Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw została opublikowana 24 sierpnia i będzie wchodzić w życie etapami. Część przepisów wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy, ale część, zgodnie z art. 78, wejdzie w życie z początkiem 2025 i 2026 roku.
Zebraliśmy 8 najważniejszych zmian, z którymi będą musiały poradzić sobie samorządy, w związku ze zmianami w zagospodarowaniu przestrzennym. Ich wdrożenie i stosowanie wcale nie będzie łatwe.
Przeczytaj także: Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym bliska finału, ale samorządom lekko nie będzie oraz Reforma planistyczna: Prace nad studium do kosza, chyba że gmina się pośpieszy .
Plan ogólny zamiast studium
Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W przeciwieństwie do studium będzie on aktem prawa miejscowego. To znaczy, że będzie miał moc prawną. Jego ustalenia dadzą podstawę do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba będzie w nim określić strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Można będzie też ustalić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary uzupełnienia zabudowy śródmiejskiej. Plany trzeba będzie sporządzić do końca 2025 roku.
Czytaj w LEX: Plan ogólny >
- To zbyt krótki termin, do realizacji tego zadania przez wszystkie gminy pozostało nam niespełna 2,5 roku, a jest kluczowy dokument, który przesądza o losach mieszkańców. Nie można tego robić na skróty. Zwłaszcza, jak się chce przygotować je z głową, a także zgodnie z wolą i potrzebami mieszkańców – mówił nam Marek Wójcik, pełnomocnik ds. legislacyjnych w Związku Miast Polskich. Choć Senat postulował przesunięcie obowiązku uchwalenia przez gminę na 2028 rok, Sejm się na to nie zgodził.
Ponadto poważnym problemem może się okazać zbyt mała liczba urbanistów, którzy będą opracowywać plany, a tym samym popyt na usługi w krótkim czasie spowoduje wzrost stawek.
Co ciekawe, główny dokument ma mieć formę pisemną, a rysunek planu będzie stanowił uzasadnienie do niego, czyli co najwyżej okaże się pomocny w interpretacji tych zapisów.
Sprawdź w LEX: Czy do czasu opracowania planu ogólnego gminy można wydawać decyzje o warunkach zabudowy? >
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Warunki zabudowy ze zmianami
Stare wuzetki pozostają praktycznie bez zmian i nadal będą blokować przestrzeń, ale zmiany i tak są krokiem (choć niewystarczającym) w dobrym kierunku. Dla nowych warunków zabudowy okres obowiązywania ograniczono do pięciu lat - od dnia kiedy decyzja stanie się prawomocna. Senatorowie uważali, że w zupełności wystarczyłby okres dwuletni z możliwością przedłużenia, ale także tego Sejm nie uwzględnił.
Obecnie obszar analizowany na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, przy czym musi być to minimum 50 metrów. Nowelizacja wprowadza zmianę polegającą na określeniu górnej granicy wielkości obszaru analizowanego. Obszar ten będzie mógł być ustalony w odległości maksymalnie 200 metrów, nawet w przypadku gdy wymagana trzykrotna szerokość frontu terenu będzie większa.
Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Zintegrowane plany inwestycyjne
To nowość. Taki plan zostanie sporządzany na wniosek inwestora. Będzie musiała go uchwalić rada gminy, na wniosek złożony za pośrednictwem włodarza. Spowoduje to uchylenie odpowiedniej części planu miejscowego, o ile ten był wcześniej przyjęty. Konsekwencją przyjęcia takiego planu stanie się podpisanie (w formie aktu notarialnego) umowy urbanistycznej określającej zobowiązania inwestora wobec gminy m.in. dotyczące kosztów uchwalenia takiego planu, przekazania poszczególnych nieruchomość czy pokrycia częściowo kosztów inwestycji, np. szkoły, drogi, infrastruktury itp. Podpisanie takiej umowy zobowiąże inwestora do realizacji danej inwestycji. To rozwiązanie powinno być szczególnie przydatne przy realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych wymagających koordynacji w zakresie wyposażenia ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, komunikacyjną czy społeczną.
Zobacz procedurę w LEX: Analiza aktualności studium oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy >
Nieodpłatny rejestr urbanistyczny
Ustawa przewiduje też uruchomienie nieodpłatnego i dostępnego dla wszystkich zainteresowanych Rejestru Urbanistycznego prowadzonego online. System ten ma być źródłem informacji i danych planistycznych. Samorządy będą zobowiązane zamieszczać tam bardzo wiele danych związanych z planowaniem przestrzennym. M.in. uchwały jst w tym zakresie, wnioski czy projekty planów wraz z wymaganymi załącznikami (np. prognozą oddziaływania na środowisko). Z kolei zarząd województwa zamieści tam np. projekt audytu krajobrazowego. Znaleźć się tam powinny też uchwały o przystąpieniu do sporządzania planów, wniosków o sporządzenie zmian do nich, a także wniosków o wydanie warunków zabudowy, i samych wuzetek czy też rozstrzygnięć nadzorczych wojewody stwierdzających nieważność aktów planowania przestrzennego. Przepisy dotyczące rejestru zaczną obowiązywać od 2026 roku.
Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Uproszczona partycypacja społeczna
Cały rozdział ustawy został poświęcony partycypacji społecznej. Dostęp do niej zostaje uproszczony. Uwagi w ramach konsultacji można będzie składać m.in. elektronicznie. Ponadto, sposoby, miejsca i terminy prowadzenia konsultacji społecznych trzeba będzie ustalać tak, żeby jak największa liczba zainteresowanych mogła w nich uczestniczyć, czyli m.in. po godzinach pracy czy w miejscach przystosowanych do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami.
Zobacz procedurę w LEX: Sporządzenie lub zmiana studium >
W ramach konsultacji będą nie tylko zbierane uwagi , ale i organizowane m.in. spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu planu, spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym planem, ankiety i wywiady, prowadzone punkty konsultacyjne.
Obszary uzupełnienia zabudowy
W obecnym stanie prawnym zasadą jest, że decyzje o warunkach zabudowy są wydawane wszędzie tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przyszłości tak nie będzie. Możliwość wydania warunków zabudowy będzie musiała zostać uwzględniona w planie, czyli na specjalnych obszarach uzupełnienia zabudowy. Jeżeli dana inwestycja będzie zlokalizowana poza takim obszarem, co do zasady gmina nie będzie mogła wydać wuzetki. W myśl ustawy gminy mogą wyznaczać w planie ogólnym takie tereny. Ma to zapobiegać rozprzestrzenianiu się zabudowy. Sposób wyznaczania takich miejsc określi szczegółowo rozporządzenie.
Czytaj też w LEX: Publiczne obwieszczenie jako forma doręczenia przez organ pism procesowych na tle procesu inwestycyjno-budowlanego >
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Inwestycje strategiczne
Nie udało się senatorom także uchylić przepisu pozwalającego Radzie Ministrów występować do wojewody o zarządzenie w sprawie miejscowego planu w wypadku inwestycji strategicznych. Samorządowcy byli zdania, że nie powinno się ograniczać prowadzenia inwestycji specjalnych, np. obronnych, ale bez gwałtu na autonomii planistycznej samorządów, a w praktyce ich mieszkańców.
Według nowych zasad Rada Ministrów będzie mogła wystąpić do wojewody o wydanie zarządzenia w sprawie planu miejscowego dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla ochrony podstawowych interesów bezpieczeństwa Państwa lub gospodarki narodowej.
Czytaj też w LEX:
Projekty ustaw – zmiany w prawie istotne dla jednostek samorządu terytorialnego >
Opłata reklamowa jako instrument kształtowania gminnej polityki przestrzennej >>
