Urzędy miast (gmin) zostaną zasypane tysiącami wniosków o wydanie warunków zabudowy - wieszczą prawnicy. W niedzielę, 24 września, weszła w życie reforma planistyczna. Wywraca ona do góry nogami obowiązujące do tej pory zasady wydawania warunków zabudowy. Zdecydowanie są one mniej korzystne dla inwestorów i właścicieli (użytkowników wieczystych) działek. Prawnicy radzą więc, by nie czekać, tylko składać wnioski i to jak najszybciej.
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
Stare, dotychczasowe zasady teoretycznie mają obowiązywać do 1 stycznia 2026 r. Wystarczy jednak, że gmina uchwali plan ogólny (zastępujący studium) i skończy się okres przejściowy. Razem z wejściem w życie planu ogólnego zaczynają bowiem obowiązywać nowe zasady wydawania warunków. Może być też i tak, że gminy nie zdążą uchwalić ogólnych planów w terminie i nowe zasady nie wejdą w życie. Wówczas będzie paraliż inwestycyjny (jeżeli nie będzie dla danego terenu miejscowego planu). Wygrają ci, którzy zdążą uzyskać warunki przed 1 stycznia 2026 r. Na ich podstawie będą bowiem mogli budować.
Czytaj w LEX: Plan ogólny >
Czytaj też: Plany ogólne w całym kraju już w 2026 roku? Gminy: to niemożliwe
- W przypadku skomplikowanych postępowań lub zaskarżenia decyzji termin 1 stycznia 2026 r. nie jest aż tak odległy, gdyż samo rozpoznanie odwołania może trwać minimum kilka miesięcy, nie mówiąc już o czasie rozpoznania skargi przez wojewódzki sąd administracyjny oraz skargi kasacyjnej przez Naczelny Sąd Administracyjny - podkreśla Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Polecamy szkolenie w LEX: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
Warunki na 5 lat i tylko dla uzupełnienia zabudowy
Reformę planistyczną wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: reforma planistyczna). Przewiduje ona, że do spraw dotyczących wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych, decyzją ostateczną przed wejściem jej w życie, stosuje się stare przepisy.
Na starych zasadach warunki zabudowy wydawane są na czas nieokreślony. Reforma planistyczna zezwala na wydawanie takich warunków tylko na 5 lat. Tak jak do tej pory, każdy będzie mógł się o nie starać, a nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty nieruchomość). Dotychczas warunki były wydawane na podstawie studium, czyli aktu polityki przestrzennej, którego zapisy są bardzo ogólnikowe i pozwalają na dużo więcej, niż nowe przepisy. Po wejściu w życie planu ogólnego warunki zabudowy będzie można wydawać tylko w wypadku nieruchomości znajdujących się na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w tym planie. Gmina będzie mogła go wyznaczyć, ale nie musi tego robić.
- Nawet jeżeli gmina zdecyduje się wyznaczyć taki obszar, to będzie mogła tego dokonać tylko w ściśle określony sposób, uzależniony od położenia na danym terenie minimum pięciu budynków w odległości nie większej niż 100 m od siebie - tłumaczy Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.
Dotychczas takiego ograniczenia nie było. - Może być jednak i tak, że gmina dojdzie do wniosku, że nie chce takich obszarów wyznaczać. Wówczas, poza ściśle określonymi wyjątkami, jak np. odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa obiektu budowlanego, nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy - mówi Piotr Jarzyński.
Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
- Wszystko wskazuje też na to, że gminy będą miały ogromne problemy z uchwaleniem planów ogólnych, bardzo realny jest scenariusz, że nie wszystkie zmieszczą się w narzuconym przez przepisy terminie i planów w dniu 1 stycznia 2026 r. nie będzie. Koła ratunkowego na taką okoliczność w przepisach nie ma. Inwestorzy znajdą się w kiepskiej sytuacji. Po 1 stycznia 2026 r. nie będzie można starać się już o warunki ani na starych, ani na nowych zasadach. Szykuije się paraliż. Wówczas w dużo lepszej sytuacji od innych będą osoby, które uzyskają warunki do 1 stycznia 2026 r. Na ich podstawie wolno będzie budować - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Po wejściu w życie planu ogólnego, decyzje o warunkach zabudowy będą musiały również spełniać standardy dostępności infrastruktury społecznej (o ile zostaną określone) - np. w pobliżu działki będzie musiał być przystanek komunikacji publicznej, droga publiczna, szkoła etc.
Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Koniec inwestycji w szczerym polu
Znacznie ograniczony zostanie również obszar analizowany, wyznaczany w celu wydania warunków. Właściwy organ będzie go wyznaczał wokół terenu w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m.
- W wypadku starych zasad, brak jest maksymalnej odległości, tzn. obszar analizy wyznaczany jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m, co w praktyce oznacza, że w uzasadnionych przypadkach obszar analizowany może być wyznaczany w większej odległości niż trzykrotna szerokość frontu - tłumaczy mec. Maciej Górski.
Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Na starych zasadach obszar może być naprawdę duży i często sztucznie "naciąga się" go po to, by wydawać warunki - np. nawiązywano do podobnej zabudowy znajdującej się na końcu miasta. Na nowych zasadach będzie całkowicie odwrotnie. Ustawodawca chciał zapobiec rozlewaniu się zabudowy i narzucił bardzo rygorystyczne zasady.
- Narzucenie górnej granicy obszaru analizowanego jest znacznym ograniczeniem, zważywszy, że urzędy miast (gmin) niejednokrotnie sprzyjały inwestycjom i określały ten obszar w postaci dziwacznych figur geometrycznych, tak aby uchwycić oczekiwany rodzaj zabudowy. Obecnie stało się to niemożliwe, gdyż obowiązuje bezwzględne kryterium 200 m, co w praktyce, zwłaszcza na obszarach niezurbanizowanych, uniemożliwi przeprowadzenie inwestycji. Zgodnie z przepisami przejściowymi, osoby, które złożyły wniosek o wydanie WZ przed wejściem nowelizacji w życie, nie muszą obawiać się tego ograniczenia - wyjaśnia mec. Maciej Obrębski.
Zobacz procedurę w LEX: Ustalenie podmiotu ponoszącego koszty sporządzenia lub zmiany planu miejscowego >
Czytaj też w LEX: Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.