Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego. Na obszarach, gdzie nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę inwestycji stanowiącej cel publiczny stanowi decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 50 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; dalej jako u.p.z.p.). Aby dana inwestycja mogła zostać uznana za inwestycję celu publicznego musi mieć określony zasięg (gminny, powiatowy, wojewódzki, krajowy lub międzynarodowy), a przy tym realizować cel, o którym mowa w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.). Katalog celów publicznych ma charakter konkretny i zamknięty, tzn., że celem publicznym może być tylko cel wyraźnie wyrażony w art. 6 u.g.n. albo w innej ustawie jako publiczny.

 

Jakie są cele publiczne

Celami publicznymi są m.in.:

  • wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
  • wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
  • wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego,
  • wydzielanie gruntów pod porty i przystanie morskie oraz ich budowa, modernizacja i utrzymanie;
  • budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
  • budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
  • budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
  • opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
  • budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, federacji podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki, szkół publicznych, państwowych lub samorządowych instytucji kultury w rozumieniu przepisów o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych;
  • poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;
  • zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
  • ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
  • ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
  • wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa;
  • wykonywanie urządzeń lub budowli służących zapobieganiu lub zwalczaniu chorób zakaźnych zwierząt.

Powyższe warunki muszą być spełnione łącznie. Np. budowa oczyszczalni ścieków może być uznana za inwestycję celu publicznego tylko wtedy, gdy oczyszczalnia ma być przeznaczona do użytku powszechnego, a nie wyłącznie dla jednego gospodarstwa. Dla zakwalifikowania przedsięwzięcia jako inwestycji celu publicznego nie ma znaczenia status prawny inwestora. O wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego może zwrócić się zarówno podmiot publiczny (np. jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa), jak i prywatny (np. spółka prawa handlowego, osoba fizyczna). Również wyłącznie komercyjny charakter przedsięwzięcia nie stanowi przeszkody do takiej kwalifikacji. A jak wygląda postępowanie w sprawie lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Inwestycja celu publicznego albo w oparciu o plan albo decyzję

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego. Uchwalenie planu miejscowego nie jest jednak obowiązkowe (poza przypadkami wskazanymi w art. 10 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p.), dlatego dopuszcza się lokowanie inwestycji w drodze decyzji administracyjnej. W sytuacji, gdy plan miejscowy na danym terenie obowiązuje, ale nie uwzględnia inwestycji celu publicznego konieczna będzie jego zmiana. W przeciwnym wypadku na inwestorze spoczywa obowiązek wykazania, iż dana inwestycja jest inwestycją celu publicznego. Jeżeli się to nie uda, inwestor będzie musiał uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Należy przy tym pamiętać, że organ administracji publicznej jest związany stanowiskiem inwestora i nie może potraktować wniosku o wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jako wniosku o wydanie warunków zabudowy. Ponadto, organ administracji publicznej będzie mógł wydać decyzję lokalizacyjną wyłącznie wtedy, gdy teren pod planowaną inwestycję nie wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, względnie, gdy zgoda na wyłączenie obszaru z produkcji rolnej i leśnej została już wydana przy sporządzaniu planu miejscowego, który utracił moc (art. 50 ust. 1 u.p.z.p.). Ograniczenie to nie dotyczy przypadków uzasadnionych potrzebami obronności lub bezpieczeństwa państwa albo ochrony granicy państwowej, a także inwestycji z zakresu łączności publicznej (art. 50 ust. 1a u.p.z.p.). W przypadku gdy wniosek o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczy inwestycji, której lokalizacja, zgodnie z przepisami odrębnymi, może nastąpić wyłącznie w oparciu o ustalenia planu miejscowego (np. założenie cmentarza), organ odmówi wszczęcia postępowania.

 

MERITUM Inwestycje budowlane

Tomasz Filipowicz, Alicja Plucińska-Filipowicz, Marek Wierzbowski

Sprawdź  

Brak obowiązku uzyskania decyzji

Mimo braku planu miejscowego, nie będą wymagały decyzji lokalizacyjnej roboty budowlane (dotyczące oczywiście inwestycji celu publicznego) niewymagające pozwolenia na budowę oraz polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, chyba że będą związane ze zmianą sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz zmienią jego formę architektoniczną, względnie zostały zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska (art. 50 ust. 2 u.p.z.p.). Definicji pojęć "montaż, remont, przebudowa, pozwolenie na budowę" należy poszukiwać w ustawie - Prawo budowlane.

Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego

Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. Obligatoryjnie wniosek powinien składać się z części graficznej oraz części opisowej (art. 52 ust. 2 u.p.z.p.). Część graficzna ma przedstawiać granice terenu objętego wnioskiem, zaznaczone na kopii mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Zaznaczony na mapie ma być nie tylko teren inwestycji, ale również obszar objęty faktycznym oddziaływaniem inwestycji. W części opisowej należy określić potrzeby inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej (zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków), planowany sposób zagospodarowania terenu, charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, oraz powierzchnię terenu podlegającą przekształceniu, charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Szczególne wymogi w zakresie wniosku dotyczą składowiska odpadów. Wniosek może być modyfikowany. Jeżeli zmiana będzie dotyczyć granic terenu inwestycji oraz jej cech charakterystycznych, to konieczne będzie zachowanie pierwotnej formy wniosku (część opisowa i graficzna). Na etapie składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego wnioskodawca nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości objętej wnioskiem. Na każdym etapie postępowania administracyjnego może natomiast cofnąć wniosek.

Strony postępowania

Strony postępowania są osoby uprawnione w stosunku do nieruchomości inwestowanej oraz te, na które rozciąga się wpływ planowanej inwestycji (art. 28 k.p.a.). Organ zawiadamia na piśmie właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości inwestowanej o wszczęciu postępowania w sprawie oraz postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie. Pozostałe strony w drodze obwieszczenia, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Organ nie zawiadamia natomiast organizacji społecznej, która mogłaby być zainteresowana udziałem w tym postępowaniu ze względu na swoje cele statutowe i gdy przemawia za tym interes społeczny.

Gdzie składać wniosek o wydanie decyzji

Organem właściwym w sprawie wydania decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego jest organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent). W przypadku inwestycji wykraczającej poza obszar jednej gminy organem właściwym jest wójt, burmistrz (prezydent miasta), na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowania inwestycja. Wójt, burmistrz (prezydent) posiada wyłączną kompetencję w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym bądź powiatowym. Decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim wójt, burmistrz (prezydent miasta) wydaje w uzgodnieniu z marszałkiem województwa. Organem właściwym do wydania decyzji w odniesieniu do inwestycji celu publicznego na terenie zamkniętym (tj. zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa) jest wojewoda.

Uzgodnienie decyzji przez organ współdziałający

Uzgodnienie polega na zweryfikowaniu projektu decyzji przez inny organ administracji publicznej i wiąże organ prowadzący daną sprawę. Projekt decyzji stanowi wstępną ocenę organu prowadzącego postępowanie główne, która może ulec zmianie w procesie uzgadniania jej z właściwym organem. Uzgodnienie to, przeprowadzane jest w trybie art. 106 k.p.a. Właściwe organy oraz zakres dokonywanych uzgodnień określa szczegółowo art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Organ uzgadniający obowiązany jest przedstawić swoje stanowisko niezwłocznie (najszybciej jak to jest możliwe), jednak w terminie nie dłuższym niż dwa tygodnie od dnia doręczenia mu żądania. W przypadku niezajęcia stanowiska w tym terminie uzgodnienie uważa się za dokonane (domniemanie ustawowe). Na etapie wystąpienia o uzgodnienie nie jest jeszcze przesądzone, jakie rozstrzygnięcie będzie ostatecznie zawarte w decyzji. Wątpliwości dotyczą prawa organu uzgadniającego do kwestionowania charakteru wnioskowanej inwestycji tj. czy realizuje cel publiczny. Przeważa stanowisko, że kwestia ta leży poza jego kompetencjami. Dopóki jednak postanowienie uzgodnieniowe nie zostanie w odpowiednim trybie wyeliminowane z obrotu prawnego, organ prowadzący postępowanie ma obowiązek uwzględnić je, rozstrzygając sprawę.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

W ramach postępowania o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego organ dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 u.p.z.p.). Inwestycja celu publicznego nie musi spełniać wymogu dobrego sąsiedztwa. Może zatem powstać na obszarze, na którym nie istnieje zbliżona funkcja zabudowy, której kontynuację stanowiłaby planowana inwestycja celu publicznego. W sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego organ nie działa na podstawie uznania administracyjnego, lecz jest związany wnioskiem w tym znaczeniu, że jeżeli nie stwierdzi niezgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa, to obowiązany jest wydać żądaną decyzję. Na wydanie decyzji organ ma 65 dni, od dnia złożenia wniosku. Decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego korzysta z podwyższonej ochrony trwałości. Odwołanie od takiej decyzji musi zawierać zarzuty oraz wskazywać dowody uzasadniające żądanie odwołującego się (art. 53 ust. 6 u.p.z.p.). Trudniej także tę decyzję wyeliminować z obrotu prawnego w postępowaniu nadzwyczajnym - zarówno unieważnienie decyzji oraz wznowienie postępowania w sprawie oparte o przesłankę braku udziału strony w sprawie zostało ograniczone do okresu 12 miesięcy od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia. Należy podkreślić, że decyzja lokalizacyjna jest bezterminowa, jednak jest ważna do czasu wykorzystania jej do uzyskania na jej podstawie pozwolenia na budowę lub podziału nieruchomości. Ponadto, po uchwaleniu planu miejscowego na obszarze, który obejmuje teren decyzji, a lokalizacja celu publicznego ustalona w decyzji nie będzie zgodna z ustaleniami planu, decyzja zostanie wygaszona z urzędu. Decyzja lokalizacyjna wiąże organ architektoniczno-budowlany wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Organ nie będzie mógł zatem wydać pozwolenia na budowę dla inwestycji, której warunki nie odpowiadałyby warunkom ustalonym w tej decyzji.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2020 r. poz. 293)
  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2020 poz. 65)
  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2020 r. poz. 1333)