Czy reforma planowania przestrzennego spowoduje, że przygotowywane właśnie przez gminy studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pójdą do kosza? Przecież często praca na takim studium trwa kilka lat i niemało kosztuje.
Mec. Maciej Górski: Wprowadzanie zmian do studium czy możliwość uchwalenia nowych zgodnie z nowelizacją zostanie ograniczone w czasie. Tak wynika z przepisów przejściowych do nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy dotychczasowe będzie się stosować, co do zasady, jedynie, jeżeli przed dniem wejścia w życie nowelizacji wystąpiono o opinie i uzgodnienia projektów tych studiów albo ich zmiany. Prawdą jest, że może się okazać, że prace gmin w tym zakresie nie będą mogły zostać zakończone.
Zobacz również: NIK: Samorządy prawidłowo udostępniały informacje publiczne, choć zdarzały się potknięcia >>
Czytaj w LEX: Charakter prawny studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
Co gminy mogą zrobić, by temu zapobiec?
Gmina powinna oszacować, czy czasu do wejścia w życie ustawy wystarczy na przygotowanie projektu studium. Po poprawkach senackich nowelizacja wróci do Sejmu, a potem ustawa trafi do podpisu prezydenta i do publikacji. Od tego czasu będzie jeszcze 30 dni na jej wejście w życie. Jeżeli ten czas, prawdopodobnie do września, października 2023 r., wystarczy na dokończenie prac, to lepiej będzie wystąpić przed wejściem w życie ustawy o opinie i uzgodnienia, aby prace nad studium dalej kontynuować. Jeżeli gmina uzna, że nie ma szans na odpowiednio wczesne przygotowanie dokumentu, to trzeba rozważyć wycofanie się z opracowania.
Zobacz procedurę w LEX: Analiza aktualności studium oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy >
Czy takie prace da się przyspieszyć?
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym narzuca pewne minimalne terminy, które zazwyczaj nie są dochowywane, a przekraczane, bo planowanie to skomplikowany proces. W przypadku studium jest to m.in. czas na składanie wniosków do tego dokumentu. Od ogłoszenia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium musi upłynąć co najmniej 21 dni. Następnie te wnioski muszą zostać rozpatrzone. Trzeba przy tym pamiętać, że o ile uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium podejmuje rada gminy, to projekt studium sporządza formalnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Nie trzeba go formalnie przedstawiać radzie. To akurat może być pomocne w niezbędnym przyspieszeniu prac, zwłaszcza w okresie wakacyjnym, kiedy może nie być zaplanowanego posiedzenia rady. Ale nie można zapomnieć, że projekt musi być gotowy, żeby można było wystąpić o opinie i uzgodnienia.
Zobacz procedurę w LEX: Sporządzenie lub zmiana studium >
A czy jest sens pracować nad studium, skoro mają wejść plany ogólne, a studia będą w ciągu kilku lat wygasały?
Jeżeli gmina przystąpiła do opracowania nowego studium lub jego zmiany, to znaczy, że widzi potrzebę tej zmiany. Jeśli nie przeproceduje teraz tego dokumentu, to do końca 2025 r. lub, jak chcieliby senatorowie, którzy występują o przedłużenie tego terminu – do 2028 roku, nie będzie miała nowego czy zmienionego studium. Wydaje mi się, że gdyby nastąpiło przedłużenie terminu wykonania planów ogólnych do 2028 roku, to trzeba by dać też szansę na przedłużenie procedowania studium w tym okresie. Planowanie przestrzenne jest procesem dynamicznym, zmieniającym się w czasie i trudno sobie wyobrazić brak możliwości wprowadzenia zmiany do studium przez tak długi okres. Bo przecież miejscowe plany muszą być zgodnie ze studium. Bardzo niedobrze by było, gdyby odsunięto w czasie tylko termin wejścia w życie planów ogólnych. Choć samo przedłużenie terminu na wejście w życie tych planów jest potrzebne i oczekiwane przez samorządy.
Czytaj w LEX: Czynności podejmowane przed sporządzeniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
Czy przygotowane do studium dokumenty przydadzą się do opracowania planów ogólnych, jeżeli gmina nie zdąży w ustawowym terminie wystąpić o uzgodnienia i opinie?
W jakiejś części na pewno. Natomiast sam projekt dokumentu planu ogólnego zasadniczo się różni od projektu studium. W planie ogólnym będą inaczej określane strefy planistyczne, parametry określające przyszłe inwestycje, ponadto będzie zawierał elementy nieznane dotychczas, jak np. obszary uzupełnienia zabudowy. To pokazuje, że są to dwa różne dokumenty, taka prosta zamiana nawet częściowo przygotowanego studium na plan nie jest możliwa. Wiele prac trzeba będzie wykonać od nowa.
Zobacz procedurę w LEX: Opiniowanie projektu studium >
Plan ogólny ma być, jak przewiduje nowelizacja, sporządzony w formie wyłącznie tekstowej, mapa ma stanowić tylko uzasadnienie do uchwały. Czy to dobry pomysł? Przecież plany definiują przestrzeń i naturalne wydaje się, że ich integralna częścią powinna być mapa.
Zarówno środowiska samorządowe, jak i naukowe, mówią, że jest to wadą tej nowelizacji. Samo określenie granic poszczególnych stref planistycznych tekstem może być trudne do przebrnięcia przez zapoznającego się z dokumentem, jeżeli w planie ogólnym trzeba by te granice precyzyjnie określić. Wprawdzie uzasadnienie planu ma się składać z części graficznej i tekstowej, czyli część graficzna pozostaje, ale wszystko to będzie musiało zostać powtórzone w tekście planu. Plan ogólny będzie trudny do przygotowania i bardzo nieczytelny dla odbiorców.
Czytaj w LEX: Publiczne obwieszczenie jako forma doręczenia przez organ pism procesowych na tle procesu inwestycyjno-budowlanego >
Jaką moc prawną będzie miało uzasadnienie w formie mapy?
Według obecnego zapisu wiążący będzie tekst planu ogólnego a załącznik graficzny do uzasadnienia będzie mógł co najwyżej pomagać w interpretacji tych zapisów. Czyli jeżeli będzie między nimi wyraźna sprzeczność, to wiążąca stanie się treść tekstu planu, a nie mapa.
Czytaj w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Czy da się tekstem zdefiniować poszczególne tereny np. dla działki, dla której przewidziano w planie dwie funkcje?
Trzeba będzie tak definiować podziały, jak język na to pozwoli. Biorąc pod uwagę szczegółowość planu ogólnego, często odbywać się to będzie np. przez określenie kwartału ograniczonego odpowiednimi ulicami. A jeżeli jakaś funkcja znajdzie się w środku takiego kwartału, to pozostają działki ewidencyjne. Niektóre podziały planu może być bardzo trudno zdefiniować np. strefy związane z ochroną przyrody czy zabytków. Zastanawiam się, czy nie byłoby możliwe odwołanie w treści planu do załącznika graficznego. Znamy akty prawne, które odwołują się do zewnętrznych dokumentów. Mimo że, moim zdaniem, przepis mówiący o wyłącznie tekstowej formie planu jest ułomny, trzeba będzie znaleźć rozwiązanie pozwalające na zachowanie prawidłowości i ważności takiego planu, podchodzić do tego pragmatycznie i próbować wzmacniać uzasadnieniową jedynie moc mapy.
Czytaj w LEX: MPZP a wydane decyzje środowiskowe oraz inne dotyczące danego terenu - problemy wynikające z praktyki >
Maciej Górski, adwokat, specjalizujący się w prawie nieruchomości
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
