W piątek, 31 marca minister rozwoju Waldemar Buda zwołał kolejną już konferencję, na której mówił o nowych uregulowaniach dotyczących tzw. patodeweloperki. Minister poinformował również, że jest już gotowe nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To te właśnie rozporządzenie ma zawierać m.in. przepisy dotyczące patodeweloperki. Opublikowanego projektu jednak wciąż nie ma.
- Mieszkania, w których sąsiad sąsiadowi zagląda przez okno, a dzieci bawią się na kilkumetrowym, wciśniętym między wysokie budynki placu zabaw to ostatnio dość powszechny obraz na nowych osiedlach w naszym kraju. Kilkunasto- czy nawet kilkumetrowe lokale użytkowe sprzedawane jako mikrokawalerki to niestety również nic nowego. Tego typu absurdy architektoniczne to efekt maksymalnego wykorzystania powierzchni przeznaczonej pod zabudowę, często z naginaniem obowiązujących przepisów budowlanych. Nasza propozycja zmiany uregulowań prawnych ma na celu ukrócenie tych praktyk poprzez jednoznaczne i nie dające pola do niewłaściwej interpretacji brzmienie przepisów – mówił na konferencji minister Waldemar Buda.
Polski Związek Firm Deweloperskich zgadza się i popiera propozycje zmian legislacyjnych. Podkreśla jednak, że w ostatnich dziesięciu lat prywatni przedsiębiorcy wybudowali ponad milion mieszkań, a szeroko komentowane przypadki nieprawidłowych działań stanowią promil tej liczby.
Odległość między budynkami
Minister tłumaczył, że nowe rozwiązania narzucą minimalną powierzchnię lokalu użytkowego. Wynosie ona 25 m kw. Takie rozwiązanie ma przeciwdziałać wykorzystaniu małych lokali użytkowych jako mieszkań. Będą jednak wyjątki. Lokale na parterze lub pierwszym piętrze dostępne bezpośrednio z zewnątrz mogą być mniejsze niż 25 mkw.
Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >>
Będą również większe odległości między blokami na sąsiednich działkach. Proponuje się, aby minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki wynosiła co najmniej 5 metrów. Będą także regulacje zgodnie z którymi nie będzie wymagane zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki w przypadku, gdy na sąsiedniej działce są tereny, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone pod zabudowę.
Czytaj w LEX: Przesłanianie i nasłonecznienie - różnice w analizach wykonanych na podstawie par. 60 warunków technicznych >>
Parkingi i balkony, mniej betonu
Zdaniem ministra mniej rygorystyczne wymogi co do projektowania stanowisk postojowych dla osób niepełnosprawnych spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych. W związku z tym proponuje, aby maksymalnie 6 proc. stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.
Nowe przepisy mają również walczyć z betonozą. Ze względu na mniejsze koszty utrzymania w wielu miejscowościach coraz więcej placów i skwerów zostaje pozbawionych trawników, drzew i krzewów. Na wyłożonych betonowymi nawierzchniami placach ustawiane są doniczki, które mają dać mieszkańcom wrażenie „bliskości natury”. Rząd chce, by przepisy zapewnianiały na placach i skwerach publicznych (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20 proc. terenu biologicznie czynnego.
Czytaj w LEX: Zabudowa śródmiejska – obowiązujące regulacje i planowane zmiany >>
Koniec z mikrokawalerkami
Projekt ma przewidywać minimalną powierzchnię lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach. Będzie musiała ona wynosić nie mniej niż 25 mkw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. - Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat - tłumaczył minister.
Zmiana ma ukrócić budowę mikrokawalerek. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. „lokale użytkowe”. Lokale te sprzedawane są później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania (najczęściej pod wynajem) – tym samym obchodzony jest przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 mkw.
Balkony bardziej prywatne a mieszkania ciche
Nowe uregulowania będą dotyczyć również balkonów. Przewidują, że w bloku w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 m wysokości (mierzoną od posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2m). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50 proc.).
Nowe przepisy narzucą obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym). Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.
Bez podatku
Zlikwidowany zostanie również podatek od czynności cywilno-prawnych przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym.
Małe mieszkania, nie zawsze są złe
Propozycja rządu, by ukrócić budowę mikrokawalerek, ma nie tylko swoich zwolenników, ale i przeciwników.
- Ograniczenie dopuszczalnej wielkości pomieszczeń użytkowych nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia. Chciałoby się powiedzieć – „nie tędy droga”. Tego rodzaju rozwiązania prowadzą do szeregu pytań: Jakie są bowiem powody, które miałyby ograniczać inwestora w budowie 15 czy 10 metrowych lokali biurowych przeznaczonych dla mikroprzedsiębiorców? Dlaczego lokale handlowe miałyby mieć określoną minimalną powierzchnię użytkową? Czy też, dlaczego wyjątki dotyczą jedynie lokali usytuowanych na parterze lub 1 piętrze - zastanawia się Konrad Młynkiewicz, radca prawny.
Tłumaczy, że dążąc do przeciwdziałania realizacji lokali, które choć formalnie stanowią lokale użytkowe w praktyce są wykorzystywane już z założenia do mieszkania, należałoby rozważyć innego rodzaju rozwiązania, które nie będą negatywnie oddziaływały na inne segmenty rynku aniżeli mieszkaniowy.
Podobnie myśli Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. - Takie zdecydowane ograniczenie metrażu lokali powoduje jednak zbyt dalekie konsekwencje dla nabywców. Dostępność mieszkań, które nabywcy będą w stanie kupić, zostanie w ten sposób zdecydowanie ograniczona. Nie zapominajmy, że to przecież kupujący dobrowolnie wybiera metraż mieszkania, a nie jest do tego przymuszany. Miejmy nadzieję, że ustawodawca nie posunie się do dalszych ograniczeń, które mogłyby uniemożliwić wynajmowanie pokoi w mieszkaniach. Wtedy nawet stancja studencka stałaby się pieśnią przyszłości - podkreśla.
Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy przypomina, że zgodnie z obowiązującym par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225), mieszkanie już dziś powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. - Innymi słowy, już dzisiaj nie można budować mieszkań o mniejszej powierzchni użytkowej. Problem zatem wydaje się leżeć nie w budowaniu i sprzedaży lokali usługowych, ale w dokonywaniu nielegalnej zmiany sposobu użytkowania tego typu lokali, braku kontroli i stosowania sankcji przez organy nadzoru budowlanego -uważa.
Jak tłumaczy, z uwagi na skalę problemu, braki kadrowe w organach nadzoru budowlanego, trudność w dokonaniu weryfikacji, na jakie cele dany lokal jest w rzeczywistości wykorzystywany, a także w wyegzekwowaniu decyzji nakazującej przywrócenie pierwotnego sposobu użytkowania, rząd doszedł do przekonania, że zmiana warunków technicznych lokali użytkowych będzie najprostszym
i najskuteczniejszym środkiem do ograniczenia nielegalnych działań.
Czytaj w LEX: Obowiązki deweloperów względem nabywców mieszkań >>>
Zdaniem mec. Michała Glińskiego, projektowane przepisy skomplikują i tak niełatwą sytuację podmiotów władających hotelami, condohotelami, aparthotelami z rozproszoną strukturą właścicielską. Już dzisiaj organy administracji publicznej odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali położonych w tego typu obiektach twierdząc, że tylko budynek jako całość ma jedną funkcję i jest samodzielny. Zwiększenie minimalnej powierzchni lokali w tego typu budynkach de facto wykluczy możliwość budowania obiektów z mniejszymi lokalami albo zmusi inwestorów z rozproszoną strukturą właścicielską do zmiany modelu działania np. poprzez utworzenie odpowiednich platform inwestycyjnych.
Czytaj w LEX: Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych – odległości i parametry >>
Co ma zniesienie podatku do patodeweloperki?
Również zapowiedź ministra dotycząca zniesienia podatku nie wywołuje specjalnego entuzjazmu. Pojawia się natomiast pytanie, jaki ma to związek z patodeweloperką? Ale to rozwiązanie ma swoich również zwolenników.
- Przedstawiona propozycja może budzić wątpliwości, zwłaszcza do czasu przedstawienia propozycji konkretnych przepisów. Trudno bowiem zrozumieć, w jaki sposób zniesienie obowiązków podatkowych przy nabywaniu lokali mieszkalnych na rynku wtórnym, ma przeciwdziałać tzw. patodeweloperce rozumianej jako zjawisko znaczącej intensyfikacji zabudowy czy realizacji niewielkich lub niefunkcjonalnych użytkowo lokali mieszkalnych - zastanawia się Konrad Młynkiewicz.
Według niego niższe opodatkowanie transakcji nabycia używanych lokali nie spowoduje zmian w zakresie projektowania i realizacji nowych inwestycji. - Nie sądzę aby zniesienie podatku od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu lokali mieszkalnych na rynku wtórnym na większą skalę powodowało rezygnację z nabycia lokalu na rynku pierwotnym na rzecz takiego z rynku wtórnego, a tym bardziej aby w jakikolwiek sposób wpłynęło na plany inwestycyjne deweloperów - twierdzi.
Natomiast Michał Gliński chwali pomysł likwidacji podatku. - Zwiększy to dostępność tego typu nieruchomości dla przeciętnego Kowalskiego. Niemniej jednak, z drugiej strony, takie rozwiązanie z pewnością zmniejszy wpływy do budżetu z tytułu podatków, co kreuje dodatkowe pytanie, w jaki sposób rząd zamierza je zbilansować, innymi słowy gdzie znajdzie dodatkowe wpływy lub oszczędności budżetowe - podkreśla.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.