- Nie przystają do współczesnych wyzwań – mówi prof. Tadeusz Markowski, ekonomista i urbanista z Uniwersytetu Łódzkiego. - A ich wprowadzenie w życie będzie bardzo kosztowne – dodaje Marek Wójcik, ekspert ds. legislacyjnych w Związku Miast Polskich. Jednak w nowelizacji przepisów o planowaniu przestrzennym widzi też pozytywy.
Jakie zmiany przyniesie ustawa?
Przede wszystkim zamiast studium zagospodarowania przestrzennego nie powodującego skutków prawnych, będzie obowiązkowy plan ogólny gminy stanowiący prawo miejscowe. Trzeba będzie w nim określić strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Można będzie też ustalić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary uzupełnienia zabudowy śródmiejskiej.
Według przyjętej już przez Sejm ustawy, która czeka na rozpatrzenie przez Senat, rodzajów stref ma być 13, w tym trzy wielofunkcyjne z różnymi rodzajami zabudowy, ponadto usługowe, handlu wielkopowierzchniowego, gospodarcze, produkcji rolnej, zieleni, cmentarzy, komunikacyjne czy infrastrukturalne.
Czytaj też: Opłata reklamowa jako instrument kształtowania gminnej polityki przestrzennej >>
Czytaj: Zmiany w planowaniu przestrzennym - Sejm uchwalił ustawę>>
Druga ważna nowość to możliwość uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Będzie mogła go uchwalić rada gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem włodarza. Taki plan spowoduje uchylenie odpowiedniej części planu miejscowego, o ile ten był wcześniej przyjęty. Konsekwencją przyjęcia takiego planu stanie się podpisanie (w formie aktu notarialnego) umowy urbanistycznej określającej zobowiązania inwestora wobec gminy m.in. dotyczące kosztów uchwalenia takiego planu, przekazania poszczególnych nieruchomość czy pokrycia np. częściowo kosztów inwestycji. Podpisanie takiej umowy zobowiąże inwestora do realizacji danej inwestycji.
Niewiele wyszło natomiast z zapowiedzi likwidacji warunków zabudowy. Stare zostają praktycznie bez zmian, nowe nadal będą wydawane, przy czym nie będą bezterminowe – wygasną po pięciu latach.
Zmiany są różnie oceniane przez ekspertów. Konkluzja jest jednak jednoznaczna – będzie drożej, a niekoniecznie zmiany dadzą efekty pozwalające prawidłowo uporządkować przestrzeń gminy.
Czytaj też: Prawo wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >>
Co jeszcze zyskasz? Załóż bezpłatne konto na Moje Prawo.pl >>>
Przepisy nie na miarę XXI stulecia
- Dla gmin będzie to duży wysiłek organizacyjny, ale przyjęte w nowelizacji podejście do planowania jest z jednej strony zbyt szczegółowe, z drugiej niedoprecyzowane. Będzie to blokowało rozwój gmin – nie ma wątpliwości prof. Markowski. Nowoczesne plany wymagają zapisów na tyle ogólnych, żeby się od razu nie zestarzały. Profesor przypomina, że dawniej była większa możliwość kształtowania różnych przestrzeni, planiści mieli możliwość rozważyć, jaki jest najlepszy układ przestrzenny, określać co chronić a co wyburzać. Silne były instrumenty wywłaszczeniowe, ważniejszy niż dziś był interes publiczny. Teraz jest przechył w stronę „świętej własności”, plan jest często determinowany nie rzeczywistym potrzebami społeczności a kwestiami prawnymi czy finansowymi. Nawet jeżeli plan jest, to się go albo nie przestrzega, albo zmienia regulację.
- Nie są to przepisy, które umożliwiałyby planowanie przestrzeni na miarę XXI wieku – potwierdza Marek Wójcik, ekspert ds. legislacyjnych w Związku Miast Polskich.
Czytaj też: Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektów handlowych >>
Plan ogólny - zalety i wady
Prof. Markowski jest też zdania, że plany nie powinny obejmować całej gminy. - Jest to możliwe jeśli wrócimy do istoty planu, jako prawnej podstawy zmiany przeznaczenie terenu i jako podstawy wydawania decyzji budowlanej. Wówczas tereny nie objęte planem, np. tereny otwarte, będą z mocy prawa chronione przed zabudową. Ponadto w planach należy chronić tylko te wartości, które są najważniejsze w długiej perspektywie, i te które musimy przywrócić, żebyśmy mogli dłużnej trwać, między innymi wzmocnić system ekologiczny a nie tylko go chronić. Nie mamy ani jednego ani drugiego – przekonuje Tadeusz Markowski. I dodaje: Plan jako akt prawa w formie plamy nie załatwi ani jednego ani drugiego, i koszty będą wysokie
Nie do końca zgadza się z tym Marek Wójcik. Uważa, że plan ogólny jest dobrym rozwiązaniem, które samorządowcy akceptują. Tłumaczy, że punktem wyjścia do planu będzie część opracowań tworzących obecne studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy. Wygaszane studium, nie gwarantowało racjonalnego planowania przestrzeni.
Jednak przedstawiciel ZMP ma duże wątpliwości co do terminu, w którym mają być gotowe plany ogólne. Koniec 2025 roku to zbyt krótki termin, to raptem tylko 2,5 roku. A ustawa jest jeszcze procedowana w Senacie i zapewne po poprawkach, wróci do Sejmu, więc ten czas jeszcze się skróci.
- Plany nie powinny powstawać w pośpiechu i termin należałoby przedłużyć o dwa lata, o co samorządowcy wnioskowali. Ponadto problemem może się okazać zbyt mała liczba urbanistów, którzy plany będą opracowywać – wskazuje ekspert samorządowy.
I tu pojawiają się kwestie finansowe. Bo jeśli będzie duży popyt na ich usługi, to stawki wzrosną. W ramach KPO gminy miały otrzymać wsparcie finansowe na tworzenie planów. Nawet jednak, gdyby Polska otrzymała te środki, to i tak nie wystarczy ich dla wszystkich samorządów, nawet połowa spośród nich nie otrzyma ani złotówki.
Czytaj też: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >>
Jest drogo, będzie coraz drożej
Pytani przez nas eksperci zwracają uwagę na jeszcze inne zagrożenia finansowe dla gmin – związane z obecnie obowiązującymi planami. Są np. takie, które mają pokryte planami miejscowymi duże obszary. Przy tworzeniu planów ogólnych pojawi się duże ryzyko odszkodowawcze, ze względu na to, że nowe będą prawem. Gminy, można powiedzieć, znajdą się w kleszczach. Albo odtworzą to, co w studium, albo zapłacą odszkodowania poszkodowanym. Jeżeli odtworzą studium, to nic nie rozwiążą ani nie poprawią.
- Na przykład są tereny zalewowe, gdzie dopuszczono zabudowę, a jej nie powinno być. Wójt, burmistrz lub prezydent chciałby plan miejscowy wykorzystać do niezbędnej korekty, ale tego nie zrobi, bo obędzie się obawiał konsekwencji finansowych – obrazuje Marek Wójcik.
Czytaj też: Decyzja o warunkach zabudowy w praktyce - odpowiedzi na pytania >>
Pogrzebu wuzetek nie będzie
Na jeszcze jedną kwestię związaną z wuzetkami zwraca uwagę Tadeusz Markowski, tłumacząc niejako, dlaczego nie zostały zlikwidowane. Jest na to olbrzymia presja właścicieli gruntów. Jak wyjaśnia, tam, gdzie są wydane wuzetki, grunty mają wyższą wartość, także księgową. A to daje podstawę do zaciągania zobowiązań, kredytów. I niezbyt mocno jest brane pod uwagę to, że w wielu miejscach te inwestycje w ogóle nie powstaną. Jak przypomina prof. Markowski tylko w planach zagospodarowania jest miejsce na domy dla 200 mln mieszkańców, a doliczając do tego wuzetki, dla znacznie większej liczby.
Skoro nie likwidujemy wuzetek znaczy to, że tzw. patoplanowanie, np. tzw. zabudowa łanowa, czyli zgodna z podziałem pól i nie mająca żadnego urbanistycznego sensu będzie się mogła nadal rozprzestrzeniać. A przecie istotą dobrego planowania jest komasacja i nowy podział gruntów. - Przyjęty system idzie na rękę nie tylko deweloperom, którzy zgromadzili zapasy terenów, ale i rozdrobnionym właścicielom, bo to są wyborcy, którym się wydaje że utrzymują wartość gruntu – twierdzi profesor.
Ta nowelizacja była ogromną szansą, byśmy mogli uczestniczyć w pogrzebie wuzetek – żałuje też braku zmiany Marek Wójcik. - A tak koszty pozbycia się tego, co złe będą bardzo wysokie – dodaje. I przypomina, ze samorządowcy optowali też za skróceniem terminu nowych wuzetek, jego zdaniem trzyletni termin obowiązywania w zupełności by wystarczył.
Ale jest też przepis, który chwali – to plan inwestorski. – Będziemy mogli już na etapie planowania, współpracować i uzgadniać z inwestorem podział ról i kosztów budowy infrastruktury, w tym komunalnej - wyjaśnia Marek Wójcik.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.