Renata Krupa-Dąbrowska: Skąd pomysł, by akurat teraz wywracać do góry nogami ład przestrzenny w Polsce? Mamy przecież za sobą dwa lata pandemii. Inwestorzy potrzebują raczej stabilizacji w przepisach aniżeli rewolucji.
Piotr Uściński: Ład przestrzenny w wielu miejscach od kilkunastu lat jest nieodwracalnie naruszany. Ale przecież ład przestrzenny to nie tylko kwestie estetyczne, staramy się zwrócić uwagę również na aspekty społeczne, ekonomiczne czy przyrodnicze. Staramy się w ramach reformy zadbać w o interes każdej ze stron, bo każda ze stron jest dla nas równie ważna w procesie planowania i zapewnienia ładu przestrzennego. Ministerstwo nie skupia się wyłącznie na potrzebach inwestorów, dążymy do wyważenia interesów prywatnych i publicznych. Niczego nie przewracamy do góry nogami. Chcemy poprawić kluczowe przepisy, które nie do końca dobrze działają. Reforma ma zwiększyć spójność całego systemu planowania przestrzennego, a tam, gdzie to możliwe i potrzebne ma uprościć istniejące procedury.
Czytaj też: Uściński: Mamy projekt, w przyszłym roku będzie reforma ładu przestrzennego>>
Czytaj też: Wpływ strategicznych map hałasu na mpzp i decyzje o warunkach zabudowy >
Skrócenie czasu obowiązywania warunków zabudowy oraz wprowadzenie nowego planu ogólnego nie ma nic wspólnego z wywracaniem obowiązujących przepisów do góry nogami?
Faktycznie chcemy zastąpić obecne studia planami ogólnymi, ale to nie rewolucja, a ewolucja. Zależy nam, by dać samorządom narzędzia, które umożliwią im pełniejszą realizację władztwa planistycznego.
Czytaj: Koniec z warunkami zabudowy na czas nieokreślony - będą ważne tylko trzy lata>>
Jednym z większych problemów, któremu postanowiliśmy zaradzić, jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Pomimo obowiązującej już od niemal 20 lat ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nadal ich brakuje.
Przygotowywanych w naszym resorcie zmian nie nazwałbym jednak wywracaniem obowiązujących przepisów do góry nogami. Przez 17 lat byłem też samorządowcem. Mam świadomość z jakimi problemami muszą radzić sobie gminy i które trudności wynikają z obowiązującej ustawy. Mam dzięki temu pełną wiedzę, wyniesioną również z praktyki, co warto i należy zmienić.
Sprawdź też: Wykładnia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - komentarz praktyczny >
Zgodzi się pan ze mną, że miejscowych planów brakuje, bo ich uchwalenie zbyt dużo kosztuje? Kosztuje budowa infrastruktury, kosztuje też realizacja roszczeń właścicieli, którym miejscowy plan ograniczył lub zmienił sposób zagospodarowania nieruchomości.
To jest właśnie sedno problemu, ale jego przyczyna tkwi właśnie w braku planów miejscowych, których uchwalenie może nie tylko zracjonalizować wykorzystanie przestrzeni, ale także zoptymalizować koszty ze strony samorządów i samych inwestorów. Uchwalenie dobrej jakości planów miejscowych może zatem ograniczyć koszty ponoszone przez gminę. Dodatkowo przewidujemy nową formę planu miejscowego, zintegrowany plan inwestycyjny, który będzie powiązany z zawarciem umowy pomiędzy inwestorem a gminą, umożliwiając jednocześnie np. udział dewelopera w kosztach infrastruktury. Jednak cena za opracowanie planu miejscowego jest marginalna w porównaniu do kosztów jakie ponosi gmina w przypadku rozproszonej zabudowy. Oprócz kosztów opracowania planów miejscowych, samorządom przeszkadza przede wszystkim wydłużająca się procedura w jej obecnym kształcie. Niechętnie rozpoczynają proces uchwalania planów miejscowych, bo całość jest skomplikowana i wieloetapowa. Dodatkowo wprowadzenie chociażby drobnej korekty w obowiązującym już planie może wiązać się z równie długim procesem jego zmiany.
Czas uchwalenia miejscowego planu może trwać nawet kilka lat. Często samorządowcy nie zabierają się za uchwalane planów, bo wiedzą, że nie skończą pracy nad nimi w czasie trwania swojej kadencji. Dlatego dążymy do tego, by to zmienić.
Sprawdź też: Nowe warunki techniczne 2022 - jakie zmiany czekają branżę budowlaną? >
Nie przesadza pan? To przecież aż cztery lata!
Takie są realia, nierzadko procedowanie planów tyle trwa, a czasem nawet i dłużej. Jedną z głównych motywacji do zmiany przepisów jest to, by gminy mogły szybciej pracować nad planami miejscowymi. Rokrocznie przybywa w Polsce inwestycji, krajowych i zagranicznych. Nasz kraj rozwija się dynamicznie. Jeżeli nie będziemy mieli dobrych planów ogólnych, to trudno będzie właściwie zagospodarować przestrzeń, czego skutkiem może być właśnie brak ładu przestrzennego. A tego przecież nie chcemy.
W jaki sposób chce pan przyśpieszyć uchwalanie planów?
Plany miejscowe obecnie nie mogą być sprzeczne ze studium. Zatem jeśli gmina chce uchwalić lub zmienić plan miejscowy to musi często zmienić w pierwszej kolejności studium. Najpóźniej do końca 2025 roku zostaną uchylone wszystkie studia, które są dokumentem obszernym, kosztownym, a często traktowanym przez samorządy jako nieprzydatne. Nie wykorzystuje się ich do wydawania warunków zabudowy, ponieważ nie mają charakteru prawa miejscowego. Można to jednak w prosty sposób zmienić. Zamiast studium planujemy wprowadzić już od 2023 roku plan ogólny, który będzie nie tylko wpływał na ustalenia planów miejscowych, ale także będzie powiązany z wydawaniem warunków zabudowy. Dzięki temu inwestor będzie mógł szybciej uzyskać wspomnianą decyzję, ale tylko w uzasadnionych przypadkach, a mianowicie w miejscach, gdzie budowa będzie zgodna z ustaloną polityką przestrzenną gminy.
Nie boi się pan fali roszczeń? Studium jest aktem polityki przestrzennej, a plan ogólny będzie miał status prawa miejscowego. Właściciel będzie miał prawo domagać się odszkodowania albo nieruchomości zamiennej w sytuacji, gdy plan ograniczy dotychczasowy sposób zagospodarowania nieruchomości.
Nie ma się czego w tym przypadku obawiać. Ustalenia planu ogólnego będą zależeć od gminy, która będzie mogła świadomie kształtować przestrzeń.
Mogłam wybudować dom, a teraz nie mogę, bo plan mi tego zabrania. Nie mam prawa do odszkodowania, dlaczego?
Reforma systemu nie odbierze obywatelom możliwości zabudowy, pozostawiamy też obowiązujące plany miejscowe. A decyzje o warunkach zabudowy pozostają jeszcze przez 5 lat. Podobnie jest przecież z pozwoleniem na budowę, też jest wydawane na konkretny czas. Inwestorzy, którzy chcą wybudować dom na podstawie dokumentów zgodnych z obowiązującym prawem będą mogli to zrobić, nie chcemy nikogo zaskakiwać. Plan ogólny będzie ustalał strefy, dopuszczające zabudowę danego rodzaju na tym terenie. Ustalenie przeznaczenia terenu następuje i nadal będzie następowało w planie miejscowym i wtedy, w przypadku obniżenia wartości nieruchomości, będzie można ubiegać się o odszkodowanie. Ale warto wspomnieć o drugiej stronie medalu – gmina może i nadal będzie mogła ustalić opłatę planistyczną w przypadku wzrostu wartości nieruchomości.
Sprawdź PROCEDURĘ: Analiza aktualności studium oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy >
Nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą różnić się od tych obecnych ?
Ich ranga będzie taka sama, jak dziś. Obowiązujące plany zachowają swoją ważność. Nie będziemy wywracać przepisów w tym zakresie do góry nogami. Natomiast chcemy, by pracowało się nad nimi sprawniej i łatwiej. W tej chwili niemal 1/3 obszaru Polski pokryta jest planami miejscowymi, a jednym z celów reformy są ułatwienia w zmianie obowiązujących i tworzeniu nowych aktów planowania przestrzennego.
Łatwiejsza, czyli jaka?
Chcemy, żeby prace nad nimi trwały około osiem miesięcy. Teraz, jak już wcześniej mówiłem, gminy potrzebują niejednokrotnie na uchwalenie planu wielu lat. Bardzo często bywa tak, że wiele razy wykładają plany oraz zbierają kolejne uwagi. Nie ma ograniczenia ustawowego w tym zakresie. Plan może być wykładany dowolną ilość razy. Z tego powodu prace nad nimi mogą trwać długo. Chcemy, żeby partycypacja społeczna była jak najszersza, dlatego też dążymy do intensywnej cyfryzacji, co ma umożliwić docelowe informowanie, wykładanie i zgłaszanie uwag również online, dzięki jednolitemu w skali kraju rejestrowi urbanistycznemu. Zasadą będzie zatem jedno wyłożenie projektu planu i jednokrotne złożenie uwag. Samorządy będą mogły sprawnie wprowadzać w ten sposób poprawki. Dzięki tym założeniom plan będzie można uchwalić nawet w osiem miesięcy, choć ostateczny czas będzie zależeć w głównej mierze od gmin.
Gdyby natomiast pojawiła się potrzeba wprowadzenia szybkiej poprawki do planu, bo pojawił się np. błąd lub niezbędna jest niewielka korekta ustaleń, to umożliwimy również szybką ścieżkę dla takich zmian. Chcemy, by prace nad niedużymi poprawkami trwały maksymalnie dwa miesiące. Obecnie gmina musi uruchomić pełną procedurę uchwalania planu, trwającą nieraz i kilka lat – to już ogromna różnica.
Dwa miesiące? To zwyczajnie nierealne. W jaki sposób chce pan to osiągnąć?
Realne. Wytłumaczę na przykładzie. Gmina chce zmienić przebieg linii rozgraniczającej na planie w jednym, konkretnym miejscu. Czy jest sens, żeby w tym celu rozpoczynać prace nad zmianą całego planu? Oczywiście, że nie. Tymczasem dziś wygląda to tak, że procedura pojedynczej, nawet niewielkiej zmiany jest prowadzona w ten sam sposób jak plan miejscowy obejmujący znaczny obszar. Efekt tego jest taki, że prace nad planem się dłużą.
Proponujemy wprowadzenie procedury uproszczonej, aby prace dotyczące wskazanych w ustawie przypadków, były prowadzone tzw. szybką ścieżką. Dodatkowo część czynności będzie można prowadzić równolegle, tj. uzgodnienia z różnego typu organami oraz konsultacje społeczne. Dzięki temu czas prac nad taką pojedynczą zmianą skróci się do dwóch miesięcy.
Od lat są problemy z warunkami zabudowy. Jedni je chwalą, inni ganią. Było też wiele propozycji co z nimi zrobić, łącznie z ich likwidacją. Teraz ministerstwo planuje je zostawić, dlaczego?
Skoro 2/3 naszego kraju nie jest pokryte planami miejscowymi, to likwidacja warunków zabudowy w dzisiejszych realiach może zablokować realizację wielu inwestycji. Nie wszędzie obowiązują miejscowe plany. Nie chcemy jednak zmuszać gmin do obowiązkowego wprowadzania miejscowych planów. Doskonale pamiętam, czym to się skończyło w 2003 roku kiedy to ustawa uchyliła część aktów. Na długie lata powstała luka planistyczna. Dlatego warunki zabudowy zostawiamy. Dzięki temu, że warunki będą wydawane na podstawie planów ogólnych, nie będą się przyczyniały do chaosu urbanistycznego. Umożliwimy gminom przygotowanie planów ogólnych od 2023 roku.
Dziś warunki zabudowy wydaje się na czas określony, a ministerstwo chce, by obowiązywały tylko trzy lata. Czy nie jest to za krótki okres zwłaszcza w wypadku dużych skomplikowanych inwestycji ?
Warunki zabudowy mają być dokumentem związanym z realizacją konkretnej inwestycji. Nie może być tak, że ktoś za 20 lat wyjmie z szuflady decyzję i będzie chciał budować na ich podstawie. Tymczasem wszystko się wokół zmieni: nie tylko przestrzeń wokół, ale także przepisy.
Dlatego warunki powinny być wydawane na czas określony. Początkowo miało to być trzy lata, ale po prekonsultacjach projektu zdecydowaliśmy się wydłużyć do pięciu lat. W ciągu pięciu lat nie będzie problemu, nawet przy skomplikowanych inwestycjach, z przygotowaniem wymaganych na kolejnych etapach procesu inwestycyjno-budowlanego dokumentów. Pamiętajmy przecież, że nie chodzi o zakończenie budowy.
Tyle też czasu będą obowiązywały już wydane warunki zabudowy, po tym terminie wygasną.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Chciałbym, żeby to był początek przyszłego roku. Natomiast część przepisów wejdzie w życie w 2026 roku.
Czytaj też: Zabudowa na działce rolnej od a do z >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.