Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw opublikowana 24 sierpnia, wchodzi w życie etapami. Część przepisów obowiązuje od 24 września, inne zgodnie z art. 78, wejdą w życie z początkiem 2025 i 2026 roku. Ustawa wprowadza plan ogólny, zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który te ostatnie muszą sporządzić do końca 2025 roku. Pojawia się nowa instytucja: zintegrowany plan inwestycyjny sporządzany na wniosek inwestora. A także nowy sposób partycypacji społecznej, który ma uprościć udział w niej mieszkańców i zwiększyć zainteresowanie obywateli w procedurze uchwalania planów ogólnych. Więcej o zmianach pisaliśmy w tekście: Plan ogólny nadchodzi. Przedstawiamy najważniejsze zmiany w nowych przepisach
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Największy problem ustawy to termin
Na opracowanie planu ogólnego ponad 3 tys. gmin będzie miało czas do końca 2025 roku. Samorządowcy są zgodni - to termin nierealny.
- Jesteśmy przerażeni. Studium uchwalaliśmy od 2012 do 2017 r. Trwało to 5 lat, a teraz mamy to zrobić w dwa? I to wszystkie gminy w Polsce na raz. Skąd my weźmiemy tylu urbanistów – pyta Joanna Wons-Kleta, wójt gminy Pawonków.
Piotr Grzelak, wiceprezydent Gdańska, przewodniczący zespołu ds. infrastruktury Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego zwraca uwagę, że na nierealność tego terminu, od początku procesu legislacyjnego, wskazywała strona samorządowa. Przypomina, że w przypadku małych obszarowo planów dziś ten proces trwa np. w Gdańsku 3 lata, w Warszawie - średnio 6 lat.
Sprawdź w LEX: Czy do czasu opracowania planu ogólnego gminy można wydawać decyzje o warunkach zabudowy? >
- Po pierwsze, sporządzenie tego planu ogólnego kosztuje, po drugie - wymaga wielu zespołów ludzkich, których nie ma. Po trzecie, wymaga bardzo pogłębionego procesu konsultacji społecznych. Pamiętajmy też o ważnej rzeczy, że w planach ogólnych mamy rozstrzygać niemal co do centymetra, czy na danej działce mamy funkcje produkcyjne. To będzie budzić emocje społeczne i wpływać na trudność i długotrwałość konsultacji społecznych – wskazuje Piotr Grzelak.
Czytaj w LEX: Plan ogólny >
Konsultacje i uzgodnienia mogą trwać latami
Zdaniem Iwony Nowackiej, z-cy dyrektora Działu Strategii i Rozwoju Lokalnego Wielkopolskiej Akademii Nauki i Rozwoju, wprowadzenie nowych zasad partycypacji społecznej to pozytywny krok w stronę otwarcia procesu planowania na mieszkańców.
- Jednak kluczowe jest zapewnienie, że te zasady będą jasne i skutecznie umożliwią udział społeczności w procesie decyzyjnym. Jednym z przykładów nieprecyzyjności zapisów jest art. 8h ust. 3 pkt. 1, co do terminów prowadzenia konsultacji społecznych planu ogólnego, informujący, że takie konsultacje organizuje się „po godzinach pracy”. Przepis ten może budzić wątpliwości kiedy dokładnie mijają godziny pracy i kogo one dotyczą – zwraca uwagę ekspertka.
Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
- Ludzie będą mogli składać uwagi, będą sprzeciwy, procedura potrwa na pewno długo - uważa Tomasz Rogowski, wójt gminy Filipów. A Marek Cebula, burmistrz Krosna Odrzańskiego zwraca uwagę, że za chwilę gminy staną przed kolejnymi problemami związanymi z ładem przestrzennym. - Choćby lokowania wiatraków w przestrzeni publicznej. Za chwilę będziemy mieli regulacje dotyczące farm fotowoltaicznych, a już regionalne dyrekcje ochrony środowiska zastanawiają się czy to jest dobre jak powstaje 200-hektarowa farma fotowoltaiczna i jak ona może oddziaływać na środowisko i mikroklimat. Przed nami są ogromne inwestycje w sieci energetyczne. Wiemy, że lasy państwowe mimo tego, że samorządy potrzebują niektórych powierzchni leśnych dla rozwoju, nie godzą się na zagospodarowanie przestrzeni zalesionych pod przemysł, mimo zalesień w innym miejscu. To też kwestia obszarów chronionych, których naszym województwie lubuskim jest dużo. Myślę, że te uzgodnienia w nowych planach będą trwały dłużej niż założył to sobie ustawodawca – uważa Marek Cebula.
Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Samorządy pytają też o koszty
- Gminy nie mają wystarczających sił, żeby przygotować plany ogólne w terminie. A rynek najprawdopodobniej zareaguje podniesieniem cen. Będzie problem – uważa Leszek Świętalski z biura Związku Gmin Wiejskich RP. Samorządowcy mówią, że ceny takich usług, po uchwaleniu ustawy już poszybowały w górę. Wójt gminy Pawonków opowiada, że niedawno podpisała umowę na normalny plan zagospodarowania przestrzennego dla małej miejscowości, w której mieszka około 600 osób. Zapytania ofertowe sporządzała trzy razy.
- Ceny były niekiedy kosmiczne. Nawet 70 tys. zł. Ostatecznie zapłacimy ponad 50 tys. zł. To mały plan. Dla jednej z dziesięciu miejscowości. Dlatego plan ogólny dla całej, nawet dla takiej małej gminy, to będzie koszt liczony w setkach tysięcy złotych. I nawet, gdybym już chciała podpisać umowę z wykonawcą, zanim zaczną to robić inni, to nie mogę, nie ma żadnych aktów wykonawczych do ustawy, a zegar bije – wskazuje wójt Joanna Wons-Kleta.
- Koszt planów miejscowych to dziś jakieś 20-30 tys. zł na jedną miejscowość. Na całą gminę trzeba będzie dużo więcej, a samorządy zadłużone są po szyję – zauważa Wojciech Cybulski, wójt gminy Dobrzyniowo.
Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Na sfinansowanie aktualizacji strategii rozwoju i wykonanie planów ogólnych miały pójść środki unijne z Krajowego Planu Odbudowy, który jednak nadal nie został dla Polski uruchomiony, więc przewidziano prefinansowanie przez Polski Fundusz Rozwoju. Rząd przewidział na ten cel 900 mln zł plus VAT. W czwartek, 20 września, na zespole do spraw infrastruktury KWRiST, przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii przyznali, że nie doszacowali kosztów i poziomu inflacji. Resort zadeklarował, że będzie podejmował próbę przesunięcia środków z Komisji Europejskiej. Gdy to się nie uda, pieniądze na ten cel będą wypłacane z puli krajowej. Wydatek nie zostałby zrefinansowany w 100 proc., ale w nieco mniejszej proporcji.
Zobacz procedurę w LEX: Ustalenie podmiotu ponoszącego koszty sporządzenia lub zmiany planu miejscowego >
Samorządowcy mają wiele obaw
Gminy obawiają się też powtórki sprzed dwóch dekad, kiedy wprowadzono reformę planistyczną.
- W 2003 r. kiedy gminy przystępowały do zmiany planów, to potem przez jakiś czas trzeba to było naprawiać. Ci, którzy zrobili to szybko, później mieli kłopoty. W przypadku gmin, które miały tylko studia, choć dłużej trwało wydanie decyzji lokalizacyjnej, zyskały więcej korzyści dla mieszkańców, bo wystarczyło, że była droga dojazdowa i już można było stawiać budynek. Gminy, które nie miały planu, albo miały tylko plan dotyczący centrum, bardzo na tym zyskały, ponieważ powstawała i powstaje nadal duża liczba budynków. Jestem pewien, że z nowymi planami będą problemy – uważa Andrzej Adamek, wójt gminy Bełżec.
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
Wojciech Cybulski uważa, że przed gminami dużo pracy i jeszcze więcej problemów. A także konfliktów społecznych. - Jak się mieszkańcom zablokuje możliwości, budowy domów, to na pewno nie będą zadowoleni. Plusem nowego rozwiązania jest, że skończy się zabudowa kolonijna, bo nie wszędzie będzie można budować domy, a to spowoduje, że nie trzeba będzie ciągle rozbudowywać wodociągów i kanalizacji sanitarnej. Nie wszędzie będzie można się pobudować, aczkolwiek, znając Polaków i nasze orzecznictwo, prawnicy znajdą jakieś wyjście – uważa Cybulski.
Polecamy szkolenie w LEX: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
Joanna Wons-Kleta zwraca uwagę na kwestię ograniczenia zabudowy. - Mamy studium dla całej gminy. Robimy już kolejny plan, aby cała gmina była nim objęta. W momencie kiedy w warunkach zabudowy nie odrolniliśmy jakichś terenów, to ten nowy plan ogólny może nas zwyczajnie zablokować. Mam obawę, że ci co przestrzegali prawa, teraz zostaną wystrychnięci na dudka, bo okaże się, że w nowym planie nie będziemy mogli tego zrobić – mówi wójt gminy Pawonków.
- Jednym z kluczowych problemów jest kwestia udziału w kosztach urbanizacji, czyli opłaty planistycznej oraz prawa do zabudowy jako elementu praw własności nieruchomości. Brak precyzyjnych przepisów w tych dziedzinach może prowadzić do konfliktów i nieporozumień między właścicielami nieruchomości a władzami lokalnymi – wskazuje uwagę Iwona Nowacka z WANiR. Zwraca też uwagę, że nowelizacja wprowadziła wymóg edukowania i przygotowania związanego z planowaniem przestrzennym dla członków gminnych komisji urbanistyczno-architektonicznych. Choć to krok w kierunku profesjonalizacji, należy zapewnić odpowiednie wsparcie szkoleniowe dla tych członków, a specjalistów brakuje. Stąd też gminy obawiają się, że pozostaną bez wsparcia eksperckiego.
- Nowelizacja nie dostarczyła też wystarczających wyjaśnień dotyczących związku między planem ogólnym a strategią rozwoju gminy, a likwidacja obowiązku sporządzania prognozy skutków finansowych planu miejscowego może natomiast utrudnić ocenę ekonomicznych aspektów nowych inwestycji. Wątpliwości budzi również uregulowanie kwestii odszkodowań w przypadku obniżenia wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu ogólnego wymaga dalszej uwagi, aby właściciele nieruchomości nie byli niesprawiedliwie obciążani finansowo – mówi ekspertka.
- Od lat czekaliśmy na zmiany w ustawie o planowaniu. Wiemy, że jest to ogromnie trudny dokument. Czasami mówi się, że lepsze jest wrogiem dobrego. Może się okazać, że te stare, niedoskonałe przepisy były lepsze niż nowe – kwituje burmistrz Krosna Odrzańskiego.
Czytaj też w LEX: Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >
