W ostatnim dniu marca roku wyborczego 2023 stał się cud. Na konferencji prasowej minister rozwoju i technologii, po ośmiu latach rządów swojej formacji politycznej, ogłosił receptę jak uzdrowić rynek mieszkaniowy. Jak sprawić by wszystkim nowym lokatorom żyło się lepiej, wygodniej, bardziej komfortowo.

Czytaj: Rząd chce ukrócić patodeweloperkę. Są zapowiedzi, ale projektu wciąż brak>>

Recepta na uzdrowienie rynku? To populizm

Z komunikatu prasowego dowiedzieliśmy się, że większość budowanych corocznie mieszkań realizowanych jest w zgodzie z obowiązującymi przepisami i normami społecznymi. Ale zdarzają się czarne deweloperskie owce, które dążąc do zmaksymalizowania zysku wyciskają z inwestycji jak najwięcej powierzchni do sprzedaży. Dlatego, by uzdrowić sytuację, całe deweloperskie stado będzie budować według nowej recepty, według nowych warunków technicznych. Dzięki temu nie będziemy tracić na chaosie przestrzennym, który kosztuje każdego z nas corocznie kupę kasy. A kosztują np. nadmiarowe dojazdy do pracy, utrzymanie nadmiarowej infrastruktury. Tego wszystkiego po zmianach już nie będzie, miasta przestaną się rozlewać, będziemy mieli bliżej do pracy, nie będzie się budowało i utrzymywało niepotrzebnych dróg dojazdowych, sieci infrastrukturalnych, nie będzie wydawało się zbędnych środków na nowe latarnie, i wszystko to co generuje chaos przestrzenny. Jednym zdaniem: będzie lepiej. Za co jako jeden z milionów tegorocznych wyborców, Panu Ministrowi bardzo dziękuję.

Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >> 

Nowa ustawa deweloperska z deweloperskim funduszem gwarancyjnym w praktyce rynku mieszkaniowego. Wpisy praw i roszczeń z umów deweloperskich do księgi

Helena Ciepła, Barbara Szczytowska

Sprawdź  

Kampania wyborcza wkracza do mieszkaniówki

Spyta ktoś skąd ta ironia. Jestem po ludzku zły za to, że wprowadza się kampanię wyborczą do branży nieruchomości mieszkaniowych. Wiem, że populizm wyborczy, wbrew zapowiedziom, przełoży się na wzrost cen. A mnie jeszcze bardziej nie będzie stać na kupno mieszkania dla moich dorastających dzieci. Mieszkanie jest bowiem prawem. Każdy dorosły, zakładający rodzinę, ma prawo do mieszkania: własnego, wynajętego – bez znaczenia forma władania. Chodzi o prawo do posiadania „M”. A rolą państwa, rolą rządzących, jest stworzenie takich warunków prawnych i gospodarczych, by cena mieszkań oferowanych do zakupu lub wynajmu, była w zasięgu każdego z nas. Nie chodzi oczywiście o wprowadzenie centralnego sterowania gospodarką, jak to było w poprzednim systemie, a czego zapowiedzią jest ostatnia konferencja prasowa ministra. Chodzi o stworzenie warunków rozwoju rynku, wzrostu ilości dostępnych mieszkań, tak by mechanizmy rynkowe, takie jak podaż i popyt wymuszały spadek cen. A nie, by spadek cen wymuszał podatek od zakupu mieszkań w pakiecie. Otoczenie prawne nie może generować wyższych cen. Proces deweloperski, proces przygotowania inwestycji mieszkaniowych nie może być wyścigiem z przeszkodami, jak to jest obecnie. Dlaczego zapowiadane rozwiązania są szkodliwe dla rynku? Bo płytka i pobieżna diagnoza problemów jest błędna i zwyczajnie trąci populizmem wyborczym.

Czytaj w LEX: Przesłanianie i nasłonecznienie - różnice w analizach wykonanych na podstawie par. 60 warunków technicznych >>

Rządzący mają pomagać, a nie mamić obietnicami

Ceny mieszkań nie spadną przez to, że minister zakaże budować jakichkolwiek samodzielnych lokali mniejszych niż 25 m.kw. Skutkiem wprowadzenia zakazu będzie jedynie to, że z ofert rynkowych znikną nowe lokale „mikro”. A ceny tych, które już są poszybują w górę. Czy minister tego chce czy nie zadziała zasada podaży–popytu. Bo skąd się bierze popyt na mikro-apartamenty? Z tego, że nabywca nie wie co kupuje lub wynajmuje i w czym będzie mieszkał? Czy z ceny na tyle niskiej, że przysłowiowego Kowalskiego stać jedynie na taki lokal? Czemu zabierać mu szansę na własne mieszkanie? Bo jest mniejsze niż umowne 25 metrów? A pytając o chaos przestrzenny, co powoduje większe rozlanie się miast, nadmiarowe dojazdy oraz nadmiarowe koszty utrzymania infrastruktury - budowa budynków zawierających 100 lokali, czy gabarytowo takich samych, w których jest tylko 10 lokali?

Rolą ministra jest określenie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane. Zakres delegacji ustawowej, odsyłający do zasad realizacji inwestycji określonych w art. 5 prawa budowlanego, z całą pewnością nie daje ministrowi prawa do ograniczania powierzchni lokali w obiektach budowlanych. Po prostu minister nie ma prawa w drodze rozporządzenia pozbawiać Polaków dostępu do małych mieszkań, mniejszych niż 25 m.kw., na które popyt – czy to się ministrowi podoba, czy nie – jest ogromny.

Czytaj w LEX: Zabudowa śródmiejska – obowiązujące regulacje i planowane zmiany >>

Ocena szczegółowych rozwiązań, takich jak odsunięcie budynku od granic działki i innych omawianych w komunikacie, wymaga zapoznania się z treścią projektu rozporządzenia. Być może wśród zmian znajdą się te, które rzeczywiście wpływać będą na ułatwienie procesu inwestycyjnego, ułatwienie możliwości zagospodarowania terenów, ułatwienie możliwości realizacji mieszkań dostępnych cenowo. Tylko w takim wypadku ceny mieszkań będą spadać. Ale z całą pewnością nie można się zgodzić na stygmatyzowanie rynku inwestycji mieszkaniowych tylko dlatego, że zbliża się kampania wyborcza i przydałaby się jakaś trampolina.

Autor: Rafał Dębowski adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych.

Czytaj w LEX: Obowiązki deweloperów względem nabywców mieszkań >>>