Ani przepisy prawa budowlanego, ani wydane do nich aktów wykonawczych w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie nie  precyzują dokładnie czym jest "zabudowa zagrodowa".  Tymczasem ustalenie, czy mamy do czynienia z zabudową zagrodową wpływa na przebieg postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też uprawnienia budowlane. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu  następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - w decyzji o warunkach zabudowy (w tzw. wuzetkach). Zdarza się więc, że organ odmawia wydania wuzetki, mówiąc, że sąsiednie budynki stanowią zabudowę zagrodową. Z innej strony zgodnie z art. 29 prawa budowlanego budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej nie wymaga pozwolenia na budowę. Z kolei zgodnie uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej w ograniczonym zakresie  obejmuje uprawnienia do projektowania architektury obiektu o kubaturze do 1000 m3 w zabudowie zagrodowej lub na terenie zabudowy zagrodowej (par. 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie). Dlatego warto przyjrzeć się, co mówią przepisy, a co orzecznictwo o zabudowie zagrodowej.

 


W poszukiwaniu definicji zabudowy zagrodowej

Choć zabudowa zagrodowa pojawia się w wielu aktach prawnych, nie doczekała się definicji ustawowej. Definicję "zabudowy zagrodowej" zawiera par. 3 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak wskazuje dr hab. Joanna Smarż, specjalizująca się w zagadnieniach prawa budowlanego definicja ta ma charakter otwarty, o czym świadczy użyty zwrot ,,w szczególności". Dlatego eksperci odwołują się do orzecznictwa.

Co mówi orzecznictwo sądów administracyjnych

Artur Ratajszczak, biegły sądowy, prowadzący firmę Artdom Biuro Wyceny i Obrotu Nieruchomościami, zwraca uwagę zwłaszcza na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 grudnia 2008 r. (sygn. II OSK 1536/07). NSA stwierdził w nim, że pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza, najczęściej otoczone płotem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyroku z 24 sierpnia 2017 r. (sygn. IV SA/Po 886/16) doprecyzował, że w zabudowie zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych budynki mieszkalne służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika, są więc związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zabudowa mieszkalna w ramach zabudowy zagrodowej nie jest więc tożsama z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, służącą zaspokajaniu wyłącznie potrzeb mieszkaniowych jej właścicieli. WSA zaznaczył, że o funkcji budynków nie może jedynie świadczyć ich usytuowanie na gruncie rolnym, gdyż nie jest to równoznaczne z tym, że stanowią one fragment zabudowy zagrodowej. Z kolei NSA w wyroku z 29 czerwca 2012 r. (sygn. II OSK 609/11) wskazał, że zespół obiektów budowlanych nie ma charakteru zabudowy zagrodowej przez brak budynku mieszkalnego. Ciekawe jest też orzeczenie WSA w Lublinie z 25 stycznia 2011 r. (II SA/Lu 811/10). Otóż stwierdził on, że nie ma wystarczających argumentów, aby uważać, że budowa budynku gospodarczego na działce siedliskowej, na której znajduje się jedynie budynek mieszkalny, nie stanowi uzupełnienia zabudowy zagrodowej. A art. 29 prawa budowlanego dotyczy obiektów gospodarczych nie tylko stanowiących uzupełnienie zabudowy zagrodowej w ramach istniejącej działki siedliskowej, ale także związanych z produkcją rolną. Tu warto przypomnieć, że  nie ma też definicji "działki siedliskowej" i przyjmuje się, że mówi się tak o działce na której są budynki, przede wszystkim dom mieszkalny, należące do gospodarstwa rolnego.

Można więc powiedzieć, że o zabudowie zagrodowej można mówić, gdy budynek mieszkalny jest funkcjonalnie związany z gospodarstwem rolnym usytuowany jest na jednym podwórku wraz z budynkami gospodarczymi i inwentarskimi. Z tym, że silos, obora, czy inny budynek gospodarczy można wybudować później. Najważniejsze, by stał już budynek mieszkalny.

 

Tomasz Filipowicz, Alicja Plucińska-Filipowicz, Marek Wierzbowski

Sprawdź  
POLECAMY

Rodzinne gospodarstwo może mieć 300 ha

Definicja zabudowy zagrodowej z par. 3 pkt 3 rozporządzenia odwołuje się do rodzinnego gospodarstwa rolnego. Jego definicję znajdziemy w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 hektarów. Zgodnie zaś z art. 6 ust. 1  za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.Osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej oraz posiada kwalifikacje rolnicze. Wykaże je, jeżeli uzyskała:

  • wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub
  • tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  •  wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie (ust. 2).

Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

  •     podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
  •     prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
  •     była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
  •     wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
  •     odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej (ust. 3).

Artur Ratajszczak zwraca uwagę, że NSA w wyroku z 15 lipca 1998 roku uznał, że domy mieszkalne jednorodzinne (budownictwo zagrodowe) wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeśli zamieszkałe są przez rolników i służą obsłudze gospodarstwa rolnego (sygn. II SA 713/98). Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 2 u.k.u.r. przez pojęcie "gospodarstwa rolnego" należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. W myśl art. 553 kc za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 k.c.).

Gdy nie ma miejscowego planu

Zasady i warunki inwestowania na gruntach rolnych nieobjętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa wspomniany już art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który określa warunki wydania wuzetki. Jego ust. 1 określa tzw. warunki dobrego sąsiedztwa. Zgodnie nimi co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Chodzi więc o to, aby nowa zabudowa była dostosowana do te już istniejącej, nie kolidowała z nią. Tego wymogu nie stosuje się jednak do zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.).  - Oznacza to, że przypadku braku planu miejscowego, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, lokalizacja zabudowy związanej z tym gospodarstwem nie podlega przestrzennym ograniczeniom - wyjaśnia Artur Ratajszczak. Gdy jednak chodzi o mniejsze gospodarstwo, to warunki zabudowy są takie same jak dla każdej inwestycji.I dodaje, że średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w danej gminie ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy wydanej na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy o samorządzie gminnym. Z tym, że NSA w wyroku z 21 października 2016 roku (sygn. akt II OSK 101/15) wskazał, że pojęcie "zabudowy zagrodowej" w rozumieniu par. 3 pkt 3 rozporządzenia nie może być uznane za definicję legalną "zabudowy zagrodowej" przy dokonywaniu wykładni przepisu art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego przy objaśnianiu pojęcia "zabudowy zagrodowej" należy odwołać się do wykładni językowej i omówionego wyżej orzecznictwa.