Nie twierdzę, że obecny stan rzeczy jest pożądany. Wysokie koszty rozlewania się miast czy niekontrolowany rozwój powodują konieczność wprowadzenia zmian. Problem jednak w tym, że proponowane w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozwiązania nie prowadzą ani do budowy lepszych miast, ani do uproszczenia i większej pewności w zakresie inwestycji nieruchomościowych.
Czytaj: Rząd przyjął nowelę ustawy o planowaniu - zniknie studium, wuzetki na czas określony>>
Reforma spowoduje wzrost cen gruntów
W projekcie zdecydowanie brakuje powiązania planowania przestrzennego z budową i finansowaniem infrastruktury technicznej i społecznej oraz narzędzi do stymulacji powstawania inwestycji w najbardziej pożądanych miejscach (zasady naliczania opłaty planistycznej, zamiast zachęcać do rozwoju, premiują 5-cio letni brak zmian na nieruchomościach, dla których został uchwalony plan miejscowy). Natomiast reglamentacja gruntów pod nowe inwestycje, w postaci uzależnienia wydawania warunków zabudowy od sztucznie wyznaczanych obszarów uzupełnienia zabudowy czy uwarunkowania możliwości przeznaczania nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową od tzw. dodatniego bilansu mieszkaniowego, niewątpliwie spowodują wzrost cen gruntów, w wyniku znacznego ograniczenia ich podaży.
Czytaj w LEX: Renta planistyczna i opłata adiacencka w świetle najnowszego orzecznictwa >>
Chcesz budować, to podaruj drogę
Innym problem jest to, że proponowane rozwiązania są zupełnie oderwane od kontekstu i społeczno-kulturowych uwarunkowań stosowania aktów planowania przestrzennego w Polsce. W dużych ośrodkach miejskich procedury planistyczne ciągną się całymi latami, władze lokalne wszystkimi możliwymi sposobami próbują wymusić na inwestorach, bez podstawy prawnej, inwestycje w infrastrukturę techniczną i społeczną, czy to w oparciu o umowy drogowe, gdzie zakres inwestycji bardzo często wybiega poza same drogi, a wartością znacznie (nawet kilkukrotnie) przekracza dozwolony przez art. 16 ustawy o drogach publicznych, czy w oparciu o tzw. specustawę mieszkaniową, w ramach ustalania zakresu inwestycji towarzyszących.
Czytaj w LEX: Budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową a obowiązki dewelopera >>
Wprowadzając do systemu planowania takie narzędzie, jak zintegrowany plan inwestycyjny, powinno się uwzględnić powyższy kontekst. ZPI stanowić będzie specjalną formę planu miejscowego, a jego przyjęcie, co oczywiste, będzie wymagało uchwały rady gminy oraz specjalnej procedury, w ramach której będzie negocjowana i zawierana tzw. umowa urbanistyczna, zobowiązująca inwestora m.in. do pokrycia kosztów budowy infrastruktury technicznej i społecznej. W negocjacjach będzie brał udział przewodniczący rady gminy (lub osoba przez radę wyznaczona). Co więcej rada gminy będzie uprawniona do odrzucenia ZPI i zaproponowania poprawek do umowy urbanistycznej, w tym samego projektu.
Czytaj w LEX: Planowana zmiana lex deweloper – czy warto złożyć wniosek zanim zmienią się przepisy >>
Co jednak bardzo istotne, jedynie w ramach ZPI gmina będzie uprawniona do legalnego nałożenia na inwestora zobowiązań do budowy lub pokrycia kosztów infrastruktury. Jest zatem oczywiste (i nie można się temu dziwić), że gminy będą preferowały, aby nowe inwestycje powstały w ramach ZPI zamiast w oparciu o „zwykłe” plany czy WZ-tki.
Jeżeli zatem większość dużych inwestycji będzie realizowana w oparciu o ZPI, a aktualnie procesy uchwalania planów miejscowych są skrajnie przewlekłe, to nie trudno sobie wyobrazić, że proces uzyskiwania ZPI może trwać latami. Szczególnie, że może się okazać, że w dużych ośrodkach miejskich (jak w Warszawie) składanych będzie po kilkadziesiąt wniosków o ZPI rocznie. Niezależnie zatem od problemu szybkości obecnych procedur planistycznych, rady gmin po prostu zapchają się wnioskami o ZPI.
Czytaj w LEX: Procedura związana z uzgadnianiem i opiniowaniem projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
Nie zawsze będzie można liczyć na zintegrowany plan inwestycyjny
Proces inwestycyjny w oparciu o ZPI będzie skrajnie niepewny. Będzie uzależniony od kwestii politycznych i wielu poza-inwestycyjnych i poza-urbanistycznych uwarunkowań. Widać to już na przykładzie uchwał lokalizacyjnych (podejmowanych w oparciu o specustawę mieszkaniową). Zawsze znajdzie się grupa radnych będąca przeciwko (opozycja), zawsze znajdzie się kilku radnych, którzy nie przyjdą na głosownie i zawsze będą tacy, który w oparciu o swoje polityczne potrzeby będą chcieli realizować swoje interesy. Nie będzie to miało wiele wspólnego z kompetentną oceną realizacji danej inwestycji.
Czytaj w LEX: Elementy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – charakterystyka i wzajemne relacje >>
Nie można też pominąć faktu, że brak jest w proponowanych przepisach jakichkolwiek ograniczeń (lub choćby dyrektyw) co do zakresu inwestycji uzupełniających (w tym infrastrukturalnych), jakimi może zostać obciążony inwestor. Można się zatem spodziewać, znając dotychczasową praktykę, że doprowadzi to do znacznych nierówności w traktowaniu poszczególnych inwestycji, a także może oznaczać nieograniczone, nieuzasadnione oczekiwania gmin, które mogą uniemożliwić realizację nowych projektów.
Na koniec warto też zauważyć, że ZPI nie musi być zgodny z planem zagospodarowania (jeżeli był dla danej nieruchomości uchwalony), a tym samym jego uchwalanie dla konkretnych nieruchomości na pewno nie będzie sprzyjać dbałości o ład przestrzenny. Czym innym jest bowiem uchwalanie spójnego planu miejscowego dla większego obszaru, czym innym jest możliwość wyrwania z tego kontekstu konkretnej nieruchomości i inwestycji.
Autor: Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.