Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uchwalono 19 lat temu. Przez prawie 20 lat Warszawę udało się pokryć jedynie w ok. 40 proc. jej powierzchni. Już tylko ta informacja powinna skłaniać do refleksji. Mówi się, że system psują WZ-tki, że za dużo ich się wydaje, a przecież nie można by ich wydawać, gdyby gminy uchwalały plany. Dlaczego tego nie robią? Bo obawiają się wysokich kosztów konsekwencji ich uchwalenia, w tym także wysokich kosztów budowy infrastruktury.
Czytaj też: Wielkopowierzchniowe obiekty handlowe w planowaniu przestrzennym >
Czytaj też: Wiceminister Uściński: Zmieniamy zdanie - warunki zabudowy na pięć, a nie trzy lat>>
Planowanie bez infrastruktury nie ma sensu
Natomiast planowanie bez budowy infrastruktury nie ma sensu. Infrastruktura jest układem krwionośnym miasta. Żadna nowa tkanka bez niej nie powstanie, choćby najlepiej zaplanowana. Przykład? Miejscowy plan rejonu Augustówki, część I (Warszawa, Mokotów). Uchwalony 3 lata temu, dziesiątki hektarów pod zabudowę mieszkaniową. Ile inwestycji tam powstało? Żadna, bo nie ma infrastruktury. Gdzie w takim razie powstają osiedla, które mogłyby powstać właśnie tam, w odległości 15 minut od centrum? W dużo gorzej położonych i skomunikowanych rejonach Warszawy.
Brak infrastruktury to nie tylko powód rozlewania się miast. Dobrze rozwinięta infrastruktura (komunikacyjna, społeczna, techniczna) wpływa na poprawę jakości życia. Im jest ona wyższa tym lepszy i szybszy rozwój gospodarczy. Miasto to przede wszystkim zjawisko ekonomiczne. Duże ośrodki miejsce to motory napędowe krajowych gospodarek (Warszawa to 17 proc. PKB w 2020 roku, obszar metropolitarny Londynu - 30 proc.). Badania wskazują, że im lepszej jakości miasto, tym szybszy i większy rozwój gospodarczy (polecam w tym zakresie The New Urban Crisis Richarda Floridy). Miasto z dobrze rozwiniętą infrastrukturą są jak magnes dla przedsiębiorców, talentów, wykwalifikowanych pracowników. Wysoki poziom kapitału ludzkiego to na koniec to wyższe PKB.
Czytaj też: Zmiany w zakresie projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - komentarz praktyczny >
Czy opłata infrastrukturalna to dobry pomysł
Światowym standardem są różnego rodzaju opłaty infrastrukturalne, najczęściej ponoszone w ustalonej części przez beneficjentów realizacji danej inwestycji. U nas jest w zasadzie jedynie dalece nieefektywna opłata adiacencka. Brakuje skutecznego narzędzia partycypacji w kosztach budowy infrastruktury przez jej beneficjentów, a także ułatwień w pozyskiwaniu przez samorządy finansowania zewnętrznego. Oczywiście bardzo dobrze, że reforma przewiduje możliwość zawierania umów urbanistycznych. Nie rozwiążą jednak one problemu. Potrzeba bowiem dwóch niezależnych narzędzi.
Czytaj też: Powinność ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości >
Po pierwsze efektywnych i prostych do ustalenia opłat infrastrukturalnych niezbędnych do sfinansowania planowanych przez gminę zamierzeń, które powinny być nakładane na właścicieli nieruchomości - beneficjentów ich realizacji (mogłyby być rozkładane na raty i zabezpieczane hipotecznie na wzór opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności).
Po drugie możliwości zawierania przez gminy z inwestorami umów urbanistycznych (nie tylko w ramach ZPI) w przypadkach, kiedy inwestor ma zamiar zobowiązać się do budowy lub partycypacji w kosztach realizacji danej infrastruktury, z uwagi na to, że w danym momencie jej budowa wykracza poza aktualne (w danym momencie) plany inwestycyjne gminy.
I nie powinno tutaj chodzić o nałożenie kolejnego obciążanie publicznoprawnego, z którego przychody będą przeznaczane na inne cele. Opłaty infrastrukturalne powinny służyć jedynie finansowaniu/refinansowaniu kosztów budowy infrastruktury i powinny być zwracane w przypadku jej niezrealizowania w określonym czasie. Aktualnie, jak wielokrotnie wskazywał Polski Związek Firm Deweloperskich, wobec braku przejrzystych rozwiązań, gminy nadużywają instytucji umowy drogowej lub stosują inne narzędzia w celu zainteresowania inwestorów „dobrowolną” partycypacją.
Czytaj też: Prognoza skutków finansowych uchwalania mpzp >
Jasne zasady to korzyść także dla inwestorów. Ich wprowadzenie powinno zminimalizować nieznane na etapie planowania inwestycji ryzyka w postaci daty realizacji infrastruktury oraz jej całkowitych kosztów.
Autor: Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.