Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) oraz umowy urbanistyczne to stare pomysły w nowej odsłonie. Wprowadzenie tych instytucji do ładu przestrzennego forsuje rząd. Proponowane rozwiązania mają przyśpieszyć realizację inwestycji i odciążyć gminy finansowo. Inwestorzy zapłacą za przygotowanie ZPI, a gminy je uchwalą. Dokładne postanowienia mają zawierać umowy urbanistyczne.
Takie rozwiązanie podoba się, co do zasady, samorządowcom, inwestorom i ekspertom. Propozycja rządu nie została jednak przez nich entuzjastycznie przyjęta. Mają sporo zastrzeżeń co do konkretnych rozwiązań. Samorządy boją się, że inwestorzy zmuszą ich do uchwalenia planów pod inwestycje, których mieszkańcy gmin nie zaakceptują. Z kolei Inwestorzy uważają, że dzięki nowym rozwiązaniom samorządy bez skrupułów będą drenować ich kieszenie. Sporo uwag mają również eksperci.
Czytaj w LEX: Projekty architektoniczne, urbanistyczne i architektoniczno-urbanistyczne >>
Nowy plan ukłonem w kierunku gmin i inwestorów
W Sejmie trwają obecnie prace nad rządowym projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (po pierwszym czytaniu projekt trafił do dalszych prac w podkomisji). Zgodnie z nim, ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. ZPI może dotyczyć dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych.
Projekt przewiduje również umowę urbanistyczną. W umowie gmina i inwestor określą oczekiwania względem siebie w zakresie realizacji oraz finansowania inwestycji, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych. Inwestor zapłaci za uchwalenie ZPI, w tym także pokryje koszty wypłaty odszkodowań właścicielom (użytkownikom wieczystym), którym ZPI ograniczy korzystanie z nieruchomości.
Czytaj w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >>
Zdaniem rządu wysokie koszty uchwalenia planów miejscowych stanowią główne bariery zwiększania pokrycia planistycznego w gminach, w związku z czym partycypacja zainteresowanych inwestorów w tych kosztach może być zachętą do podejmowania działań w zakresie przystępowania do sporządzania planu miejscowego, właśnie w postaci ZPI. Dodatkowo rozwiązanie to pozwoli na zachowanie jawności finansowania i zlikwiduje możliwe w tym zakresie nadużycia. Postanowienia umowy urbanistycznej mają ponadto zapewnić, że inwestycje uzupełniające po ich realizacji staną się własnością gminy.
Pomysł dobry, tylko wykonanie fatalne
Samorządowcy obawiają się, że w gminach zaczną, jak grzyby po deszczu wyrastać niechciane inwestycje. Takie obiekcje ma m.in. Marek Wójcik, ekspert ze Związku Miast Polskich.
- ZPI mogą być bardzo dobrym narzędziem planistycznym. Nie ma obecnie przepisów, dzięki którym inwestor mógłby zapłacić za przygotowanie miejscowego planu uchwalanego specjalnie pod niego. Jak będą ZPI to się diametralnie zmieni. Co uważam za dobre rozwiązanie. Niestety projekt nie jest pozbawiony wad. Chodzi mi o rozwiązanie dotyczące tego, że ZPI nie będą musiały być zgodne z planem ogólnym (zastąpi on studium) . Walczyliśmy w Sejmie, by to zmienić. Nasza poprawka nie została., niestety, uwzględniona. Oznacza to, że inwestor będzie mógł na podstawie ZPI budować, mimo że inwestycja będzie mocno kontrowersyjna i nie będą jej akceptować mieszkańcy gminy - mówi rozgoryczony Marek Wójcik.
Czytaj w LEX: MPZP a wydane decyzje środowiskowe oraz inne dotyczące danego terenu - problemy wynikające z praktyki >>
Pewne zagrożenia widzi również Związek Powiatów Polskich. - Oba rozwiązania są neutralne z punktu widzenia powiatów. Projekt dalej zachowuje władztwo planistyczne w rękach gmin - to one też będą odpowiadały za skuteczne wykorzystywanie zarówno ZPI, jak i umów urbanistycznych. Będzie to duża odpowiedzialność - przepisy tworzą ramy, które muszą być odpowiedzialnie wypełnione treścią. Zintegrowany plan inwestycyjny, powiązany z dobrze sporządzoną umową urbanistyczną, może dać szansę na stworzenie w danej gminie dobrze zagospodarowanej przestrzeni. Z drugiej strony, źle przeprocedowany plan inwestycyjny może wprowadzić chaos urbanistyczny w celu zaspokojenia interesów inwestora i przy kosztach pozostających po stronie gminy - uważa Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura w ZPP.
Czytaj w LEX: Lokalizacja inwestycji celu publicznego >>
Paraliż inwestycji
Deweloperzy również nie mówią dobrze o ZPI. Ich zdaniem po wejściu w życie nowych przepisów grozi nam paraliż inwestycyjny. Już dziś bowiem gminy traktują inwestorów jak kury znoszące złote jajka, a będzie jeszcze gorzej. Nowe prawo pozwoli samorządom na eskalację roszczeń.
- Niestety, nowe przepisy, zamiast ułatwić realizację inwestycji, mogą je sparaliżować. Koszty ich realizacji ostro poszybują w górę. Zgodnie bowiem z projektem koszty przygotowania ZPI mają pokrywać inwestorzy. Efekt tego będzie taki, że gminom nie będzie opłacało się uchwalać miejscowych planów tylko ZPI. Dzięki temu sporo zaoszczędzą. A inwestorzy nie będą mieli wyjścia i będą musieli zgodzić się na warunki podyktowane przez gminę - tłumaczy Przemysław Dziąg, szef prawników w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj w LEX: Najczęstsze błędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje >>
Według niego warunki zabudowy i zagospodarowania terenu nie uratują inwestorów. - Na warunki zabudowy nie zawsze będą mogli liczyć, ponieważ wolno będzie je wydawać tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym fakultatywnie przez gminę. Nie ma żadnej gwarancji, że gmina taki obszar wytyczy - uważa.
Prywatyzacja to zły pomysł
Krajowa Rada Izby Architektów RP jest przeciwna temu, by inwestorzy pokrywali koszty uchwalenia planów.
- ZPI jest doceniany przez środowisko architektów jako instrument planowania operacyjnego - mówi Piotr Fokczyński, prezes KRIARP.
Czytaj w LEX: Kontrowersje związane z obliczaniem wskaźnika powierzchni zabudowy >>
Jest on jednak przeciwnikiem prywatyzacji procesu planowania. Projekt ustawy przesuwa bowiem w ten sposób skutki finansowe planowania z podmiotu publicznego - samorządu terytorialnego na podmioty prywatne. - Na dodatek zakres finansowania opisany w umowie nie jest ograniczony jakimkolwiek kryterium proporcjonalności, związanym z zakresem inwestycji. To może doprowadzić do opóźniania tej ścieżki planowania i realizacji inwestycji, a nawet - co wynika z projektu ustawy - całkowitego jej zatrzymania - dodaje.
Inwestor dwa razy bity po kieszeni
Swoje zastrzeżenia mają również prawnicy specjalizujący się w nieruchomościach i procesie inwestycyjnym.
Podobne obawy, jak PZFD, ma Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.
- Jedynie w ramach ZPI gmina będzie uprawniona do legalnego nałożenia na inwestora zobowiązań do budowy lub pokrycia kosztów infrastruktury. Jest zatem oczywiste (i nie można się temu dziwić), że gminy będą preferowały, aby nowe inwestycje powstały w ramach ZPI, zamiast w oparciu o „zwykłe” plany czy warunki zabudowy - twierdzi.
Jego zdaniem jeżeli większość dużych inwestycji będzie realizowana w oparciu o ZPI, a aktualnie procesy uchwalania planów miejscowych są skrajnie przewlekłe, to nie trudno sobie wyobrazić, że proces uzyskiwania ZPI może trwać latami. Szczególnie, że może się okazać, iż w dużych ośrodkach miejskich (jak w Warszawie) składanych będzie po kilkadziesiąt wniosków o ZPI rocznie. Niezależnie zatem od problemu szybkości obecnych procedur planistycznych, rady gmin po prostu "zapchają się" wnioskami o ZPI.
Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy zwraca uwagę, że projekt nie przewiduje wyłączenia art. 16 ustawy o drogach publicznych w poniesieniu przez inwestora kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej w związku z uchwaleniem ZPI.
- Art. 16 również dotyczy poniesienia przez inwestora kosztów budowy lub przebudowy dróg publicznych spowodowanej inwestycją niedrogową, na podstawie umowy między zarządcą drogi a inwestorem. Zgodnie z proponowaną nową definicją ustawową, inwestycją uzupełniającą może być np. budowa lub przebudowa sieci uzbrojenia terenu i dróg publicznych. Jeśli inwestor zrealizuje na rzecz gminy inwestycję uzupełniającą np. w postaci terenów zieleni publicznej to i tak może dodatkowo zapłacić za budowę drogi publicznej z ustawy o drogach publicznych - podkreśla Piotr Jarzyński.
- Nowelizacja nie rozstrzyga bowiem kolizji między tymi przepisami, bo w skrajnej sytuacji mogłoby się okazać, że inwestor ma zrealizować inwestycję uzupełniającą na podstawie ZPI w postaci drogi publicznej, a jednocześnie gmina celem udzielenia zgody na powstanie inwestycji zażąda dodatkowo zawarcia umowy drogowej na podstawie ustawy o drogach publicznych. Jeśli miałoby to dotyczyć dokładnie tej samej drogi, to można by to uznać za nadużycie prawa i żądanie spełnienia podwójnego świadczenia na rzecz gminy. Inwestorzy mogą także oczekiwać, że skoro zrealizują na rzecz gminy inwestycję uzupełniającą inną niż droga publiczna to w zamian gmina pokryje koszty inwestycji drogowej – kwituje.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.