Obecnie warunki zabudowy (dalej jako: wuzetki) wydaje się na czas nieokreślony. Od 1 stycznia 2026 r. to się zmieni. Wuzetki będą wydawane tylko na pięć lat. Będzie też rewolucja w planowaniu przestrzennym. Gminy będą musiały uchwalić nowe ogólne plany. Prawnicy radzą więc inwestorom, by śpieszyli się, jeżeli chcą realizować na starych, sprawdzonych zasadach. Po wejściu w życie nowych zasad upłynie sporo czasu zanim gminy się ich nauczą.
Czytaj też: Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym bliska finału, ale samorządom lekko nie będzie
Kluczowy 1 stycznia 2026
Obecnie uzyskanie warunków zabudowy oznacza, że właściciel działki lub inwestor ma teren pod wymarzoną przez siebie inwestycję zagwarantowany praktycznie „na zawsze”. Wprawdzie uchwalenie planu miejscowego dla danego terenu powoduje, że wuzetka traci ważność, ale samorządy pilnują, żeby nie narazić się na ewentualne odszkodowania związane z ograniczeniami w wykorzystaniu terenu w stosunku do warunków zabudowy.
Zobacz nagranie szkolenia w LEX: Decyzje o warunkach zabudowy w praktyce >
O poważnym traktowaniu wuzetek świadczy też to, że samorządowcy pytani, czy wykorzystają plany ogólne do ograniczania ich ważności, wyraźnie się tego obawiają ze względu na roszczenia odszkodowawcze. A niektórzy już deklarują, że będą się starali uwzględnić je w planach. Choć z drugiej strony, odpowiadając na sejmową interpelację, wiceminister rozwoju Piotr Uściński twierdzi, że projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie spowoduje dla gmin ryzyka roszczeń z tytułu uchwalenia planów ogólnych gminy, będących aktami prawa miejscowego.
Czytaj w LEX: Czy decyzja o warunkach zabudowy może określać lokalizację zjazdu? >
Po nowelizacji wuzetki wprawdzie zostaną, ale nowe wydawane będą tylko na 5 lat.
- Jeżeli ktoś chce uzyskać wuzetkę na czas nieokreślony, to powinien ją uzyskać przed końcem 2025 roku – mówi Maciej Górski , adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. I tłumaczy, że wprawdzie zgodnie z prawem taka decyzja powinna być wydana w ciągu dwóch miesięcy, ale biorąc pod uwagę, że chodzi o możliwość odwoływania się i konieczność uzupełniania dokumentów, trzeba się liczyć z dużo dłuższym okresem oczekiwania na uprawomocnienie się takiego aktu.- A tylko decyzja, która stała się prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku spowoduje, że wuzetka będzie “bezterminowa”.
- Do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku, nie będzie się stosować przepisów o pięcioletnim terminie ważności – potwierdza Marcin Jadczak, adwokat z kancelarii RK legal.
Czytaj w LEX: Najczęstsze błędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje >
Im później, tym trudniej
A co się zmieni, jeśli ktoś złoży wniosek po wejściu w życie nowych przepisów? - Jeżeli zrobi to po tej dacie, ale przed wejściem planu ogólnego, to obowiązywać go będą wymogi z nowej ustawy. Nie będzie jednak ograniczony lokalizowaniem inwestycji wyłącznie w obszarze uzupełniania zabudowy. Natomiast od 1 stycznia 2026 r. inwestor otrzyma warunki zabudowy tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, przewidujący położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy – mówi Marcin Jadczak.
Czytaj w LEX: Kluczowe problemy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - ustalanie wymagań nowej zabudowy >
Nie tylko to, czy parcela znajdzie się w obszarze zabudowy możne stanowić o tym, że warunki zabudowy na nowych zasadach da się uzyskać. Dojdą jeszcze nowe wymogi, m.in. ograniczona zostanie odległość, w jakiej obszar w związku z wydaniem wuzetki będzie analizowany. Dotychczas była to trzykrotna szerokość frontu terenu objętego decyzją, nie mniej niż 50 m. Górnej granicy nie było. Teraz będzie to nie więcej niż 200 m.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Czy postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wiążą organ przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy >
Jeszcze trudniej będzie, gdy gmina uchwali plan ogólny – obowiązkowo do końca 2025 roku, ale jak zwraca uwagę Marcin Jadczak, nie ma zakazu, by zrobiła to wcześniej. Wówczas wydawanie wuzetek na dużych terenach kraju może zostać zablokowane.
- Gmina będzie mogła w takim planie, ale nie będzie musiała, wyznaczyć obszary zabudowy tzw. uzupełniającej. I tylko na tych obszarach możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy – przypomina mec. Górski.
Czytaj w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki >
Nie dość tego, nawet, gdyby gmina chciałaby taki obszar ustalić dowolnie, nie będzie mogła tego zrobić. Będzie musiała zastosować odpowiednie parametry, a podstawą do ustalenia takiego obszaru ma być występowanie na nim odpowiednich rodzajów zabudowy w odpowiedniej liczbie – np. kilku budynków w niewielkiej odległości od siebie. Te warunki określi rozporządzenie dotyczące sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy.
Czytaj w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Jak zwraca uwagę Marcin Jadczak, będą od tego pewne wyjątki. Można będzie uzyskać poza tymi terenami decyzje o odbudowie, przebudowie czy nadbudowie albo np. budowie stacji benzynowej, niewielkiego obiektu w gospodarstwie rolnym czy pola biwakowego. Również osoby wywłaszczone z części swojej posesji będą mogły uzyskać warunki zabudowy w celu odtworzenia obiektu, nawet wówczas, gdy teren nie zostanie objęty zabudową uzupełniającą.
- Pytanie też czy gminy nie zechcą skorzystać z nowego uprawnienia dotyczącego standardów infrastruktury społecznej określającego odległości np. od szkoły, terenu wypoczynkowego czy rekreacyjnego – dodaje Marcin Jadczak. A to jeszcze bardziej ograniczy powierzchnię terenów, na których będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy.
Czytaj w LEX: MPZP a wydane decyzje środowiskowe oraz inne dotyczące danego terenu - problemy wynikające z praktyki >
Znikająca funkcja
Po nowelizacji, w przypadku wuzetek, analizie urbanistycznej nie będzie już poddawana funkcja zabudowy. - Zgodnie z założeniem ustawodawcy, wynikać ma ona z ustaleń planu ogólnego – tłumaczy Mirosław Rymer, radca prawny z kancelarii Płaza Głąb. - W efekcie, wymóg kontynuacji funkcji został wyeliminowany, a jednocześnie dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym – zwraca uwagę Mirosław Rymer. I wyjaśnia, że dodany art. 13c ust. 1 przewiduje, iż obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne. Jednak ustawodawca wprost dopuścił wydzielenie:
- strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz
- strefy wielofunkcyjna z zabudową zagrodową.
W efekcie tego nie można wykluczyć powstawania np. zabudowy przemysłowej czy usługowej pomiędzy istniejącą np. zabudową jednorodzinną. Mec. Mirosław Rymer zauważa także, że posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „strefa wielofunkcyjna” oznacza, iż oprócz np. zabudowy jednorodzinnej, w strefie konieczne będzie dopuszczenie co najmniej dwóch innych funkcji. I twierdzi, że to nowe rozwiązanie, mając na uwadze, dotychczasową praktykę uchwalania dokumentów planistycznych z pominięciem głosu społeczności lokalnej, a nierzadko, wbrew oczekiwaniem mieszkańców, może stać się przyczyną wielu konfliktów.
Czytaj w LEX: Publiczne obwieszczenie jako forma doręczenia przez organ pism procesowych na tle procesu inwestycyjno - budowlanego >
Na problemy z tym związane zwraca uwagę także Maciej Górski. Jak mówi, wuzetka będzie musiała być zgodna z planem ogólnym. Ale dotychczasowa zasada dobrego sąsiedztwa, czyli wszystkie pozostałe jej parametry, pozostają. Plan też będzie zawierał pewne standardy urbanistyczne. Może się zdarzyć kolizja między planem a zasadami dobrego sąsiedztwa wymaganymi w przypadku wuzetki. - Nie dopatrzyłem się jeszcze w nowelizacji rozstrzygnięcia, co w takiej sytuacji zrobić - mówi adwokat.
