Michał Gil, dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, który projekt reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego przedstawiał na ostatnim posiedzeniu Parlamentarnego Zespołu ds. Miast uzasadniał, że ma on przede wszystkim uprościć planowanie przestrzenne w gminie: umożliwić inwestorom partycypację w tworzeniu niezbędnej infrastruktury oraz dać gminom narzędzia, które pozwolą zapanować nad chaosem przestrzennym, który w coraz większym stopniu dotyka nasze miasta.
Przeczyta j także: Będą zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale raczej nie rewolucja>>
Studium odchodzi do lamusa
To chyba jedna z najważniejszych zmian proponowanych w projekcie ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (UD369). Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego definitywnie ma przejść do historii. Zadecydowała o tym zasadnicza jego wada – to, że studium nie posiada waloru aktu powszechnie obowiązującego. Innymi słowy, o ile gmina jest jego zapisami związana przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, o tyle inwestor niespecjalnie musi się postanowieniami studium przejmować, w przypadku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. I w konsekwencji zawsze (z większym lub mniejszym wysiłkiem) jest w stanie zrealizować zaplanowaną inwestycję. I to nie zawsze w sposób zgodny z wizją przestrzennego zagospodarowania gminy.
Czytaj więcej: Sporządzenie projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
- W projekcie proponujemy całkowitą rezygnację ze studium i zastąpienie tego dokumentem innym, nazwanym planem ogólnym gminy – informował Michał Gil. Wyjaśnił, że plan ogólny ma być po pierwsze dokumentem prostym i tanim w przygotowaniu. Po drugie będzie obejmował całą gminę. Wreszcie po trzecie (i chyba najważniejsze) będzie wiążący dla wszystkich mieszkańców gminy. To oznacza, że będzie w nim można określić m.in. zasady na jakich będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i w związku z tym pozwoli m.in. na ustalenie na jakich zasadach na terenie całej gminy mogą być wydawane decyzje warunki zabudowy tzw. WZ.
Czytaj też: Warunki zabudowy a duże obiekty handlowe >
Jak wynika z projektu, gminy będą miały na przyjęcie planu ogólnego około 3 lat. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada bowiem, że dokumenty te będą musiały już być w każdej gminie od początku 2026 r.
Obowiązkowy plan w każdej gminie?
Tę flagową zmianę krytykują eksperci m.in. Business Centre Club zwracając uwagę, że zastąpienie studium planem ogólnym to nic innego jak wprowadzenie obligatoryjnego planu miejscowego w każdej gminie. - Studium ma charakter de lege lata wewnętrzny i obowiązujący dla organów administracji, ale niestanowiący źródła prawa powszechnie obowiązującego. Zastąpienie studium planem ogólnym o charakterze aktu prawa miejscowego skutkowałoby nadaniem temu aktowi skuteczności wobec wszystkich osób na danym obszarze (a nie tylko organów administracji). W konsekwencji nie byłaby to, wbrew uzasadnieniu, zmiana regulacji dotyczącej studium lecz de facto zastąpienie studium obowiązkowym uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy miałaby być uzależniona od zgodności z planem ogólnym, co - w razie jego braku (np. w trakcie prac nad nim) - skutkowałoby wstrzymaniem możliwości inwestycji i zabudowy na całym obszarze gminy, Ponadto, nawet gdyby zaakceptować obligatoryjny wymóg uchwalania planów ogólnych jako ogólnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego doprecyzowywanych decyzjami o warunkach zabudowy, to powinny znajdować w pełni zastosowanie przepisy dotyczące uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia dr Łukasz Bernatowicz, ekspert BCC ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych oraz wiceprezes BCC.
Czytaj też: Mieszane przeznaczenia terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego >
Część obligatoryjna i fakultatywna planu ogólnego
Plan ogólny będzie składał się z postanowień:
- obligatoryjnych, które będą się w nim musiały znaleźć,
- oraz fakultatywnych, które gmina będzie mogła do jego treści wprowadzić.
Do postanowień obligatoryjnych planu ogólnego należą strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne.
Strefy planistyczne to będą swego rodzaju puzzle, czy też klocki, którymi cały obszar gminy będzie zapełniany i które będą w ogólny sposób opisywać, jak dany obszar gminy ma być zagospodarowany. - Może być to na przykład strefa zabudowy wielorodzinnej, czy strefa zabudowy jednorodzinnej. Oczywiście w takich strefach będą przewidziane też tereny o innym przeznaczeniu m.in. drogi, parki, szkoły. Jakie to będą strefy, zostanie wskazane i opisanie w ustawie oraz w wydanych na jej podstawie przepisach wykonawczych. Rolą planisty w gminie będzie, aby korzystając z tych klocków -puzzli zaplanować cały obszar gminy – mówił dyrektor Gil.
Jeżeli natomiast chodzi o gminne standardy urbanistyczne, to w planie ogólnym każda gmina będzie musiała uwzględnić dwa: intensywność zabudowy i wysokość zabudowy. – I w zasadzie tyle trzeba będzie wskazać projektując np. strefę zabudowy wielorodzinnej czy jednorodzinnej – wyjaśniał Michał Gil.
Czytaj też: Standardy urbanistyczne w polityce przestrzennej. Analiza wybranych doświadczeń i propozycje >
Projekt przewiduje, że w ramach standardów urbanistycznych gmina będzie mogła określić (ale nie będzie miała takiego obowiązku) np. gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. - W projekcie wskazaliśmy dwa takie standardy, które wydają nam się najbardziej typowe, zasadne i do wprowadzenia w każdej gminie. Są to: dostęp do zieleni publicznej oraz dostęp do szkoły podstawowej. Przy czym określiliśmy w ustawie wielkość obszaru zieleni publicznej, odległości, natomiast te parametry przez gminy też mogą być zmieniane. Aby ułatwić gminom pracę wpisaliśmy je do ustawy – wskazywał Michał Gil. Projekt zawiera też katalog innych obiektów, które gmina może wyznaczyć jako standard urbanistyczny na swoim terenie np. żłobek, dostęp do transportu publicznego, placówka pocztowa, apteka. - Ten katalog jest zamknięty i musi być zamknięty, ponieważ tego wymaga planowana cyfryzacja procedury planistycznej – mówił dyrektor Gil.
W planie ogólnym gmina będzie mogła zamieścić także postanowienia o charakterze fakultatywnym, wyznaczając obszary zabudowy śródmiejskiej oraz obszary uzupełnienia zabudowy. Obszar uzupełnienia zabudowy – jeżeli gmina zdecyduje się na jego określenie w planie ogólnym – będzie co do zasady wyznaczany przez wykonanie kolejnych czynności opisanych w projekcie rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy. Projekt zakłada ponadto, że tak wyznaczony obszar gmina będzie mogła dowolnie zmniejszyć lub powiększyć uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż będzie to wynikać ze specjalnego algorytmu. Co jest natomiast ważne decyzje WZ będą mogły być wydawane tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy i wyłącznie wówczas, gdy taki obszar uzupełnienia zabudowy zostanie w planie ogólnym wskazany. Nieliczne wyjątki od tej reguły wskazane są precyzyjnie w ustawie.
Czytaj też: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
Ważne zmiany dla decyzji WZ
Projekt ustawy przewiduje, że jednym z fakultatywnych elementów planu ogólnego jest obszar uzupełnienia zabudowy oraz, że wydawanie decyzji WZ będzie możliwe tylko i wyłącznie jeżeli gmina taki obszar w planie ogólnym wyznaczy i tylko na tym obszarze. Ponadto Decyzja WZ zawsze będzie musiała być zgodna ze wszystkimi parametrami i standardami urbanistycznymi, które zostaną przez gminę do planu ogólnego wpisane. Jeżeli zatem w planie ogólnym wpisany zostanie standard urbanistyczny np. odległości od szkoły czy zieleni publicznej, to decyzja WZ będzie mogła zostać wydana tylko wówczas, gdy ten standard zostanie spełniony.
Projekt ustawy przewiduje, że decyzja WZ będzie ważne przez 5 lat. Zdaniem resortu taki okres wystarczy aby zrealizować kolejny etap procesu budowlanego, czyli przygotowanie wniosku o pozwolenie na budowę, całej dokumentacji i złożenie tego wniosku. Natomiast przepisy przejściowe zakładają, że decyzje WZ wydane na podstawie obecnie obowiązujących przepisów zachowają ważność przez 5 lat liczonych od dnia w którym projektowane przepisy staną się obowiązującym prawem.
Małe OZE lokowane na podstawie decyzji WZ
- A co z inwestycjami takimi jak instalacje OZE, np. wiatraki czy biogazownie, które obecnie bardzo często są realizowane na podstawie decyzji WZ, czy to oznacza, że będą one mogły być realizowane (w tym trybie) tylko i wyłącznie na terenach uzupełniania zabudowy? – dopytywała podczas dyskusji o projekcie Marta Bejner–Bejnarowicz, radna Rady Miasta Gorzowa Wielkopolskiego.
- Projekt przewiduje, że tzw. duże OZE będzie lokowane na podstawie planu miejscowego, natomiast tzw. małe OZE będzie mogło być lokowane na podstawie decyzji WZ. W tym ostatnim przypadku warunek sytuowania inwestycji w obszarze uzupełnienia zabudowy nie będzie musiał zostać spełniony. Przewidzieliśmy w projekcie wyjątki od tej reguły, a dotyczą one właśnie małego OZE, linii kolejowych, urządzeń infrastruktury technicznej - odpowiadał dyrektor Michał Gil.
Zintegrowany plan inwestycyjny i umowa urbanistyczna
Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie narzędzi, które umożliwią inwestorom (przede wszystkim instytucjonalnym: deweloperom, spółdzielniom) partycypację w budowie infrastruktury. Takim narzędziem ma być właśnie zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) przyjmowany (w trochę uproszczonej procedurze) przez rade gminy na wniosek inwestora. Przyjęcie ZPI ma być poprzedzone podpisaniem pomiędzy inwestorem, a wójtem umowy urbanistycznej, która określi do czego inwestor się zobowiązał.
- Zasada ma być następująca: na etapie procedury planistycznej wójt przy udziale rady gminy (miasta) przygotuje projekt umowy urbanistycznej, która zostanie podpisana pod warunkiem, którym będzie wejście w życie planu miejscowego. W efekcie, inwestor wie na co się decyduje, jeżeli plan miejscowy wejdzie w życie i do czego będzie wówczas zobowiązany, a rada gminy też jest w komfortowej sytuacji, bo w momencie, w którym podejmuje decyzję o uchwaleniu, bądź nie, planu miejscowego umowa urbanistyczna jest już podpisana i to, czy zostanie zrealizowana zależy tylko od tego, czy plan miejscowy wejdzie w życie, czy nie – wyjaśniał dyrektor Gil.
Pytania o partycypację społeczną
Grzegorz A. Buczek, architekt i urbanista zauważył, że jednym z uzasadnień wprowadzania reformy planistycznej jest niedostateczny poziom partycypacji społecznej w procedurze sporządzania aktów planistycznych. - W projekcie ustawy wprowadzono bardzo obszerny rozdział z przepisami dotyczącymi konsultacji społecznej, które w mojej ocenie, są kalką obowiązujących przepisów o konsultacjach społecznych z ustawy o rewitalizacji. Z moich obserwacji, regulacja dotycząca partycypacji społecznej w ustawie o rewitalizacji jest rzadko stosowana. Są to przepisy skomplikowane, bardzo szczegółowe i wymagające dla interesariuszy - mówił. Wyraził wątpliwość czy wprowadzanie w miejsce obecnych przepisów dotyczących konsultacji społecznych kalki z ustawy o rewitalizacji nie utrudni tej partycypacji
- To pytanie dotyczy ocen, a nie faktów, dlatego trudno mi się do niego ustosunkować – odpowiadał dyrektor Gil. Dodał jednak, że nie będzie to przeniesienie przepisów jeden do jednego, a znajdą się tam rozwiązania informatyczne i cyfrowe, które z pewnością procedurę konsultacyjną ułatwią zainteresowanym.
Czytaj też: Mieszane przeznaczenia terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.