Zaczął się wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach

Inwestorzy oraz właściciele nieruchomości na terenach nie objętych miejscowymi planami zaczynają masowo składać wnioski o wydanie warunków zabudowy. Dzięki temu mogą jeszcze skorzystać ze starych, bardziej korzystnych zasad i, co najważniejsze, ich warunki będą bezterminowe. Obowiązująca od 24 września reforma planistyczna wprowadza nowe, mniej korzystne reguły wydawania tych decyzji. Są one też terminowe. Daje jednak czas na stosowanie starych zasad do czasu uchwalenia planu ogólnego.

Urzędy miast (gmin) zostaną zasypane tysiącami wniosków o wydanie warunków zabudowy - wieszczą prawnicy. W niedzielę, 24 września, weszła w życie reforma planistyczna. Wywraca ona do góry nogami obowiązujące do tej pory zasady wydawania warunków zabudowy. Zdecydowanie są one mniej korzystne dla inwestorów i właścicieli (użytkowników wieczystych) działek. Prawnicy radzą więc, by nie czekać, tylko składać wnioski i to jak najszybciej. 

Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >

Stare, dotychczasowe zasady teoretycznie mają obowiązywać do 1 stycznia 2026 r. Wystarczy jednak, że gmina uchwali plan ogólny (zastępujący studium) i skończy się okres przejściowy. Razem z wejściem w życie planu ogólnego zaczynają bowiem obowiązywać nowe zasady wydawania warunków. Może być też i tak, że gminy nie zdążą uchwalić ogólnych planów w terminie i nowe zasady nie wejdą w życie. Wówczas będzie paraliż inwestycyjny (jeżeli nie będzie dla danego terenu miejscowego planu). Wygrają ci, którzy zdążą uzyskać warunki przed 1 stycznia 2026 r. Na ich podstawie będą bowiem mogli budować. 

Czytaj w LEX: Plan ogólny >

Czytaj też: Plany ogólne w całym kraju już w 2026 roku? Gminy: to niemożliwe

- W przypadku skomplikowanych postępowań lub zaskarżenia decyzji termin 1 stycznia 2026 r. nie jest aż tak odległy, gdyż samo rozpoznanie odwołania może trwać minimum kilka miesięcy, nie mówiąc już o czasie rozpoznania skargi przez wojewódzki sąd administracyjny oraz skargi kasacyjnej przez Naczelny Sąd Administracyjny - podkreśla Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Polecamy szkolenie w LEX: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >

Warunki na 5 lat i tylko dla uzupełnienia zabudowy

Reformę planistyczną wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: reforma planistyczna). Przewiduje ona, że do spraw dotyczących wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych, decyzją ostateczną przed wejściem jej w życie, stosuje się stare przepisy.

Na starych zasadach warunki zabudowy wydawane są na czas nieokreślony. Reforma planistyczna zezwala na wydawanie takich warunków tylko na 5 lat. Tak jak do tej pory, każdy będzie mógł się o nie starać, a nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty nieruchomość). Dotychczas warunki były wydawane na podstawie studium, czyli aktu polityki przestrzennej, którego zapisy są bardzo ogólnikowe i pozwalają na dużo więcej, niż nowe przepisy. Po wejściu w życie planu ogólnego warunki zabudowy będzie można wydawać tylko w wypadku nieruchomości znajdujących się na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w tym planie. Gmina będzie mogła  go wyznaczyć, ale nie musi tego robić.

- Nawet jeżeli gmina zdecyduje się wyznaczyć taki obszar, to będzie mogła tego dokonać tylko w ściśle określony sposób, uzależniony od położenia na danym terenie minimum pięciu budynków w odległości nie większej niż 100 m od siebie - tłumaczy Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. 

Dotychczas takiego ograniczenia nie było.  - Może być jednak i tak, że gmina dojdzie  do wniosku, że nie chce takich obszarów wyznaczać. Wówczas, poza ściśle określonymi wyjątkami, jak np. odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa obiektu budowlanego, nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy - mówi Piotr Jarzyński. 

Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >

- Wszystko wskazuje też na to, że gminy będą miały ogromne problemy z uchwaleniem planów ogólnych, bardzo realny jest scenariusz, że nie wszystkie zmieszczą się w narzuconym przez przepisy terminie i planów w dniu 1 stycznia 2026 r. nie będzie. Koła ratunkowego na taką okoliczność w przepisach nie ma. Inwestorzy znajdą się w kiepskiej sytuacji. Po 1 stycznia 2026 r. nie będzie można starać się już o warunki ani na starych, ani na nowych zasadach. Szykuije się paraliż. Wówczas w dużo lepszej sytuacji od innych będą osoby, które uzyskają warunki do 1 stycznia 2026 r. Na ich podstawie wolno będzie budować - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.

Po wejściu w życie planu ogólnego, decyzje o warunkach zabudowy będą musiały również spełniać standardy dostępności infrastruktury społecznej (o ile zostaną określone) - np. w pobliżu działki będzie musiał być przystanek komunikacji publicznej, droga publiczna, szkoła etc. 

Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >

Koniec inwestycji w szczerym polu

Znacznie ograniczony zostanie również obszar analizowany, wyznaczany w celu wydania warunków. Właściwy organ  będzie go wyznaczał wokół terenu w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m.

- W wypadku starych zasad, brak jest maksymalnej odległości, tzn. obszar analizy wyznaczany jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m, co w praktyce oznacza, że w uzasadnionych przypadkach obszar analizowany może być wyznaczany w większej odległości niż trzykrotna szerokość frontu  - tłumaczy mec. Maciej Górski.

Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >

Na starych zasadach obszar może być naprawdę duży i często sztucznie "naciąga się" go po to, by wydawać warunki - np. nawiązywano do podobnej zabudowy znajdującej się na końcu miasta. Na nowych zasadach będzie całkowicie odwrotnie. Ustawodawca chciał zapobiec rozlewaniu się zabudowy i narzucił bardzo rygorystyczne zasady. 

- Narzucenie górnej granicy obszaru analizowanego jest znacznym ograniczeniem, zważywszy, że urzędy miast (gmin) niejednokrotnie sprzyjały inwestycjom i określały ten obszar w postaci dziwacznych figur geometrycznych, tak aby uchwycić oczekiwany rodzaj zabudowy. Obecnie stało się to niemożliwe, gdyż obowiązuje bezwzględne kryterium 200 m, co w praktyce, zwłaszcza na obszarach niezurbanizowanych, uniemożliwi przeprowadzenie inwestycji. Zgodnie z przepisami przejściowymi, osoby, które złożyły wniosek o wydanie WZ przed wejściem nowelizacji w życie, nie muszą obawiać się tego ograniczenia - wyjaśnia mec. Maciej Obrębski. 

Zobacz procedurę w LEX: Ustalenie podmiotu ponoszącego koszty sporządzenia lub zmiany planu miejscowego >

Czytaj też w LEX: Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >