie zostaną wprowadzone do ustawy o planowaniu albo przyjęte przez samorządy w drodze zarządzeń czy instrukcji. Stawki powinny być proporcjonalne do wielkości inwestycji. Brak limitów świadczeń może być też problemem dla gmin – bez jakichkolwiek wytycznych będą obawiały się zarzutu niegospodarności - mówi Michał Leszczyński, prawnik PZFD.
Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
Także na problem braku limitów zwraca uwagę Joanna Maj, radczyni prawna w Pracowni Prawa Gospodarczego – Drogoń, Sośniak-Jagielińska, Radcy Prawni. - Taki brak limitów może doprowadzić do nierówności w traktowaniu poszczególnych inwestorów czy nawet tego samego inwestora, ale w różnych gminach - podkreśla.
Gminy namawiają na zintegrowane plany
Jeszcze przed wejściem w życie reformy gminy namawiały inwestorów, żeby nie występowali o ustalenie warunków zabudowy tylko czekali na możliwość złożenia wniosku o ZPI.
Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
- Pomimo, że takie działanie nie miało podstawy prawnej, to wielu inwestorów postępowało zgodnie z zaleceniem organów. Co ciekawe, dotyczyło to także niewielkich inwestycji. Osobiście spotkałam się z takim działaniem w odniesieniu do dwóch budynków jednorodzinnych. Jednak w mojej ocenie ZPI będzie opłacalny tylko przy większych inwestycjach, w ramach których podpisanie umowy urbanistycznej czy wykonanie inwestycji uzupełniającej, będzie opłacalne. Wprowadzeniu ZPI towarzyszy błędna narracja i część gmin uznaje tę formę planu miejscowego za sposób na podreperowanie budżetu niezależnie od rodzaju inwestycji - mówi dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.
Polecamy szkolenie w LEX: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
Lekarstwo na przewlekłość? Niekoniecznie
Inwestorzy muszą zdawać sobie też sprawę, że na uchwalenie ZPI będzie w wielu gminach czekało się tak samo długo jak na uchwalenie miejscowego planu. Może to mocno ostudzić zapał inwestorów.
- Wprawdzie procedura jest w tym przypadku uproszczona, ale i tak jest długotrwała, chociażby z uwagi na konieczność przeprowadzenia oceny środowiskowej - uważa Michał Leszczyński.
Wtóruje mu dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat GKR Legal. - Spodziewam się, że popularność ZPI będzie w praktyce zależała od szybkości ich uchwalania. Ustawa o planowaniu przewiduje bardzo krótkie terminy i maksymalnie uproszczoną procedurę. Jednak nie od dziś wiadomo, że procedury przed radami gmin, czyli uchwalanie studiów i planów lub uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie lex deweloper, mają tendencje do ciągnięcia się w nieskończoność - podkreśla.
WZÓR DOKUMENTU: Uchwała w sprawie wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego >
Bez szkoleń gminy nie poradzą sobie
Zdaniem PZFD, ZPI dla gmin jest świetnym rozwiązaniem. Nie muszą wydawać warunków zabudowy, jeżeli nie wyznaczą Obszaru Uzupełniania Zabudowy, ani uchwalać planów miejscowych w innym trybie. - Samorządy będą miały jednak problemy z wdrożeniem rozwiązań ZPI w praktyce. To są trudne przepisy, niezbędne są szkolenia, zwłaszcza dla małych gmin. Ze swojego doświadczenia wiem, jak dużym problemem dla samorządów było wdrożenie specustawy mieszkaniowej. Podobnie jest w wypadku ZPI - twierdzi Michał Leszczyński.
Tak samo myśli Związek Miast Polskich. - Szkoleń potrzebują zarówno samorządowcy, jak i sami inwestorzy. Najlepiej, żeby były szkolili się razem. Dzięki temu obie strony "się dotrą" - postuluje Marek Wójcik.
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.