Pod nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brakuje już tylko podpisu prezydenta. Po wejściu w życie nowych przepisów inwestorzy muszą liczyć się z tym, że nie wszystkie grunty, które kupili na zapas, z myślą o prowadzeniu na nich w przyszłości inwestycji mieszkaniowej, zostaną ustalone jako mieszkaniowe w nowych planach ogólnych. - Przeciwnie, wcale nie będzie łatwo o przeznaczenie działki pod mieszkaniówkę – nie ma wątpliwości Agata Legat, radca prawny i partner w kancelarii dr Krystian Ziemski & Partners.
Czytaj też: Plan ogólny nadchodzi. Przedstawiamy najważniejsze zmiany w nowych przepisach
Plan ogólny to nie studium
Plany ogólne będą sporządzane według określonych zasad, a trzeba pamiętać, że przepisy zostały zmienione m.in. po to, żeby zabudowa, zwłaszcza mieszkaniowa nie rozprzestrzeniała się na wszystkie strony, a pozostawała skupiona, tak bowiem jest prościej i taniej wyposażyć ją choćby w niezbędną infrastrukturę, a także lepiej dla przyrody i wygodniej dla mieszkańców. Ale nie dla inwestorów.
Oznacza to, że gmina nie będzie musiała, a często nawet nie będzie mogła terenów przeznaczonych pod mieszkaniówkę przenieść ze studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do planów ogólnych. - A to, że jakiś teren przewidziany w studium pod mieszkaniówkę nie znajdzie się w planie ogólnym nie będzie podstawą do wypłaty odszkodowania czy to deweloperowi, czy indywidualnemu inwestorowi – dodaje Przemysław Dziąg, radca prawny, szef prawników w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj w LEX: Charakter prawny studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
Dowolnie się nie da
Problem wynika z tego, że studia uwarunkowań zastąpione mają zostać do końca 2025 roku planami ogólnymi. I o ile studia nie miały mocy prawnej, to plany ogólne będą aktem prawa miejscowego. A nowelizacja narzuca ścisłe zasady, według których plany maja być sporządzane.
Zobacz procedurę w LEX: Analiza aktualności studium oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy >
W planie ogólnym pod zabudowę mieszkaniową przeznaczane będą tereny, na których mieszkaniówkę przewidziano w planach miejscowych, a także tzw. obszary uzupełnienia zabudowy znajdujące się między lub w bezpośrednim sąsiedztwie już istniejących budynków. Inwestorzy, mający tam działki przeznaczone pod zabudowę, albo wydane warunki zabudowy, będą mogli budować bez przeszkód.
Ale to, czy w planie ogólnym zostanie wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy będzie zależało nie tylko od woli gminy. - Zasady ich tworzenia są bardzo ściśle określone. Trzeba będzie znaleźć odpowiednią liczbę budynków w odpowiedniej odległości od siebie i dosłownie matematycznie taki obszar wydzielić. Gmina nie będzie miała tu żadnej swobody - wyjaśnia Agata Legat.
Czytaj też: Opłata reklamowa jako instrument kształtowania gminnej polityki przestrzennej >>
Jest przy tym dodatkowa trudność. Obszary uzupełnienia zabudowy będzie można wyznaczać, o ile zostanie wyliczone, że jest zapotrzebowanie na ten rodzaj inwestycji. Podobnie będzie z terenami pod zabudowę mieszkaniową w nowych planach miejscowych. Zgadzać się musi:
- suma chłonności terenów niezabudowanych i luk w zabudowie;
- zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
Oba wskaźniki gmina wyliczy, korzystając ze wzorów zawartych w rozporządzeniu do ustawy (projekt jest już przygotowany). Chodzi o to, aby tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową odpowiadały gminnemu zapotrzebowaniu. - Jeżeli okaże się, że suma chłonności terenów niezabudowanych i luk w zabudowie przekracza 130 proc. zapotrzebowania, gmina nie będzie mogła wyznaczyć żadnych nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową - zwraca uwagę na sztywny ustawowy przepis mec. Legat. Dopiero, w sytuacji gdy po tych wszystkich wyliczeniach okaże się, że wskaźniki nie zostały przekroczone, można będzie liczyć na wyznaczenie nowych terenów. Ale tylko do jego osiągnięcia.
Czytaj też: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >>
Czytaj też: Zintegrowany plan inwestycyjny atrakcyjny dla inwestorów?
To może być bardzo poważny problem, bowiem już dziś spotykamy się w wielu miejscach z sytuacją „nadpodaży” terenów mieszkaniowych.
Na kolejne problemy zwraca uwagę Przemysław Dziąg. Mówi o konieczności spełnienia warunków dobrego sąsiedztwa w przypadku wydawania warunków zabudowy, a odległość pozwalająca na porównanie z istniejącą zabudową została ograniczona do 200 m. Trzeba będzie także spełniać standardy dostępności infrastruktury społecznej, o ile gmina je wprowadzi. - Przykładowo w odległości od szkoły i zieleni w promieniu 3 km powinno znaleźć się 20 ha zieleni parkowej (gmina może ten wskaźnik obniżyć o połowę). - Biorąc pod lupę przepisy lex deweloper, widzieliśmy, gminy te standardy raczej podkręcały a nie je łagodziły – twierdzi mec. Dziąg.
Czytaj też: Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektów handlowych >>
Niektórzy już przekroczyli
Analizy chłonności przeprowadzane były także na potrzeby studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale do tej pory mało kogo to interesowało, a wyniki wyliczeń dalekie były też od realiów – mówi Agata Legat.
Zobacz procedurę w LEX: Sporządzenie lub zmiana studium >
Wyraźnie wynika to z badań dr. Adama Kowalewskiego i zespołu ekspertów opracowanych dla Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju jeszcze w ubiegłym dziesięcioleciu. Jak podsumował zespół, zgodnie z obowiązującymi planami miejscowymi miejsca na tych terenach w Polsce wystarczyć mogłoby dla 62 mln osób. Wyniki bilansów przeznaczenia terenów według studiów uwarunkowań okazały się jeszcze bardziej zaskakujące. Uzyskany na ich podstawie szacunek chłonności wahał się w granicach 160-230 mln osób dla całego kraju, co ponad 4-6-krotnie przewyższa liczbę mieszkańców Polski (niespełna 38 mln). Nie ma więc szans, by wszystkie tereny kupione przez inwestorów pod budowę domów mieszkalnych znajdujące się na gruntach przewidzianych w studiach zagospodarowania pod mieszkaniówkę zmieściły się w nowych planach ogólnych.
Czytaj też: Prawo wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >>
Jak zareagować?
Tym, co daje pewność wprowadzenia zabudowy mieszkaniowej poza planem, który jest w gestii gminy, są warunki zabudowy. Te, które zdążą się uprawomocnić do końca 2025 roku, będą ważne bezterminowo i, podobnie jak te wydane pod rządami dotychczasowych przepisów, będą miały szansę na realizację, nawet pomimo braku planu ogólnego. Eksperci nie mają wątpliwości.
- Czeka nas wysyp wystąpień o warunki zabudowy, które będzie można procedować na dotychczasowych (bardziej liberalnych) zasadach jeszcze do końca 2025 r. Tym bardziej, że od 2026 r. żadna wuzetka nie zostanie wydana, jeśli gmina nie uchwali planów ogólnych, w których dodatkowo wyznaczy obszar uzupełnienia zabudowy – mówi Przemysław Dziąg.
Czytaj też: Inwestor wyłoży pieniądze, a gmina uchwali plan
Trzeba jednak pamiętać, żeby decyzja o wydanie warunków zabudowy była prawomocna. A sam proces uzyskiwania warunków w gminie, jak szacuje mec. Legat, przy odwoływaniu się zainteresowanych stron, trwa ok. roku, a jeśli sprawa trafi do NSA, to jeszcze nawet dwa lata dłużej.
Czytaj też w LEX: Publiczne obwieszczenie jako forma doręczenia przez organ pism procesowych na tle procesu inwestycyjno-budowlanego >
Jeśli ktoś nie uzyska prawomocnej wuzetki przed 2026 rokiem, to będzie musiał czekać na plan miejscowy, albo wystąpić o terminową wuzetkę na nowych zasadach. Duzi inwestorzy będą mogli pokusić się o wystąpienie o zintegrowany plan inwestycyjny. Uzyskanie zgody na taki plan będzie się jednak wiązało z podpisaniem odpowiedniej umowy notarialnej z gminą i poniesieniem kosztów m.in. budowy infrastruktury, publicznej szkoły czy przedszkola. Przy czym zarówno szkoła jak i zieleń mają być publiczne i w posiadaniu gmin. O ile taki wydatek będzie możliwy do poniesienia przez dużego inwestora (co odbije się na kosztach dla mieszkańców), to dla małych, stawiających dwa segmenty czy kilka domów jednorodzinnych inwestorów, będzie to bariera nie do przejścia. Podobnie dla osób, które chciałyby wybudować dom jednorodzinny na swoim gruncie.
Czytaj w LEX: Projekty ustaw – zmiany w prawie istotne dla jednostek samorządu terytorialnego >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
